提升房屋所有权比率的美国梦必须继续作为我们的使命，这样做的目的不单单是为了让美国企业获益，更重要的是让我们的国家变得更美好。安吉洛·R.莫兹罗，美国国家金融服务公司首席执行官2003年2月于华盛顿哥伦比亚特区

以提升房屋所有权比率为目标的公私合作项目进展到第八年的时候，众星云集，确保了有史以来最大规模的住房市场繁荣景象的发生。尽管合作项目的一些关键设计者已经在2003年之前离开了中央舞台一比如詹姆斯·约翰逊和比尔·克林顿一但是对居者有其屋的强烈诉求已经开始成为一辆失去控制的列车。

在这种合作项目架构下，以慈善组织为载体的首付款资助项目得以成长，而布什的加盟则强化了这个基于信念的倡议。当时的现行利率是1%，监管者和国会面对的已经是更为宽松的借贷标准。一条创新型抵押贷款的竹筏承载着各种各样的新型借款人。

这些贷款被称为“经济适用性产品”，它们大大增加了房屋所有权比率，让借款人能够“拥有”一套住房，但是只需要支付正常数目的一小部分一从贷款的最初几年来看，的确如此。2003年，房屋所有权比率达到了68%，而抵押贷款总额也创下纪录，为3.84万亿美元，是三年前发放总额的3倍。

华尔街的抵押贷款证券化工厂也做得如火如荼，1360万美元的贷款被购买并汇聚成可供销售给附近或全球投资者的证券。但是合作项目的许多成员相信他们做得还很不够，特别是那些旗下公司在项目中得到丰厚利润的人。而这种感觉最强烈的莫过于美国国家金融服务公司的联合创始人安吉洛·R.莫兹罗。

2003年2月在华盛顿哥伦比亚特区的全国住房中心，莫兹罗先生站在由住房建筑商、出借人和政策制定者构成的听众面前据理力争。这位出生于布朗克斯区的白手起家的首席执行官勾画出一幅蓝图，讲述这个已经很成功的合作项目怎样才能让更多的美国人居者有其屋。

他的建议包括：取消低收入个人客户的首付款；简化借款人文件和文书，好让贷款可以在“几分钟内”得到批准：取消“超常的监管费用、不合时宜的建筑规范和过度的土地使用限制”。回溯到1995年，莫兹罗的美国国家金融服务公司是拥护居者有其屋计划的第一个出借人，并从而成为克林顿的公司合作项目的核心角色。

自1998年后，美国国家金融服务公司也成了房利美公司财富和其员工个人财富的关键要素，因为它们能从这位出借人手里得到特殊的抵押贷款交易。就是在那一年，基于房利美从该公司购买抵押贷款并卖给投资者的合作模式，詹姆斯·约翰逊同意向莫兹罗的公司收取比它对手低得多的担保费用。

由于跟约翰逊达成了这样的交易，所以美国国家金融服务公司很快就成为向房利美出售贷款的机构中最大的一个。莫兹罗的公司信任科学技术的作用，鼓励抵押贷款流程提速。在它为房利美设计的产品中有一款叫“快而捷”贷款，不要求借款人提供收入或者财产文件，而且借款人的债务收入比高达50%时也可以得到贷款一这个数字比其他出借人，甚至是那些要求已经非常宽松的出借人所要求的要高得多。

2004年，房利美购买的贷款中有26%都是由美国国家金融服务公司提供的。三年以后，这个数字增加到了28%。数十亿美元的有毒抵押贷款从美国国家金融服务公司径直流到政府特许机构的手里。就在四年后，它们将成为国家的监护对象。

但是2003年，莫兹罗的公司还是抵押贷款行业内众人艳美的对象。1994一2004年间，美国国家金融服务公司的年收益从1.8亿美元飙升到22亿美元。股东们兴奋地看着他们的股票价格在这一期间翻至五倍。当莫兹罗的大多数非银行身份的抵押贷款出借对手已经随着“次贷1,0”的爆发纷纷破产停业时，他不只是幸存下来，而且事业还蒸蒸日上。

那几年，莫兹罗本人也是受益者，将4300万美元以薪酬和红利的形式收入囊中。他的股票薪酬甚至更为丰厚，让他在公司任职期间得以用这些股份套现出4亿多美元。在商业圈里，莫兹罗是一个“摇滚巨星”，在对业内组织发表演说时经常发生听众集体起立鼓掌不断的情形。当提起安吉洛或者“棕褐色男人”的时候，每个人都知道那指的是莫兹罗。

让人们费解的是，回溯到1969年美国国家金融服务公司起步时，它还只是洛杉矶一个只有两人的抵押贷款小店。如今它已经在全美拥有500个办公室，能够发放4000亿美元的贷款。美国国家金融服务公司为住房贷款业务民主化作出了自己的贡献，成为拉丁裔和非洲裔美国人的头号出借人。

莫兹罗出身于布朗克斯区的下层社会，有些好勇斗狠。因此，他会驳斥所有对美国国家金融服务公司抱有怀疑态度的人，并为此自鸣得意。他习惯于按照自己的期望对美国国家金融服务公司将要发放的抵押贷款规模作出草率预测，比如五年后的预期。

但是那些嘲笑他预言的人很快就哑口无言了，因为该公司一步步实现了这些预言。然后莫兹罗就会想出一组甚至更为激进的数字作为目标让美国国家金融服务公司去实现。莫兹罗非常享受跟同行竞争，喜欢面对面地警告同行自己要把他们逼得关门倒闭。“他很强硬，很强硬，很强硬，而且非常自负。”某个金融机构的一位前任首席执行官说，这家机构也是美国国家金融服务公司的竞争对手。

据这位执行官回忆，他第一次见到“作战状态”的莫兹罗是在一次业内大会上。作为美国国家金融服务公司的首席执行官，他与另外两位首席执行官组成一个发言的专门小组，那两人来自规模庞大又颇有威望的机构一美丰储蓄和大西部储蓄。

“莫兹罗是这样说的，‘我要让你们这些家伙的梦想落空，我要把你们打得落花流水。’”这位执行官说，“他要接管每一家公司。美国国家金融服务公司要成为站到最后的人。”可想而知，那年2月在华盛顿，当莫兹罗站在一群人面前时，甚至在他承认居者有其屋计划已经取得的巨大进步时，他还想要得寸进尺。

莫兹罗宣布他公司的“美国屋”计划将进一步扩大，承诺在2010年为落后社区的抵押贷款捐出6000亿美元“住房对我国福利和社区安宁具有至关重要的作用，”他说，“让我们确定‘居者有其屋'的美国梦绝不是一种空谈，而是我们一直坚持的事业，是我们水远坚定不移的使命。我们有这些资源。伙伴们，让我们一起展示决心。”这是詹姆斯·约翰逊要传递的信息，也是詹姆斯·约翰逊深入骨髓的东西。

尽管一些人可能会觉得大大咧咧又粗线条的莫兹罗是圆滑又精于算计的约翰逊破格挑选的继承人，但是这两个人的共同点远远超过了不同点。没错，表面上看来他们这一对显得不太搭调，约翰逊有板有眼而莫兹罗虚华浮夸。但是比外表更重要的是他们共同的办事方法一两个人都惯用威逼、恐吓。唯一不同的是莫兹罗喜欢欺骗、摆布他周围的人，而约翰逊更乐于假他人之手行事。

多亏约翰逊在几年前就开始对莫兹罗穷追不舍、大献殷勤，如今美国国家金融服务公司和房利美已经密不可分。美国国家金融服务公司发放并卖给房利美的数百万个危险贷款后来极力促成了约翰逊前任公司的垮台。虽然美国国家金融服务公司在2007年瓦解，先于房利美一年，但是两家公司的破产却是由约翰逊和莫兹罗早已埋下的祸根所致，这两个人是华盛顿当局灾难性的居者有其屋计划的关键推手。

美国国家金融服务公司的业务运营跟房利美千缠百绕、大同小异并不是巧合。两家公司要实现的目标相同，要击败的敌人也相同。数年来，莫兹罗跟约翰逊的友谊让他能够最近距离地目睹房利美的行事手段一实施深度政治关注、指派监管者、操纵公众舆论、给朋友和潜在敌人以大量恩惠。

莫兹罗学东西很快，他看到约翰逊赢得的战利品，于是也开始有样学样。这方面美国国家金融服务公司比其他抵押贷款出借人更胜一筹，它从本质上就是房利美的翻版。尽管莫兹罗不需要约翰逊给他指导意见来扩张自己的抵押贷款出借公司一一约翰逊毕竟算不上个商人一一但是莫兹罗确确实实从约翰逊那里学会了如何对房利美的策略加以改造，为己所用。