借古鉴今,读懂中国楼市(干货)

新竹说房

2022-04-09 22:45北京中立优选科技有限公司
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房地产对于大多数人来说都是一个既熟悉又陌生的行业。

熟悉的是:房产就在我们身边,可谓无处不在。

陌生的是:大多数人对房产都没有研究,了解不到行业的本质,毕竟各行如隔山。

今天就是想跟大家一起来解读中国的房地产发展周期,让自己的房产视角上升一个维度,能够更加理性客观的看待房产,不至于轻易受别人鼓动。

我梳理了1999-2020年的房价走势数据,只有在2018年金融危机的时候房价明显下降,整体趋势是波动上涨的。

为了更好的判别宏观房产市场,必须先了解中国的楼市历史。

这是一个真实案例:

1988年,一人在上海花天价买了一套房,月供需要96元“巨款”,到2017年还是还96元。

要知道,当年的全年农民平均每人收入为545元,平均每人每月45元,两个人的收入还不够还月供。

这里可以看出,商品房在80年代就已经出现了,从中也能看到严重通货膨胀。

可得出房子是抗通胀的利器,过去如此,未来依旧如此

楼市的起源

中国楼市,还得从1979年说起,在这年的1月份,邓老访美,了解到当时的美国建筑业和住宅业的相关情况。

对比美国后,得出一个结论,当时的中国地少、人多、百废待兴,亟需一个高爆发、深潜力的产业来刺激内需,从而拉动经济增长。

显而易见,只有中国的楼市能担此大任。

1980年1月,杂志《红旗》发表了《怎样使住宅问题解决得快些》一文,引起了理论界和地产界的激烈研讨,此文明确指出“住宅是个人消费品的重要组成部分,应该走商品化道路。”

三个月后,邓老提出“出售公房,调整租金,提倡个人建房买房”的设想,第一次把房子定义为商品,拉开了住房制度改革的大序幕,1980年也被定义为中国房地产的元年。

楼市萌芽

至此,中国房地产正式成为了一个产业,进入了种子发芽阶段。9月,北京市住房统建率先挂牌,成立北京市第一家城市开发总公司。

同年,中国房地产开发集团(中房集团)成立。中房集团掌舵人孟晓苏是中南海一名官员。值得一提的是,他还是一名经济学博士,先后撰写和主编了10本房地产业书籍,发表了逾180篇论文。凭着敏锐的嗅觉和强大的理论体系,他率先上了这趟房地产改革的快车,成为了第一个吃螃蟹的人

1981年开始,在深圳和广州开始搞商品房开发的试点。

在此之前,国内只有房地产开发,没有商品房开发,非常明显的计划经济,政府、事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的,没有自由的房地产买卖市场,现在的很多公房就是那个时候留下来的。

1982年国务院正式在四个城市进行售房试点。

而深圳特区作为一个改革先行者也于当年开始正式征收土地使用费。

1983年2月份,中国人民银行负责人在《经济日报》上表示:“国家鼓励私人购房、修房,今年要试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。”

紧接着,邓老于1984年也充分肯定了房地产行业的意义,此举也让人们吃下一颗定心丸。

而且广东、重庆也开始征收土地使用费。同年,国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》首次正式将房地产列为独立的行业。

与此同时,国务院正式批准试点城市实行“公有住房补贴出售”,这也标志着属于地产的“黄金10年”正式来临。

泡沫初现

1985年1月份,全国住房租金改革领导小组成立,同年6月,《中华人民共和国土地管理法》的颁布则昭示着土地管理工作正式纳入依法管理的轨道当中。

此后不到7个月,国务院决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。

1987年,对于中国房地产来说,是极其重要意义的一年。深圳进行了中国改革开放首次土地的公开拍卖,催化中国房地产行业加速发展。

星星之火卷起燎原之势,像催化剂一般加速全国房地产的发展,那一年也是中国房地产行业迈向商业化的时间点,标志着中国房地产进入商品化时代。

据悉1987年商品房销售面积仅2697万平方米,只能满足几十万人的居住需求,住房严重紧缺。

而当年全国的平均房价接近408元/平方米,现在看起来太便宜了,但相对于当时的居民收入,也属于不可承受之重

1988年4月,第七届全国人大会议对宪法进行了修改,将宪法中禁止出租土地的规定删除,改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

紧接着,《土地管理法》也进行了修改,土地禁锢终于完全放开。

1988年,土地的宽松政策被一个人敏锐的嗅觉所捕捉,于是他将自己一手创办的深圳现代科教仪器展销中心更名,同年11月,该公司以2000万元的价格拍下地王,而这个人便是万科的“精神代表”——王石。

也时这一年的8月23 日,海南岛从广东省脱离,成为中国第 31 个省级行政区。

海南海口,这个原本人口不到 23 万、总面积不足 30 平方公里的海滨小城,一跃成为中国最大经济特区的首府,也成为了全国各地淘金者的“圣地”, 吸引了大批人下海到海南淘金,成就了潘石屹、冯仑、易小迪等第一批地产淘金人。

但是,大海往往是暗流涌动、危机四伏的,地产商业化带来红利的同时,也伴随着泡沫的黯然滋生。

接下来我们看几组数据

1992 年初,邓小平发表南方谈话,随后,中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应因此得到全面释放,海南岛的房地产市场骤然升温。

大量资金被投人到房地产上,高峰时期,这座总人数不过 655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司,平均每300 个人就有一家房地产公司。

1988年,海南房地产均价为1350元/平米,1991年只上涨50元/平米,但是到1992年,房价就开始了“大跃进”,瞬间炒到达到了5000元/平米。

在这样的大环境下,自上到下全都彻底迷失了自己,政府乐此不彼的批地赚钱、银行眉开眼笑的放贷攫取利息、开发商疯狂盖楼、群众也在趋之若鹜的炒楼花。

接着在93年的上半年,海南房价登顶,达到7500元/平米,这注定是一场追捧“郁金香”的悲剧。

好在中央察觉到海南膨胀的越来越大泡沫。

1993年6月,国务院迅速启动宏观调控政策,推出“国16条”,一纸令下“提高利率,严控信贷,限时收回违规资金。”

为中国经济 “刮骨料伤”,将优化配置,用釜底抽薪的模式,为一路高歌的海南房地产市场降温。

这也是中国地产的首个调控政策,泡沫炸裂之后,直接导致海口1.3W地产公司存活率仅为5%,链式反应所带来的是800亿坏账和批量开发商大逃亡,一些银行也随之崩塌,海南发展银行就成为了我国历史上第一家倒闭的银行

曾经的淘金圣地俨然成为楼市的墓地,到处都是烂尾楼。

可见,房价短时间内猛涨,这才是泡沫。

调控救市

直到1995年,房价连续阴跌,房子库存化加剧,全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米,相当于上海徐汇区的面积总量。

为了稳定海南的经济,国家用了8年的时间才剥离各种金融和经济坏账,消化处理掉海南积压的占全国10%的商品房和600多栋烂尾楼。

1996年,房地产行业已经陷入巨额亏损的死潭中。为了缓解这个问题,国家又提出要让住宅建设成为新的经济增长点,房地产行业似乎又迎来了新的转机,各项措施的落实,让中国经济暂时性成功地软着陆。

不过这也只是暂时性的。

灾难的发生往往是无法预料的,在“金融强盗”索罗斯等一帮国际炒家市场操控之下,亚洲金融危机于1997年爆发,我国经济开始出现“通货紧缩”,房地产行业再一次的陷入低谷、濒临崩溃。

1998年是房地产发展历史上重要的转折点,由于出口受到亚洲金融风暴的严重冲击,需要房地产作为支柱产业,以此来拉到消费,促进经济增长。

当年7月3日,国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,核心内容就是从下半年开始停止住房实物分配逐步实行住房货币化,并要求加快住房建设,不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

同年,中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款,货币政策越来越宽松,标志着中国正式踏入商品房的时代,这成为了中国房地产去库存的开端。

在当时只需要首付2成甚至0首付就可以进行购房,这一举动又再一次吊足了大众的胃口,购房需求瞬间爆发,市面上的现房被中高产阶层一扫而光,随之而来的是中国房地产开始进入高速增长期。

值得玩味的是,在98之后的两年中,也都定在当年的2月份分别发布了两件大事:

1.中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,贷款买房、按揭等新兴概念开始在中国兴起;

2.建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上正式宣布:“住房实物分配在全国已经停止!”

另外,政府也放松了对房企上市的要求,房企们(天鸿宝业、天房发展、金融街等)纷纷找到了扩张所亟需的资本,接踵借壳上市。

至此,一个旧的时代已随风而逝,一个新的时代正强势袭来。

可见,房产支柱产业对中国经济的重要性,房价可以正常波动,但不要奢望等房价大幅度下降。

高歌猛进

千禧年刚刚过去,楼市供需的天平就开始出现失衡。

在这年第一季度北京的房价涨幅就高达97.3%,面对楼市如此疯狂的市场,留给政府唯一的选择便是全面整顿房地产。

唯一值得宽慰的是,2001年的10月10号,克林顿总统签署对华永久正常贸易关系议案。

在紧接着,2002年首发“217号文”,分别从土地供应、住房结构以及市场整顿等方面进行宏观调控,但市场对此的反应却颇为冷淡,北京的房价依旧保持增长,其他地区的涨幅微微减小。

2003年,非典全面爆发,对中国经济影响严重,RGDP(经济增长率)下滑到6.7%,全国房产成交量呈现直线下降趋势、几近归零,这是来自于社会与经济领域的双重考验。

出于对保RGDP的考虑以及在全国地产商的强烈抗议下,住建部紧急发布了“18号文”,与之前6月印发的“121号文”截然相反。

该文明确将严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款以及个人住房贷等,首次推出了二套房提高首付以及利率上浮等概念,并将鼓励房地产发展定性为扩大内需、拉动投资增长以及保持经济持续增长的重要渠道。

“121号文”如同冰块一般给楼市紧急降了温:上涨势头得到遏制、楼市全面降价。

也是在这一年,孙宏斌在中城年会上叫板王石:“顺驰今年销售额要达到40亿,2004年的目标是100亿,我们的中长期战略是要做全国第一,也就是要超过在座诸位,包括王总(王石)”。

也是这一年,第一次明确房地产是支柱产业。

在房地产被确定为“一个产业而不是一个行业”之后,2004年同比涨幅达到14.4%,紧接的着就是国家宏观调控,主要集中于收紧土地与信贷两个闸门,以调控供给为主。

1年后,迫于舆论方面的压力国务院推出“国八条”,其主要内容要求各地政府要提起重视,房价控制不好要追责,在保证中低价位、中小户型的供应的同时,也要建设廉租房。

但并没有产生任何实质性作用,同年市场涨幅达到12%,国八条随着楼市的上涨被淹没于江海之中。

因为没有触及到改革的内核,次年推出的国六条的效果也和国八条差不多,当年房价上涨6%。

从2004年开始,房价开始如脱缰之野马,再也不给看跌者以机会了。全国平均房价一路疯涨直至2008年,除了2006年,每年涨幅高达15%左右。

这段房价历史,让无数观望者追悔莫及!

一个发生在我身边的真是案例,2008年,回龙观房价8000元/平米,觉得房价会降,没买。2009年涨价后,觉得还会降,依旧没买。接着就是房价一路高歌猛进,然后堵着一口气,就要等价格降回来再买,一等就到了2019年,然后以均价2.2万,买了北京七环外和廊坊交界的一个89平的房子。

4万亿救市

在2008金融海啸爆发的前一年,国内楼市其实已经泛起了圈圈涟漪。

2007年《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发,明确指出对于贷款的二套房的首付要不低于4成,利率为基准利率的1.1倍,严格控制银行开发贷,项目资本金不达到35%不给放贷,这也直接浇灭了楼市的熊熊烈火。

最直观的体现就是北上广深四大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象,房地产交易量价齐跌。这一年,孙宏斌无奈之下将其投注心血的顺驰低价易主。

2008年美国次贷危机爆发,不同的是,这一次金融危机风暴比97年刮得更猛。

美国次贷危机引发的金融危机使中国房地产彻底跌入谷底,“成交量腰斩”,下半年房产市场销售量严重萎缩,部分地区房价跌幅超过一半,一时间媒体唱衰之风盛行。

为了拯救楼市,政府出台了著名的“4万亿计划”,虽硬生生把楼市从漩涡中拉了出来。

从2008年下半年-2009年,全国一共出台了8条政策,其中对房产消费刺激最大到首付比降低为20%,房贷打7折,降低契税比例,住宅持有满两年转入免增值税等政策

有了4万亿的加注,最终结果,也是不负众望,房价空前暴涨,全国房价平均上涨23.3%,上海上涨了56.7%。

由此观之,楼市是具有很强的周期性。

再调控,去库存

这一年,破百亿的房企达到了空前的20家。同年12月以及次年的1月和2月,“国四条”、“国十一条”以及“国十条”相继出台,继续延续着对房地产的宽松态度,楼市发展暂且稳步推进。

在2010年两会之后,全国房价调控拉开序幕,仅2010年一年,就出台了7条包括土地,金融,税收,住房需求改革等方面的政策。

北京以及房价上涨过快的2,3线城市,采取了限购政策。

首套房,二套房首付分别提高到30%,50%,二套房贷款利率上浮10%。

重庆和上海营业税免征期从2年变成5年。

2011年“新国八条”公布,二套首付提高,二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。

值得一提的是,上海和重庆作为试点城市开始正式实施房产税。

但是,一线城市房价仍在上涨。

紧接着,楼市正式进入冻市期,全国房价保持稳定。

这种状态一直保持到2015年底,冻市期所带来的则是库存的大量堆积。

于是“去库存”于15年底如火如荼开展起来,货币再次宽松,鼓励信贷资金入市,于是资本嗅到了利益的味道,通过信托、资管通道、民间借贷等途径再次大幅流入房地产,很多地方甚至出现了变相零首付,信用卡套现去付首付款的方式加杠杆入场。

当人们看到楼市回暖之后,买涨不买跌的心里使得他们再次追涨,导致房价出现了第三波上涨,房价也随之翻了一番。

回过头来看,在当时那个时间节点进场,无论是刚需也好,投资也罢,都证明他们做了极其正确的选择。

限购、调控不代表房价要降,底层逻辑是因为太火才会调控,越调控的地方越有价值。

全面普涨结束,局部涨幅开始

2016年提出了“房住不炒”的新定位,并于国庆前夕再度出手,限购限贷,限售限价。

但是,同年房价再次起飞,而国民收入增长幅度永远跑不赢房价的增长幅度,房价终于达到了“高处不胜寒”的境地,让人望而却步。

直到2017年3月17日,新政的实施让一线城市传统房地产开发模式沦为强弩之末,“去商品化”趋势逐渐凸显。

在刚刚过去没有风口的2018,“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调,总体上保持平稳运行,逐步回归理性,热点城市房价过快上涨势头得到遏制。

从此以后,房价普遍的时代基本结束。

但这不意味着房价上涨的时代结束了,局部涨价的时代才刚刚开始。

最好的证明就是,这几年即使“房住不炒”,部分城市和区域的房价依旧高歌猛进,这些机会你抓住了吗?

看看近几年苏州的行情:

看看杭州近几年的行情:

看看珠海近几年的行情:

房产定投,由普涨转为局部涨幅,选好城市依旧可以享受房产增值的红利。

接下来我们再看一下选对区域带来的红利:

都说北京这几年房价一直不涨,咱们来看看朝阳区:

我们来看看广州海珠区:

城市选好了之后还不够,还需要选好的区域,这样才能投资收益最大化。

要记住二八法则,永远是20%的人赚80%的钱,把自己的认知快速拉齐,在房产这个行业继续做资产的裂变增值。

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