来源:时代周报猛犸工作室

  2022年3月第一周,北京中铁华侨城·和园项目实现新签1.35亿元的销售战绩。然而,恰是这个不愁卖的双央企项目,自2020年交房以来便不断遭遇业主维权。

  据此前媒体报道,业主诟病的槽点包括:施工质量瑕疵、涉嫌虚假宣传、装修以次充好,交付货不对板等等。

  据天眼查显示,和园项目的开发商——北京中铁华兴房地产开发有限公司所涉法律纠纷共计14起,其中71.4%的案件身份为被告,42.9%案由为商品房预售合同纠纷。另据中国裁判文书网显示,目前有4名购房人与中铁华兴和园项目发生了诉讼。

  刘越恰是其中之一。

  2018年,拿到北京的购房资格后,刘越和母亲开启了看房之旅。当年4月,经北京某中介推荐,她们走进了和园项目售楼处,并被“地上一层+地下一层”的复式户型所打动。

  和园项目由中铁置业和华侨城两家央企联袂打造,选址位于北京南五环旧宫版块,紧临亚洲最大湿地公园——南海子公园 ,距离贯穿北京南北的地铁8号线德茂站约500米,驾车约15分钟即可抵达同仁医院亦庄分院。

  如此优越的区位和配套条件,再加上“双央企”背书,刘越最终以1260万元总价,认购了一套建筑面积约285平米的复式户型。

  然而,到了2020年收房时,刘越等来的不是惊喜,而是惊吓。她对时代周报记者表示,所购房屋“复式户型”货不对板,同时还出现了实际房屋面积缩水、36处需整改维修等问题。

  在和开发商多次交涉失败后,刘越开始了长达2年多的法律维权。

  草签与正式合同不一致

  据刘越母亲李阿姨称,2018年4月看房时,销售人员称和园项目有复式房型,地上一层+地下一层,且均为三室两厅两卫结构,上下面积一样,功能分区完全一致,且均为精装修。同时,户型图上,销售标注了“一层下跃”字样。在询问该房屋的产权时,销售明确告诉李阿姨是70年产权,一个房本。

  同年5月1日,母女俩又就户型、房本和产权等细节问题向开发商进一步确认。销售人员随即出示了北京市建委官方网站上的公示信息,显示房屋规划用途为“住宅、储藏间”,户型为“复式房型”。

  “虽然是复式房型,但规划用途是住宅、储藏间,这让我们很不安。”刘越说。

  但销售人员解释说,规划用途虽然除住宅外多了储藏间,但所购房屋肯定是地上、地下精装修且都能用于居住的下跃复式房,70年产权。在该销售以“双央企开发,肯定有保障”等话术的劝说下,当天,刘越签署了认购书,交付了10万元认购金。

  1个月后,刘越支付了504万元首付款。时代周报记者看到,草签合同上明确了该商品房的规划性质为“普通住宅”,并无储藏间的字样。

  然而,在随后签署的正式合同中,房屋规划性质变为了“住宅、储藏间”。

  “出于对双央企的信任,加上签字的合同内容太多且复杂,在确认了产权是70年和销售承诺房子是地上地下精装修的复式房后,我们打消了顾虑。”刘越向时代周报记者表示。

  然而,到了2018年12月份,销售又要求刘越签署一份承诺书,大致内容是,为提高居住舒适度,业主主动要求开发商进行结构改造,将3平米外部设备空间纳入室内厨房面积。

  同时承诺书还约定,若改造通不过政府审批,开发商不担责,业主亦不得要求赔偿或退房;若改造被行政处罚,则损失应由业主担责。

  值得注意的是,根据样板间宣传图片,这3平方米原本就属于厨房。也就是说,如果刘越不签署承诺书,那么实际房屋面积和样板间会有差别。

  “实际厨房和样板间不一致,买房时为什么不告诉我们?过了半年突然说要改造,还要让业主来承担改造的所有法律责任,这不是推卸责任吗?”在刘越看来,该承诺书十分不合理,遂拒绝签字。而销售人员表示,不签也没关系,仍可按合同收房。

  36处需整改

  因发生承诺书事件,2020年9月份,刘越聘请了专业验房师,根据验房报告,新房需要整改维修共计36项,包括吊顶开裂、大理石破损等情况。

  “第一次进入我买的房子,简直大吃一惊,地下一层不但没有精装修,甚至都没有功能分区和卫生间,从地上一层下来要通过两道铁门才能到地下一层。”刘越对时代周报记者说道:“这根本不是复式房型,地下一层就是地下室。”

  刘越提供的照片显示,厨房被一面带窗的墙隔断成了两部分,如同承诺书显示的那样,约3平米的空间是外部设备平台。同时,原本厨房的嵌入式冰箱放在了客厅正中央,嵌入式洗衣机则放在了地下一层。

  对于厨房变样的问题,开发商工作人员表示,因刘越没签承诺书,其他签了承诺书的业主,都已按照样板间交付。双方就此产生分歧,刘越因而没有收房。

  2020年国庆节后,中铁华兴通知刘越,希望解决其第一次收房提出的疑问,但到了和园后,却被告知房屋只能维修,而关于此前提出的种种疑问并没有给出任何答复。

  随后,刘越母女委托律师,针对开发商虚假宣传、挪用监管资金、规划通风井未建设等一系列问题提起了行政诉讼。在此过程中,刘越和律师又发现两处较大疑点:一是该房屋在北京市住建委官网的公示户型是复式房型,而在北京市房地产交易权属管理系统备案户型却是三室两厅。也就是说,一套房出现了两套不同的信息。

  其二,该房屋预售方案显示和园地下仓储部分为1.95万元/平方米。照此计算,刘越对地下空间多支付了2倍有余的价格。

  2021年5月21日,中铁华兴再次通知刘越“三日内收房并办理收房手续,否则购房合同解除”。于是母女二人在律师的陪同下再次来到和园收房,核验完相关资料后,签署了《精装房房屋交接验收单》。

  同时,中铁华兴指派负责人,提出希望双方能和解,并让刘越提供书面诉求,以便上报领导。但在刘越律师提出办理收房手续时,中铁华兴指派负责人又称,财务人员下班了。随后,刘越发送诉求,并在诉求中重申,自己随时可以办理收房手续。

  然而,在没有得到相关答复和办理收房手续通知的情况下,2021年6月15日,开发商突然以未按时收房为由,向刘越发出《解除购房合同通知》。

  7月,刘越就开发商解除通知确认无效提起诉讼;随后,开发商又起诉判令解除购房合同,并要求刘越赔偿开发商10%违约金;刘越提出反诉解除合同、赔偿损失、支付违约金等。

  时至今日,刘越与开发商的多个行政诉讼及民事诉讼仍在审理中,未有判决结果。

  “首付款没退回来,平均每个月月供4.4万多,已经还了4年。”刘越向时代周报记者表示。

  针对上述问题,2022年3月13日,时代周报记者联系了刘越提供的中铁华兴对接人,对方表示不负责、不知道,随即两次挂断了电话。

  时代周报记者又拨打了刘越提供的销售电话,对方称, 已于2021年7月份离职。

  律师:警惕虚假宣传、随意赠送面积和捆绑销售

  刘越维权并不是个例。公开信息显示,2020年7月-8月,和园项目就曾因装修质量和货不对板问题被媒体关注。据央广网报道,购房人郑明(化名)以超过800万的总价购买的和园房子,出现多处精装质量问题,同时,还出现宣传物料中介绍的一梯一户变成两梯两户等问题。

  另据中国裁判文书网显示,中铁华兴与一位购房人的民事判决结果要求,开发商应支付未履行一梯一户承诺导致的房屋贬值损失4万元。

  那么,在购房时应该避免哪些陷阱?北京正公律师事务所律师王娜向时代周报记者表示,应警惕虚假宣传、随意赠送面积和捆绑销售。

  王娜认为,虚假宣传方面,买房如有宣传学校配套等方面,应仔细合同中或宣传材料中是否明确提及,如果没有,可以向当地行政主管部门进行核实;随意赠送面积方面,一般涉及到公用公共面积的赠送,合同中都会有相关涉及;捆绑销售方面,购房人可向主管部门进行举报。

  北京市京师律师事务所合伙人谌江涛律师提醒,购房人应重点关注合同条款,“购房人在购房时,应仔细阅读合同条款。如发现合同存在的问题,要及时与开发商协商并对合同进行补充修订,如实在无法进行协商,也应做好相应的证据保全工作。”

  而关于如何维权,北京金诉律师事物所执行主任王佳红表示,应将开发商所承诺的一切以文字的形式落实到合同中,若不能体现在合同中,那么都不具有可信度;要仔细研读合同条款,对合同条款要了解的清楚、明确。合同条款中还要写明开发商违规行为对应的惩罚措施,这样的合同才能更好的保护购房人。

  同时,对于开发商宣传的内容,可以通过查看小区详细规划、总平面图以及政府相关信息等进行核对,这样才能辨别开发商是否如实宣传。如遇捆绑销售、虚假宣传、违规格式条款等情况,购房人也可向相关政府部门申请查处,要求政府主管部门对开发商的违规行为进行调查核实和处理。

  此外,为了防止开发商随意挪用资金导致房屋烂尾,购房人一定要将购房款打到开发商在政府设定的资金监管帐户中,这样才能保证购房款专款专用。

  (应受访者要求,刘越、李阿姨均为化名,文章中图片均由受访者提供)

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