大家好，我是小百，即日起，我们会不定期推出竞品楼盘测评分析，帮助纠结的购房者分析利弊，科学决策！买北京新房，关注“百记千房”就够了！
我们的口号是：“不光要买对，还不能买贵”！
以下正文：
胜者可以获得“北京市朝阳区崔各庄地块新建商品房平层住宅改善级别产品冠军”的荣誉称号。
本赛事由《百记千房》公众号独家冠名播出，想要省钱购房，就找百记千房~
话不多说，三位参赛选手已经摩拳擦掌，跃跃欲试了，接下来我们有请三位参赛选手闪亮登场。
首先出场的是建发房产旗下的望京养云：
2020年，建发房产初入北京，就打造了经典的苏式园林项目“长安和玺”；2021年，建发房产在北京再落一子，打造新中式精研作品—望京养云。这是继“养云系”开山之作—杭州养云静舍之后的第六座养云。
“养云”一词源于乾隆皇帝休憩场地颐和园养云轩，意为“养蓄云气”，被赋予了帝王尊贵、乐居山水的印记。建发的养云产品系列定位是以中式院落规制打造的高层产品，属于改善类产品。
而建发房产，来头同样不小，是隶属建发集团旗下企业，2021年度《财富》世界500强第148位，连续10年位列“中国房地产开发企业50强”。实力房企+高端产品，望京养云能否在接下来的比赛中交出令人满意的答卷，我们拭目以待
接下来出场的是由保利和华润双央企联袂打造的和光悦府：
保利和华润均为红色央企，四大央企地产占其二，其实力毋庸质疑，在京的知名项目更是不胜枚举，就不一一列举了。
而单从“和光悦府”的名字就能看得出来，底气是从何而来：
“和光”出自保利的高端产品线“和光系列”产品。“让光线来做设计。”万物皆有裂痕，那是光照进来的地方，随着光一起到来的，还有土壤、养分、空间、时间以及无限的可能。
“悦府”更不用说，属于华润城市高端系列住宅产品的，同系列的有万象悦府、华润悦府等，无一不是高端品质，受人追捧。
但是，我们也不能光从名字做出判断，“和光悦府”是否集两家之长，还得拿事实说话。
最后出场的由同样实力雄厚的央企招商蛇口联合国企北京城建倾力打造的龙樾合玺：
两大知名地产公司再次携手合作，由招商操盘，城建负责建筑，能够创作出什么样的产品，十分令人期待。
北京城建集团享有“中国企业500强”之一，“世界 225家最大国际承包商”之一等诸多荣誉称号，而招商蛇口更是央企巨擎，百年招商亲历146年，依然屹立潮头。与和光悦府不约而同的是，龙樾合玺同样是经由招商蛇口和北京城建两大开发商在北京多年的高端产品营造经验以及对客户需求的充分了解打造而成的。
为了构建和谐社会，弘扬真善美，我们取消了人民群喜闻乐见的赛前垃圾话环节
，直接步入正题，开始第一回合的比试。
ROUND1-地块对比
作为崔各庄的三姐妹，三个项目所在地块位于五元桥东北侧，距离望京直线距离仅2.5公里左右，相对位置上，三个楼盘肩并肩，脚碰脚的，区域价值是几乎一样的，但是也有细微差别，详见下图：
崔各庄30-L01-01地块由金地+保利+华润联合体以50.94亿+22000㎡公租房面积竞得，案名和光悦府。
容积率2.5，建筑限高65米，建筑层数最高20层。 地上建筑面积约10万㎡，属于中小型社区。
从地块形状上来说，和光悦府算是地块最规整的，近似于一个缺了角的正方形，如果算上东南角的绿地，那就十分方正了，但是位置却相对一般。从地块形状和所处位置两个维度来看，和光悦府二者只得其一。
崔各庄30-L04地块由招商+城建联合体以42.2亿+20000㎡公租房面积竞得，案名龙樾合玺。项目容积率2.5，建筑高度54米，建筑层数18层。地上建筑面积8.5万㎡，比和光悦府的地块规模要小一些。
龙樾合玺的位于介于和光悦府和望京养云之间，处于和光悦府的东南方向，望京养云的北方，相对位置是三个楼盘里面最好的。论起地块的形状，整体呈现倒“L”行，远谈不上规整和方正。再纤细一点，那就是活脱脱的“回旋镖”。
从地块的位置和形状两个维度来评判的话，龙樾合玺二者也只能得其一。对此，龙樾合玺似乎还想挣扎一下，称倒“L”的地块有利于进行商品房和人才租赁住房的的分布，将5栋人才租赁住房安置在了地块的东北角。结果只得到了两位竞争对手和裁判的一阵白眼……
崔各庄06地块，建发以28亿总价，政府占有20%产权竞得的，案名望京养云。
限价8.8万，容积率3.0，地上建筑面积住宅约4.9万㎡，公建约2.1万㎡。
从地块形状上来说，望京养云的地块位于一个三角路口，自然而然的地块的形状近似于一角被咬了一口的披萨。
不规则的地块带来的不单是地块规划和楼宇布置上的限制，笃信风水的购房者的购房决策可能也会因此受到影响，不过小百还是更加建议相信科学，合理决策~
从位置上来看，该地块的位置比较尴尬，在01、04地块南侧，夹在了南皋路和环铁之间，西侧为南影路。
环铁虽说现在使用频率逐渐变低，但是依然有火车经过，夹在两条主路及一条铁路之间，东侧又是公交车总站，这个地块居住起来可能会有噪音干扰。
值得庆幸的一点就是环铁从南影路向东已经存在有降噪板，对噪音起到一定的减弱作用。
不过这么一看，在地块对比上，望京养云似乎并不占什么优势。
第一轮比拼进入尾声，在地块的对比上，和光悦府和龙樾合玺似乎是斗了个旗鼓相当，望京养云则略处下风。
不过望京养云表示丝毫不慌，稳如老狗，似乎在憋着什么大招，只等扳回一局，那么我们拭目以待，进入下一轮的对决。
ROUND2-楼盘设计
楼盘的设计与服装设计大有不同，服装设计，从设计的角度看，要做到“艺术源于生活，高于生活”，即展示效果的艺术性须高于实用性。
而楼盘设计则不同，无数的事实证明，高品质楼盘才会受到市场及购房者的认可，高端楼盘在产品设计时就已经站在了业主的角度。
接下来，我们会从楼盘设计出发，以楼宇分布、外观设计两个维度出发进行比拼，看谁能在这一局中拔得头筹？
个光月份所有的楼栋呈3行分布，总高20层，共计7栋住宅+4栋公租房，属于典型的混居。
商品房526户，南侧5#，9#，10#，11#为人才公寓329户，6#和7#楼在小区中央，前后都是景观园林。8#前方俯瞰市政小公园。
如规划图所示，楼间距很大。东南角的缺口为市政公园。虽然公园不在小区内部，但能和地块融为一体。
美中不足的是按照楼栋排布来看，除了东西两侧的楼栋，中间分布的楼栋，西边户下午会存在遮光的现象。
龙樾合玺一共15栋楼，10栋住宅，东北角的1#~5#楼是公租房，项目将所有公租房都放在了小区的东北角部分，用一个景观带进行了软隔离处理——对于这种做法嘛，有好有坏，不予置评。
共计商品房住宅426户，楼栋总高为11层-18层，其中12＃13＃总高14层；11＃8＃总高15 层；10＃总高16层；7＃总高18层；6＃9＃总高17层；15＃总高11层；14＃总高13层。楼间距40米~64米。
楼宇的分布上，龙樾合玺采用的是点式布局，建筑之间密度较低，不仅使得阳光穿透性强，加长园林与室内空间的采光时间，有效避免了遮光现象发生，而且实现多角度园林观景。
望京养云地块比较小，小区只有6栋楼，最为难得的是该楼盘是纯粹的商品房社区，没有公租房，也是三个项目中唯一一个没有公租房的。
6栋楼，共计377户，都是14~18层的小高层，超大的楼间距，正向66-97米，东西120米。
楼宇分布上，整个小区呈围合式布局，楼宇分布在小区四周，中心为园林景观，中心花园，得益于围合式的布局和超大楼间距，带来的是采光无遮挡，视野景观好。
总结：从楼宇的分布上，三方各有千秋，和光悦府会略逊半筹，而望京养云，因为项目的纯粹性，就值得多加一分。
外观设计：
房屋外墙不只美观这么简单，实际上它还担负着防潮、防水、防噪音、保温等很多功能。一个好看的外墙会让住在里面甚至路过的人赏心悦目，一个材料耐用性到位的外墙也会让住在里面的人放心踏实。
和光悦府项目承袭 “光建筑”美学基因，以质感的浅灰色彩搭配棱角分明的装饰线条，铺陈大量的玻璃元素，展现了作为高阶改善的奢宅格调，简单的说就是外立面采用的是玻璃幕墙+金属铝板。最终营造的光幕天际线与望京SOHO、戴勒姆等望京核心区域的建筑风格十分接近。
龙樾合玺拥有国际化的建筑风格，挺拔的外立面、极致的金属线条感，不同于和光悦府的棱角分明，龙樾合玺是将BMW经典设计元素霍夫迈斯特拐角，运用在建筑C柱靠近后窗的位置，精致的圆弧角，让建筑立面变得灵活、流动，呈现国际化简洁现代的风格。
望京养云采的是“王府中式”的顶级产品规划，“新材料·精工艺·承古法·呈国风”，用现代的材料与工艺，传承中国传统建筑文化的精髓，定位新中式科技住宅。采用全国优先级别的被动式超低能耗建筑，是北京首批集中供地时8宗“竞高标准”项目之一。卓越的墙体保温性能与密闭的外围护结构，让业主在不开空调、暖气的情况下，也能享受冬暖夏凉的室温。关键是其能耗较常规建筑降低90%以上。
总结：三个楼盘在外立面的用材上不分上下，玻璃幕墙具有控制光线调节热量、改善建筑物环境、增加美感等优点。不过玻璃的自重较大，从节能上讲，也是最不节能的，而且还可能存在光污染；加上施工也比较麻烦。铝塑板作为高档建筑材料，外墙比起墙砖和涂料，保温、隔热、防渗透性能更优秀，不过铝板耐撞击性差，一般不用在建筑的低层。
在建筑风格上差异很多，走国际化路线的和新中式风格的，也不能说孰优孰劣，不过“被动式”+“高标准”，都是加分项，望京养云这局又隐隐占了上风。
ROUND3-户型对比
户型的好坏可以说是跟购房者的居住体验最为息息相关的了，也是是否选择某一楼盘的重要影响因素之一，所以这一局，我们要来将同面积或者近似面积的户型拿出来做个对比 。
首先是120㎡的户型对比：
同样的120㎡，做三居和做四居，肯定差异巨大，要评好坏，要拿数据说话：
【户型格局】：两个楼盘做的都是南北通透的眼镜户型，经典格局。
【面宽数据】：同样3面朝南，望京养云的整体面宽为3.3+3.6+3.0=9.9（m），和光悦府A户型和A1户型整体面宽均为3.5+4+3.1=10.6（m）
【卧室对比】：大体都是双卧朝南，次卧朝北，明显是望京养云的卧室面积要大一点5.1+1.9的主卧进深，和光悦府则是3.25+1.85
【餐客对比】：都是餐客一体的设计，养云的餐客厅是3.6*（3.8+3.85）=27.54（㎡），和光悦府的则是4*（3.25+1.85+2.7）=31.2（㎡）
【厨卫对比】：论面积肯定是养云的厨卫面积更大一些，用着舒服，和光悦府的客卫位置就很人性化，对于老人房很友善
【整体比例】：养云进深与面宽的比例在1.1左右，和光悦府的比例则在1.0，和光悦府的比例要好
总结：
120㎡的户型做对比，差异其实是很大的，通过数据的对比，就能看出设计之初的方向就不相同。
和光悦府同样的面积做了四居，在保证客厅还能占优势的情况下，就得不断压缩卧、厨、卫的面积，压缩的可不是一点半点，但不得不说，功能性很强，而且保证了和光系的特点，面宽是一点没差。
望京养云客厅的面宽是3.6米，其实是小了点，不过也无伤大雅，其他的各个功能间面积都处在一个“令居住者感到舒适”的范围内。
两个楼盘120的户型，各有利弊，胜负在六四之间，不过考虑到两个盘都是改善的定位，再考虑到面积只有120㎡，众所周知，60㎡的一居，90㎡的两居，120㎡的三居设计是合理且舒适的，这局小百站望京养云。
龙樾合玺A户型也是123㎡做了四居，跟和光悦府的A户型大差不差，户型规整了些，总面宽小了些，厨、卫的位置有了些改变，除此之外，优势和缺点基本一致，包括没玄关、入户门对着厨房或卫生间，功能性很强等。我们主要拿养云的C户型和龙樾合玺的B户型做个对比：
【户型格局】：都是南北通透的户型，但是养云三朝南，龙樾合玺四朝南，龙樾合玺的户型明显会在市面上更加稀缺，不过这样的设计，也很难避免狭长的廊道成为浪费面积，并且厨房与餐厅的动线并不十分流畅。
【面宽数据】：望京养云的整体面宽为9.9米，龙樾合玺的整体面宽为13.1米，这是优势，叫“向阳而生”。
【功能间对比】：面积上，必然是养云的各个功能间更大一些，分布上龙樾合玺的动能分区和动线分布会更好，更适合多人居住
【整体比例】：养云进深与面宽的比例在1.1左右，和光悦府的比例则在0.59，十分接近黄金分割比了。
同样的设计理念不同，龙樾合玺的户型也是偏功能性的设计，与和光悦府一致，但是也占了个户型稀缺的优势。所以，一家之见:
以偏舒适性考虑：望京养云＞和光悦府＞龙樾合玺
以偏功能性考虑：和光悦府＞龙樾合玺＞望京养云
接下来是160㎡~175㎡户型的对比：
分别是望京养云的168㎡的A户型；和光悦府160㎡的C户型、170㎡的D户型；龙樾合玺160㎡的D户型、175㎡的E户型，都是四居室的设计。
【户型格局】：5个户型都是南北通透的四居室，除了和光悦府160㎡C户型外，都做到了全明格局，每个户型都有各自的优点和缺点：
望京养云
168㎡的户型采用的是双主卧带独卫的设计，对家有老人的购房家庭，十分便利，客卫距离次卧也较近，干湿分离，缺点是无独立的入户玄关，另外作为C户型的升级版，大多数的空间加在了客厅和厨房上，而卧室、卫生间的面积并没有过于明显的提升。
和光悦府
160㎡C户型，采用的是四叶草的格局设计，作为A户型的升级版，增加入户有独立玄关，出入方便，大多数的面积是增加在了客厅上，原本4米的面宽达到了6米，主卧的面宽也增加了0.5米，弥补了A户型主卧面积不足的弊端，另外就是C户型没做成全明的格局。
170㎡的D户型，又在C户型的基础上进行了升级，户型格局几乎一致，多出来的面积，毫无疑问的加到了客厅上，客厅面宽达到了6米，另外主卧升级为双主卧，并且增加了转角飘窗，视野更好，同时D户型也实现了全明。
龙樾合玺
175㎡的E户型是其123㎡A户型的升级款，户型不能说一模一样吧，至少是90%以上的相似，面积增加40㎡之后带来的影响就是A户型作为四居伴随的功能间局促的问题得到迎刃而解，同时E户型的主要面积也是增加到了客厅上，提升了整体的空间感。但是A户型带有的缺点如老人房距离卫生间较远，入户门正对卫生间的问题并没有得到解决。
160㎡的D户型，作为B户型的升级款，功能间的布局变动还是挺大的，入户门和厨房的位置都发生了改变，D户型的厨房，面宽大幅度增加，进深略有减少，与餐厅的结合更加顺畅，南向的主卧和老人房面宽都有所增加，但是次卧却是进深增加，面宽减少，整个房间变的狭长。不过这个户型依旧是没有入户玄关的，老人房距离卫生间位置同样较远。
达到160㎡以上的面积做四居室，很多小问题已经算不上问题，这类产品基本都会兼顾功能性和舒适性，很难出现无法弥补的硬伤，只能看那个户型更加贴合购房者的需求，小百给以上户型做了排序，仅供参考：
1、和光悦府170㎡D户型
2、龙樾合玺160㎡D户型
3、望京养云168㎡A户型
4、龙樾合玺175㎡E户型
5、和光悦府160㎡C户型
除了户型本身的对比之外，还值得注意的是户型的数量也并不相同
望京养云仅有123㎡的三居和168㎡的四居两种户型，这样的设计，可以极大的保证了圈层的纯粹性。
龙樾合玺共有5种户型，1种是全朝阳的三居，和4种四居户型，可以作为不同人生阶段的选择。
和光悦府同样共有5种户型，做的是全四居的设计，提供了更多的四居户型选择。
ROUND4-价格对比
三个楼盘的户型不少，品质相近，选择多多，但是选择困难症发作，不知道选哪个好，该怎么办？
——当然是要看性价比了。
价格倒挂：
望京区位和地段价值越来越高，望京板块的住宅成交均价一直处于高位，板块新盘均价已经在10万以上。而且值得注意的是望京CBD作为优质区域，本来可开发的土地十分稀缺。
望京的二手房市场10万+单价项目比比皆是，最高单价已经超过12万+
随着望京板块产业和居住状态趋近于饱和，区域东扩成为趋势所在，而望京东扩第一站，就是朝阳崔各庄板块。
新型共产：
这里不得不提一下建发·望京养云作为新型共有产权商品房，由政府持有商品房20%产权份额，也就是说政府限价8.8万元/平方米，按产权比例销售，购房者最终是以均价约为7.1万元/平方米购入房源，高标准建筑品质和相对较低的价格，让望京养云在崔各庄三姐妹中脱颖而出，在价格上有无法比拟的优势。
但是也需要考虑到的是“共有产权商品房”与普通商品房唯一的不同是，五年后才能在二手房市场挂牌交易。
是拿到立竿见影的价格优惠，还是深见远虑5年之后的市场行情，似乎又给购房者出了个不大不小的难题。
不过要让小百说，当然是买它！至于为什么？
——理由不胜枚举，就比如第一批限竞房入市没去买，后悔吗？
价格对比：
从上面的表格可以非常直观的看出，三个楼盘的价格差异，准确的说是望京养云与其他两个楼盘的价格差异。前几轮的比拼中不温不火的望京养云，这一轮可谓是重拳出击，价格上积累的优势当真十分巨大。
ROUND5-园林对比
好的园林设计，不但能拉近人和自然的距离，还能拓展小区功能和小区空间环境，更是对房产的增值保值也能起到助力。
望京养云：
北京望京养云是建发养云产品系的第六个项目，也是建发首次在北京独立开发的项目，所以项目建筑外观细节和园林设计都还颇有亮点。以“儒门、道园、唐风、华纹”为匠造理念，融入一砖一瓦，兼容并蓄当代审美，重拾东方生活美学本意。
规划1.8万方中庭园林，建造“一环、两轴、七境”的布局，园中退让千平中庭园林，实现“园中有宅，宅在园中”
建筑风格在沿袭中国传统文化同时，融入现代化的设计，重构中国传统建筑的柱、曲线屋檐、墙 、窗花等古典元素。
窗台下采用金属镂空的中式符号，符号元素来源于古建筑装饰云纹图案，寓意祥和、如意、美好。
高层立面首层挑檐造型，引用古典建筑飞檐造型出挑方式，它是中国传统建筑在檐部上的一种特殊处理与创造，与顶层双重檐形成呼应
2021年入市的项目中，中式风格的园林屈指可数，望京养云是其中一个，而且就宣传中，细节拉满，值得期待最终展现的成果。
龙樾合玺：
龙樾合玺打造的是沉浸式互动园林。诚邀GHDA 环球人居设计大师皮埃尔·阿兰参与园林景观建设，大师长这个样子↓
不过很遗憾的是，以小百匮乏的获取信息的手段——百度一下，并没有查到更多的信息。
说回到园林：
龙樾合玺因地制宜，采用多层次景观造园法，从园林规划到建设，精研每一处细节空间。
于园区内规划天空之境主入口、林荫冥想森花园、莫奈印象童乐园三大典范空间
以创新的艺术形式和空间打造自然对话光花园、时光絮语月花园形成五大功能分区；
总结：所谓的“沉浸式互动园林”，介绍中的“艺术性”含量高达99%，这样的说辞其实对很多购房者来说挺含糊的，因为艺术这东西本身就很难界定或限定，至于园林的设计最终会呈现什么样的效果，抱有十分的期待。
和光悦府：
和光悦府外观设计上力求与望京融合，主打“零界园林”，从效果图上看，景观园林与外部生态环境相呼应，建筑与自然融合。
在园林里面，除了基本的审美需求，满足业主在室外活动以外，园林越来越发挥的功能是家庭交流的一个室外空间，可能是老人孩子活动的空间、可能是邻居朋友交往的空间。
项目的园林设计与规划做到了动静分离，让每一位居住者都能找到属于自己的空间。
总结：“零界园林”，这个概念其实就是要拓展小区功能和小区空间环境，使得内部建筑与园林融为一体，外部与外在环境融为一体，还是竭尽所能的展现了和光悦府想要力求与望京融合的理念，不过以整个崔各庄算得上百废待兴的现状来说，要想完全实现园林设计理念中的场景，还是有一定难度的。
经过多维度的对比，每一轮的比拼三个项目都各有胜负，很难说哪个楼盘就比一定是最好的，只有最合适的，不过经过综合的考虑，望京养云以其地块纯粹，产品舒适，圈层统一等优点，尤其是价格上优势巨大，最终以微弱的优势荣获小百杯第一届楼王争霸赛的冠军，并荣获“北京市朝阳区崔各庄地块新建商品房平层住宅改善级别产品楼王之王”的荣誉称号。
以上结果仅为一家之见，作为参考，如果将对比的维度发生改变，最终结果也会随之相应改变，每个人心中都有一个最好的楼盘，如何将这个楼盘找出来是个技术活，
另外，因为是同区域楼盘对比，区位价值基本相同，所以就没有对区域进行展开详细介绍，想要了解北京各个板块信息的话，公众号上正在更新区域分析板块，欢迎随时查看。
