罗志恒:冰封的土地市场和土地财政何时解冻?

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2022-05-06 22:26北京优质财经领域创作者
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粤开证券首席经济学家、研究院院长:罗志恒

研究助理:贺晨、牛琴

摘要

当前经济下行压力持续加大,房地产投资和销售持续下行,一季度土地出让收入同比大幅下滑近三成,房地产市场陷入“千里冰封”之境。中央和地方政府积极采取举措在房住不炒的基调下放松房地产调控,从放松融资、下调首付比例、放松限购限贷等方面支持房地产销售、缓解房企风险、恢复市场信心,促进房地产回暖带动经济发展和财政改善。429政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求……促进房地产市场平稳健康发展”。当前各地的土地市场的表现如何?导致土地市场低迷的因素有哪些?对地方财政会产生怎样的影响?本文主要回答以上问题。

一、一季度土地市场表现如何?

第一,土地市场维持低温运行,土地出让金腰斩,低溢价、高流拍并存。根据中指研究院土地成交数据,2022年一季度全国土地出让金6228亿元,同比下降52.9%;成交土地平均溢价率为4.0%,处于2016年以来的较低水平。一季度全国土地流拍数量共计1631宗,受土地市场供地缩量影响,流拍地块数量同比下降22.3%,但流拍率为11.5%,较2021年同期上升0.8个百分点。

第二,超半数省份土地出让金降幅超过50%,仅北京、福建同比正增长。天津、宁夏、黑龙江、青海、广东土地出让金同比下滑幅度较大,分别为95.1%、84.3%、83.4%、79.1%和74.0%。

第三,247城土地出让金负增长、90城成交溢价率挂“零”、近三成城市土地流拍率超过20%。一季度底价“摘地”现象突出,90城土地成交溢价率为0,占比为27.3% 较去年同期上升13.3个百分点;土地流拍率超过20%的城市达27个,占比为26.5%。

二、土地市场为何持续低温?

一是地产销售尚未完全筑底,企业资金回笼受限。2022年一季度商品房销售面积和销售额同比分别下降13.8%和22.7%,延续2021年7月以来的负增长态势。

二是房企面临偿债高峰,现金流紧张情况加剧。截至2022年4月30日,房企未来一年内到期的信用债余额3985亿元,海外债余额4488亿元(678亿美元),合计8474亿元。2022年6月、7月房企迎来阶段性偿债高峰。今年以来,拿地主力仍是央企和地方国企,房企拿地态度整体偏谨慎。2022年1-3月,TOP100房企拿地总额2271.6亿元,拿地规模同比下降59.3%。其中,73家为央企或地方国企,拿地金额占比为72.4%。

三是地方政府推地力度放缓。地方政府在推地规模上保持谨慎态度,部分重点城市调整供地批次,由去年的“分三批供地”改为“分四批供地”,分散各批次供地面积。武汉、重庆和青岛首批次供地面积分别较去年下降91%、79%和68%。

三、对地方财政的影响?

房地产市场低迷对一季度地方财政收入的冲击逐步显现,房地产相关税收及土地出让收入下行压力较大。如果疫情持续蔓延,二季度地方政府可支配财力增速下行,抗疫和纾困支出增加,形势严峻。一季度契税、土地增值税同比分别下降22.4%和增长7.6%,分别较去年同期降低90.6和32.9个百分点。一季度地方政府的国有土地使用权出让收入(不同于前文中指院的土地出让金,而是入库数据)同比下降27.4%。

一是政府需多措并举稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产业良性循环和健康发展。第一,适当下调房贷利率,降低居民购房成本;第二,地方政府要因城施策,满足购房者合理住房需求;第三,满足房企正常融资需求,防范化解房企债务风险;第四,进一步探索房地产的新发展模式,坚持租购并举,加快发展租房市场,推进保障性住房建设。

二是中央财政需继续加大对地方转移支付力度,推动财力向市县基层下沉,避免地方因财力不足而在支出力度上打折,兜牢“三保”底线。

三是加快发行专项债,加大对优质项目的投资力度,扩大有效投资,尽快推动基建投资靠前发力,对冲需求收缩尤其是房地产下行和消费不振的形势,同时扭转低迷的预期。

四是考虑发行特别国债,应对疫情对经济和地方财政的冲击,用于基建投资、为小微企业和中低收入人群纾困、抗疫支出。

风险提示:房地产政策宽松不及预期、国内疫情反弹冲击房企销售

目录

一、土地市场表现?——出让金腰斩,低溢价、高流拍并存

二、土地市场为何持续低温?——房企拿地谨慎、政府推地放缓

三、对地方财政的影响?——土地财政难以为继

正文

一、土地市场表现?——出让金腰斩,低溢价、高流拍并存

土地市场维持低温运行,一季度全国土地出让金同比下降50%。去年12月,中央政治局会议和中央经济工作会议定调,“支持商品房市场更好满足购房者的合理性住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”,房地产政策迎来“政策底”。今年以来,超过50城对楼市政策进行松绑,包括下调房贷利率、降低首付、放松公积金贷款条件、提供购房补贴、放宽限购以及降低交易税费等全方位纾困举措。但从政策效果来看,当前房地产市场形势依然严峻(详见《房地产何时见底?》),导致土地市场持续低迷。

2022年一季度全国土地出让金6228亿元,同比下降52.9%。其中,3月土地出让金为2505亿元,同比下降44.7%,降幅分别较1月和2月收窄13.0和11.7个百分点,主要受到重点城市供地节奏提前的影响。2021年“两集中”政策发布已在2月底,首批次供地成交主要集中在4-5月份,2022年首批供地部分城市有所提前,截至3月31日,22个重点城市中北京、上海等18个城市已公布首批次集中供地,大部分于3月成交。

低溢价率仍存,受推地结构的影响,一季度土地溢价率边际改善。2022年一季度,全国成交土地平均溢价率为4.0%,处于2016年以来的较低水平,较2021年四季度提高0.7个百分点,主因部分城市优质地块增加。长沙2022年首批供地中主城区供地面积占比达到90%,较去年三批次增加41个百分点;武汉今年首批供地7宗中有5宗位于核心城区,面积占比高达99%;重庆首批次供地基本位于渝北、九龙坡和沙坪坝,占比达74%。

土地流拍数量有所下降,但土地流拍率仍维持高位。2022年一季度,全国土地流拍数量共计1631宗,受土地市场供地缩量影响,流拍地块数量同比下降22.3%;流拍率为11.5%,较2021年同期上升0.8个百分点。

2022年一季度浙江、江苏、北京土地出让金居全国前三;超半数省份降幅超过50%,仅北京、福建两地同比正增长。

从规模上看,一季度土地出让金超过500亿元的省份有4个,依次为浙江(904.5亿元)、江苏(525.9亿元)、北京(513.8亿元)和山东(511.0亿元);西藏尚未土地成交,宁夏、天津、黑龙江一季度土地出让金均在10亿元以内。

从同比增速上看,2022年一季度仅北京、福建两地土地出让金同比增速为正。其中,北京由于首批集中供地时间较早、土地出让情况较好,土地出让金同比增速达81.4%;福建受到厦门、宁德两市土地市场逆势上涨的带动,全省土地出让金同比增长17.0%。16个省出让金同比降幅高于50%。除西藏因尚未供地外,天津、宁夏、黑龙江、青海、广东土地出让金同比下滑幅度较大,分别为95.1%、84.3%、83.4%、79.1%和74.0%。

2022年一季度仅12城土地出让金超过百亿,57城尚不足1亿元,247城出现下滑不同程度的下滑。一季度土地出让金超过百亿的有12个,除了北京、上海、重庆3个直辖市外,宁波、合肥、成都等9个地级市土地出让金居前,主要分布在浙江、江苏、福建等沿海省份,以及安徽、四川、湖北等内陆省会城市。分布在10~100亿元之间的城市有111个,占比为33.3%;其余210个城市一季度土地出让金均在10亿元以下,其中57城尚未达到1亿元,主要分布在东北三省,宁夏、甘肃、新疆、青海等西部地区。从同比增速来看,除北海、大兴安岭、厦门等85城土地出让金较去年同期有所增长外,其余247城均为负增长,所占比例为74.5%。其中,广安、西宁、固原等64个城市土地出让金较去年同期下降幅度超过80%;周口、三门峡、金华等93个地级市下降幅度在50%-80%之间;喀什、德州、襄阳90个城市等下降幅度小于50%。

成交溢价率整体降低,高溢价城市大幅减少、90城溢价率挂“0”。2022年一季度成交溢价率超过20%的城市仅有12个,占比为3.6%,较2021年同期下降14.5个百分点;溢价率在10%-20%以及5%-10%的城市占比也有所减少,较去年同期下降10.3和4.5个百分点。相对而言,底价“摘地”现象突出,一季度90城土地成交溢价率为0,占比为27.3% 较去年同期上升13.3个百分点。

高流拍率现象突出,近三成城市流拍率超过20%。2022年一季度,西宁(66.7%)、甘孜(50%)、铁岭(50%)、鄂州(50%)、安顺(46.5%)、牡丹江(44.4%)、营口(42.9%)7城土地流拍率位居前列,超40%。土地流拍率分布在30%-40%、20%-30%的城市分别有30个和67个,占比分别为11.9%和54.9%。

二、土地市场为何持续低温?——房企拿地谨慎、政府推地放缓

2022年一季度,受房地产市场下行及资金压力加大等因素,房企拿地偏谨慎,是土地市场降温的核心因素。同时,地方政府推地力度放缓、国内疫情多点散发也在一定程度上抑制了土地市场表现。

一是地产销售尚未完全筑底,企业资金回笼受限。2021年12月以来,房地产市场暖风频吹,但市场信心尚未修复、购房者观望情绪浓厚导致楼市持续低迷。2022年一季度商品房销售面积和销售额同比分别下降13.8%和22.7%,延续2021年7月以来的负增长态势。

二是房企面临偿债高峰,现金流紧张情况加剧。截至2022年4月30日,房企未来一年内到期的信用债余额3985亿元,海外债余额4488亿元(678亿美元),合计8474亿元。2022年6月、7月房企迎来阶段性偿债高峰,到期量分别为1272亿元和986亿元。其中,境外债的偿还压力较大,未来一年到期余额占比达到53.0%,一季度已有多家房企发生债券违约或展期。

2022年一季度拿地主力仍是央企和地方国企,房企拿地态度整体偏谨慎。2022年1-3月,TOP100房企拿地总额2271.6亿元,拿地规模同比下降59.3%。其中,73家为地方央企或地方国企,拿地金额占比为72.4%。以华润、中海、保利等全国性龙头企业为代表的央企参与热度较高,与企业资金状况良好有直接关系。在北京首批次集中供地拿地企业中,仅旭辉一家民企,其余全部为央企、地方国企或混合所有制企业;福州首批次集中供地拿地企业中,央企和地方国企占比七成,民营房企仅3家。

三是地方政府推地力度放缓。受市场下行及房企资金压力的影响,地方政府在推地规模上保持谨慎态度,部分重点城市调整供地批次,由去年的“分三批供地”改为“分四批供地”,分散了各批次供地面积。武汉、重庆和青岛首批次供地面积分别较去年首批次下降91%、79%和68%。

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三、对地方财政的影响?房地产相关税收和土地出让收入下行压力较大,形势严峻

房地产市场低迷对一季度地方财政收入的冲击逐步显现,房地产相关税收及土地财政压力较大;如果疫情持续蔓延,二季度地方财政可支配财力增速下行,抗疫和纾困支出增加,形势严峻。2015年以来,随着我国城镇化推进,房地产市场快速发展,土地相关的财政收入持续上升。2020年土地出让收入为8.2万亿,房地产行业税收为2.5万亿元,广义土地财政依赖度达到38.8%,较2019年提高3.5个百分点。(详见《土地市场降温,土地财政向何处去?》)。受土地市场低迷的影响,土地出让收入和房地产相关的税收收入承压。2022年一季度,契税、土地增值税同比分别下降22.4%和增长7.6%,分别较去年同期降低90.6和32.9个百分点;国有土地使用权出让收入同比下降27.4%。由于一季度已披露政府性基金收入(主要是土地出让收入)的省份较少,从1-2月数据来看,分省份来看,15个省份中有14个省份1-2月政府性基金收入负增长,其中内蒙古、云南、吉林1-2月政府性基金收入分别为-70.3%、-69.8%和-59.6%。伴随调控政策边际放松,热点城市陆续启动新一轮集中供地,二季度整体土地出让收入降幅可能收窄,但在区域分化加重的背景下,部分中西部地区土地财政下行压力可能进一步加大。

在当前时点下,财政既要对冲经济社会风险,更要确保自身风险可控;不仅要发挥财政逆周期调节的总量调节功能,更要发挥结构性改革的作用,在多重目标下行走:实现发展与安全的平衡、稳增长和防风险的平衡、减税降费和财政可持续性的平衡、短期经济社会稳定与长期内生增长动力的平衡。

一是政府需多措并举稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产业良性循环和健康发展。第一,适当下调房贷利率,降低居民购房成本;第二,地方政府要因城施策,满足购房者合理住房需求;第三,满足房企正常融资需求,防范化解房企债务风险;第四,进一步探索房地产的新发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。

二是中央财政需继续加大对地方转移支付力度,推动财力向市县基层下沉,避免地方因财力不足而在支出力度上打折,兜牢“三保”底线。

三是加快发行专项债,加大对优质项目的投资力度,扩大有效投资,尽快推动基建投资靠前发力,对冲需求收缩尤其是房地产下行和消费不振的形势,同时扭转低迷的预期。

四是考虑发行特别国债,应对疫情对经济和地方财政的冲击,用于基建投资、为小微企业和中低收入人群纾困、抗疫支出。

分析师:罗志恒,执业编号:S0300520110001

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