2021
摘要
2021年，受房地联动、集中供地和金融调控等政策叠加影响，西安土地市场经历了从一季度高热登顶到二季度以来的回撤整固，全年招拍挂成交缩量，出让金高位持平，继2020年之后再破千亿，开发用地价格继续保持涨势；西安市商品房市场受调控影响供销缩量，价格保持上涨，但增速明显趋缓。
全年西安市招拍挂市场共成交各类建设用地416宗、26802.45亩，同比缩量22.83%，实现土地出让收入1120.99亿，居全国土地出让收入第12位。分用途看，成交商业用地3688.02亩，居住用地10843.27亩，工业用地11326.55亩，其他用地944.61亩。本年度居住用地中心城区热点区域为高新、港务，西咸新区集中在沣东、秦汉，远郊区县为临潼及高陵。
2021年，西安市商品房供应2246.68万平方米，同比缩量16.81%，销售2072.41万平方米，同比缩量13.60%。政策调控下，三大区域供应量除远郊区县上升外整体回落，销量全市同步下滑。中心城区商品住宅新增供应1046万平方米，销售面积957.96万平方米，首次跌破千万量级。本年度商品住宅热点供销区域为港务、浐灞、高新、沣东、沣西及高陵、阎良，商办及公寓热点区域为高新、港务、浐灞及沣东。
2021年西安市土地招拍挂市场成交各类建设用地416宗，26802.45亩，较上年缩量22.83%，实现土地出让收入1120.99亿元，连续两年跨越千亿门槛，同比微增3.56%。
2016-2021年西安市招拍挂市场土地成交面积及出让金图
备注：统计范围为大西安全域，2016-2017年西咸新区仅包含沣东新城，2018年及以后西咸新区含沣东、沣西、秦汉、泾河、空港及能源金贸区。
分用途看，2021年成交土地以居住、工业用地为主，其中居住用地10843.27亩，商业用地3688.02亩，工业用地11326.55亩，其他用地944.61亩。
2021年西安市招拍挂市场土地成交各类用途占比图
分区域看，三大区域土地成交量均呈缩量态势，中心城区成交总面积为10436.40亩，占比全市38.94%，其中高新区连续三年领衔；西咸新区成交总面积11220.11亩，占比全市41.86%，泾河新城远超其他板块；远郊区县成交土地5145.93亩，占比全市19.20%，高陵区居首。
2021年西安市招拍挂市场各区域土地成交情况
量价走势
2021年，西安市共成交居住用地150宗，10843.27亩，实现土地出让收入929.09亿，相较2020年，成交面积下降20.13%，出让金收入增长15.52%。本年度居住用地价格继续上涨，土地单价达到912万元/亩，楼面单价5148元/平方米。
2016-2021年西安市招拍挂市场居住用地量价变化图
区域分布
2021年西安市居住用地中心城区成交面积最多，4579.13亩，占比全市42.23%，其中高新区及港务区均超千亩，其余区域均在500亩以下；西咸新区4263.34亩，占比全市39.32%，沣东新城居首，其次为秦汉新城；远郊区县成交2000.81亩，占比全市18.45%，较上年上涨16.68%，临潼区排位第一。
2021年西安市居住用地分区域量价对比图
量价走势
2021年，西安市共成交商业用地119宗，3688.02亩，实现土地出让收入147.45亿元，相较2020年，成交面积与出让金均下降。本年度商业用地土地单价408万元/亩，同比上涨6.45%，楼面单价2620元/平方米。
2016-2021年西安市招拍挂市场商业用地量价变化图
区域分布
2021年西安市商业用地成交面积三大区域以西咸新区为最多，本年度成交商业用地2030.0亩，占比西安市总量超半，同比减少29.72%，其中沣东新城居首，泾河、沣西新城量级相当；中心城区1472.38亩，占比39.92%，曲江新区居首；远郊区县供应185.57亩，占比5.03%，周至位居首位。
就土地出让收入来看，中心城区2021年商业用地出让金为89.59亿元，曲江新区以36.8亿元居首；西咸新区获得土地出让金55.49亿元，沣东新城以31.01亿元领先；远郊区县获得出让金2.364亿元，占比为1.6%。
2021年西安市商业用地分区域量价对比图
居住用地楼面单价热力图
商业用地楼面单价热力图
西安市2021年房企拿地面积及金额图
商品房市场
2021年，西安市商品房供销持续缩量，价格上涨。商品房新增供应面积2246.68万平方米，同比缩量16.81%，销售面积2072.41万平方米，同比缩量13.60%，销售均价继续上涨，同比上涨6.05%，涨速趋缓。年底商品房库存量为3144.68万平方米，去化周期为18.21个月，库存增加。
2013-2021年西安市商品房量价走势图
分区域看，2021年中心城区供应商品房面积1591.73万平方米，西咸新区389.88万平方米，远郊区县供应265.06万平方米；成交面积中心城区、西咸新区及远郊区县本年度分别为1394.31万平方米、442.7万平方米及235.41万平方米。成交均价中心城区同比上涨5.50%，西咸新区同比上涨6.04%，远郊区县同比上涨5.46%。
西安市商品房三大区域销售价格变化图
商品住宅市场
2021年，西安市商品住宅新增供应面积1572.20万平方米，销售面积1534.99万平方米，与去年相比，供应量及成交量均下降，销售均价同比上涨10.16%，价格涨幅有所收敛。2021年商品住宅供销比为1.02，整体保持供求平衡态势。年底库存量为737.23万平方米，去化周期拉长至5.76个月。
商业市场
2021年，西安市商业新增供应面积128.38万平方米，销售面积115.55万平方米，销售均价同比下降1.42%，整体看供销价连续三年下滑。到年底商业库存量为705.51万平方米，较去年增加48.56万平方米，去化周期拉长至73.27个月。
2015-2021年西安市商业量价走势图
办公市场
2021年，西安市办公新增供应面积70.13万平方米，销售面积54.26万平方米；办公销售均价同比上涨7.98%。到年底办公库存为335.49万平方米，去化周期74.2个月。
2015-2021年西安市办公量价走势图
产品及客群分析
2021年西安市商品住宅成交产品主要以刚改及改善为主，成交面积段集中在90-120以及120-150平方米，占比为36.82%、38.15%。就客户来源看，西安市购房者占多数，占比为35.25%，本省其他城市购房者占比40.69%。分年龄段看， 25-35岁购房者占比最大，合计42.1%。
2021年西安市商品住宅成交面积段
及客户分布、年龄段占比图
商品住宅市场热度
根据西安市商品住房意向登记平台数据，2021年全年平均人房登记比7.46，年均开盘当日去化率74.44%，较去年增长14.38%，全年走势前高后低，下半年热度逐级回落。
本年度千人摇项目层出不穷，万人摇更为抢眼。全年共计48个千人摇项目，8个万人摇项目，主要分布在港务区、高新、浐灞、航天城、曲江等区域，其中中国铁建·万科翡翠国际更是打破“3万人摇”记录。即使在市场下行的下半年，山水美树、御锦城、紫薇华发CID中央首府、金地·玖峯汇等性价比楼盘依然引发了数千人摇号的火热局面。
SUMMARY
市场
总
结
2021年，在“房住不炒”主基调下，国家进一步加大对房地产市场调控监管，金融端信贷“去杠杆”叠加土地端“两集中”供地，加之本土实施“房地联动”楼市调控升级，西安市房地产市场经历了上半年高热攀顶到下半年降温回撤的过程。上半年，楼市供不应求，地市热度依旧，主城区市场外溢现象明显；下半年调控效应集中显现，市场预期急转，观望情绪浓郁，土地市场热度走低，楼市“弱平衡”分化加剧，市场未来走势 “扑朔迷离”。具体呈现以下特点：
土地市场量缩价涨，供地结构趋于多元。
调控政策叠加发酵，预期急转回落整固。
商品住宅供销齐降，价格上涨趋势收敛。
限价调控周期拉长，市场分化波动加剧。
2021年调控政策叠加发酵，市场流动性受阻，交易量能大幅萎缩，房企现金流不足影响进一步的投资循环，过多的行政干预制约了市场的自我调节。未来一年，社会经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”压力，“稳增长”再成工作重心，坚持“房住不炒”定位下，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，加强预期引导，逆周期调控、稳发展大盘，楼市或将迎来金融政策的边际宽松和调控环境的适度改善。
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土地市场
1
土地供应量将稳定在一定规模以保证发展基础要素，确保楼市的可持续有效供给，维持供需的中长期平衡；
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土地价格将稳固在一定水平平稳运行，难以再续近年来的涨势，房价、地价及开发利润将在新的市场环境下寻求新的平衡点；
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供地结构将持续优化，商品住房与保障房用地供应将并重推进，支持以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的“双轨制”住房体系加快建立和完善，空间上将结合人口、产业等因素合理布局；
4
供地政策将根据市场反应进一步优化调整，以保证市场一定的活跃度，引导市场预期，提振市场信心。
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房产市场
1
市场将持续分化走势，主城区仍将保持一定吸引力，周边远郊区域将理性回归，高性价比楼盘继续会受到追捧，高价盘市场厮杀在所难免，外围区域价值回归，打折促销将成常态，市场整体步入“横盘”震荡期；
2
市场规模难再破量，受调控政策及疫情冲击，加之房企资金压力下投资动力不足，虽然购房潜在需求仍在，预计2022年商品住宅供销量将保持与2021年相当规模；
3
房价上涨乏力但仍将维持高位，伴随着以往存量低价盘的陆续售罄以及前期大批“限房价、竞地价”项目的陆续入市，房价调控压力依旧，考虑到市场化安置项目的平抑，房价总体将维持滞涨态势，但难以回落；
4
住房供应结构将进一步优化，根据2021年供地结构，2022年除商品住房外，共有产权房、公租房、租赁住房、安置型商品住房等将相继入市，加上未来5年保障性租赁住房建设，我市“商品住房+租赁住房+保障房（公租房、共有产权房、保障性租赁住房）”的多元市场供应体系将加速构建。
