文 | 刘盺屿 陕西君勤律师事务所民商诉讼团队律师

问题的提出

现实生活中，夫妻一方父母出资，以子女一方或者双方的名义，在子女夫妻关系存续期间为子女购房是非常常见的，但是这类问题在遇到纠纷，适用法律时，则需要援引《民法典》婚姻家庭编、物权编、司法解释等诸多法律规范，难度较大较复杂，司法实践中的做法也比较混乱。

婚姻家庭财产纠纷中涉及房产的问题纷繁复杂，种类五花八门，为了行文的严谨性和针对性，本文只针对夫妻一方父母全款出资，以夫妻一方或者双方名义为已婚夫妻购房，不包括婚前购房、按揭购房等等情形。

举例说明：张三与李四系夫妻，张三的父母张一、张二全款出资，为夫妻二人购房，与房地产开发企业签订购房合同时，将张三、李四作为购房人签订的购房合同，现张三、李四夫妻感情破裂或者有其他纠纷，该房屋应当如何处理？本文将尝试对该问题进行法律分析和梳理。

法律关系的分析

一、是否构成父母向子女的借款？

回答这一问题相对来说比较容易，根据【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)】第29条之规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则（赠与相关内容）处理。所以，首先不能想当然地直接判断为系父母对子女的赠与，如果双方有借款约定的，或者从约定上能明显推断出系借款的，应当按照借款处理，否则应当按照赠与处理。其次，应当进一步判断赠与行为是针对夫妻一方还是双方的，如果没有明确约定为确定只赠与给一方的，都要认定为系对夫妻双方的赠与。

二、在构成赠与的前提下，进一步探究：如果没有明确约定，赠与的标的物是房屋本身还是购房款？

这一问题是法律适用的难点问题，司法实践的处理也不统一。识别赠与标的物的意义在于：房屋属于不动产，权利转移的时间系登记之日，赠与合同可以在房屋登记之前被赠与人任意撤销，撤销后房屋仍属于赠与人所以；而购房款则不然，它属于特殊动产，权利转移的时间系交付之日，只要款项一旦交付，赠与人则不再享有任意撤销权。

司法实践对这一问题的处理分成两派，一派认为，父母赠与的是房屋本身，例如最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》总第44集中表述：“父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。”

上海某法院在一份民事判决书中亦持这种观点，法院认为，案件争议焦点之一在于胡某一（父母）赠与路某、胡某二（子女）的是购房款还是系争房屋。胡某一向房地产开发公司支付了全部购房款，其目的是购置房屋。从当事人的行为中探究当事人的意思表示，父母支付房款的真实意愿应当是将所购房屋赠与子女，而不是仅赠与购房款。故法院支持了父母撤销赠与的诉讼请求（系争房屋尚未取得房产证，即尚未初始登记）。

河北某法院在一份民事判决书中也认为，父母出资购买房产，将其子夫妻二人作为买受人与房地产开发公司订立《商品房买卖合同》，应视为对夫妻二人的房屋赠与。该房在尚未完成产权登记时，父母可以撤销赠与。

综上，该派观点主张从当事人的行为出发，合理推断当事人的意思表示。父母出的“资”无疑是确定的、明确的购房资金，而不是仅仅将金钱赠与给子女后就不再过问金钱的用处了，从这一点上来看确实将这一行为确定为父母对房屋本身的赠与更加贴近实际情况。

但是另一派则从法律规定出发，给出了相反的处理方式：吉林某法院在一份判决书中认为，1．父母在购买某房屋时，购房主体写的是其儿子；2．开发商出具的购房收款收据载明的交款单位（缴款人）亦为儿子；3.该房屋尚未取得不动产权属证书；4．法律对于赠与合同的规定是“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”父母将房屋赠与给儿子，但其并未取得房屋的所有权，不符合赠与行为发生的前提条件，其为儿子购置房屋出资，赠与的财产只能是购房款。该赠与行为完成后，其出资款的权属已经移转给了儿子，父母后悔但赠与行为已经成立，故法院最终没有支持父母撤销赠与的诉讼请求。

西安某法院在一份判决书中认为，父母以子女的名义签订商品房买卖合同，从房地产开发公司处购买位于莲湖区房屋一套，并支付了全部购房款，至此已完成了将前述购房款赠予子女的行为。之后父母虽有以行动表明的“撤销赠与”的行为，但法院认定父母此时并没有任意撤销权，该行为对子女的合法权利造成了侵害。

不可否认，赠与的法律规定是赠与人将自己的财产赠给受赠人，那么父母出资买房时，该房屋不可能已经登记在父母名下，此时房屋的状态大多是尚未办理初始登记，严格依照法律规定来说，貌似应当是父母仅赠与了购房款。

但是笔者认为，这种观点有脱离事实之嫌。应当仔细审视这种情形出现的实际情况，在房价居高不下的今天，父母出资为子女购房，一般是为了子女婚后生活的稳定考虑，所赠与的绝对不是金钱本身，试想，如果这笔购房款子女不想用做购房，而是投资、日常花费等，大多数情况下父母是不会选择继续赠与的，故当事人的真实意思表示一般情况下应当解释为赠与房屋。在法律关系上可以作如下理解：当事人订立赠与合同时（或者事实赠与合同关系），赠与人尚未取得标的物的处分权，故可以视为无权处分，无权处分不影响合同效力，受赠人此时负有一个合同义务：在能够办理登记手续时为受赠人办理登记，如果拒不办理的，受赠人有权起诉要求办理（赠与合同是诺成合同，而非实践合同），当然了，赠与人有权在登记之前随时主张任意撤销权。实践中父母让子女夫妻双方或者一方直接在购房合同上作为买受人签字的行为恰恰是在履行自己的赠与义务，无非是为了将来办理房屋登记手续时的便利，不需要先登记给父母，再由父母给子女办理过户登记那么复杂而已。

三、是否构成父母借名买房的问题

司法实践中少数当事人和法院将上述问题作为父母借名买房处理，这种做法主要是关注“父母实际出资，但子女与房地产开发企业签订购房合同”这一事实情节。那么是否构成借名买房，笔者认为这仍旧要通过当事人的行为具体考察他们的意思表示。借名买房是实际出资人借用他人的名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。识别借名买房的“牛鼻子”是考察：被借名人是否知晓，房屋虽登记在其名下，但房屋的实际所有人是借名人，借名人是把房屋当作自己所有的财产来看待，而非是赠给别人的房产。借名买房的外部表现通常有：借名人实际支付房款；借名人通常有例如限购、信贷等与房屋不匹配的身份限制，而被借名人则符合房屋购买政策；房屋虽登记在被借名人名下，但借名人一直实际居住、管理等等。

综上，本文所探讨的情形一般不会属于借名买房的法律关系。

问题的解决

综合全文，本文探讨的情形基本可以作下列总结：

一方父母出资为其已婚子女全款购房，约定为借款的，购房款是夫妻共同债务，房屋成为夫妻共同财产。

（在没有约定的前提下）：一方父母出资为其已婚子女全款购房，登记在子女夫妻双方名下，视为对夫妻双方的赠与，赠与的标的物是房屋，房屋成为夫妻共同财产。

（在没有约定的前提下）：一方父母出资为其已婚子女全款购房，登记在其子女一方名下，视为对其子女一方的赠与，赠与的标的物是房屋，房屋成为其子女的个人财产，不参与夫妻共同财产的分割。

（在没有约定的前提下）：一方父母出资为其已婚子女全款购房，赠与的标的物是房屋，尚未办理房屋登记手续的，父母一般可以行使任意撤销权，撤销后房屋仍归父母所有。