北方城市房价“集体失守”?内行:2022年的房价会更加超出想象

专聊楼市

2022-01-11 15:36
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近期,某研究机构公布的全国房价最低的10大城市,分别是:鹤岗、双鸭山、石嘴山、七台河、张掖、博州、铁岭、朔州、辽源、百色。

在这10个房价最低的城中,有5个城市是东北的城市,分别是鹤岗、双鸭山、七台河、铁岭和辽源;有3个城市是西北城市,分别是石嘴山、张掖和博州,有一个华北城市是朔州,位于山西,仅有一个城市位于南方,就是广西的百色。

换言之,10个房价最低的城市,其中有9个城市在北方,仅有一个城市在南方,由此可以看出南北楼市的差别有多大。

而房价前十的城市分别是深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、三亚、南京、福州、天津,除了北京和天津这两个直辖市之外,其他8个城市无一例外都是南方城市。

此外,北方的房价走势也非常不乐观,目前房价下跌的城市依然集中在北方。根据中国房价行情网公布的数据,在314个统计的城市中有174个城市出现了房价环比下跌,只有142个城市房价呈现环比上涨,而在房价下跌的城市中,北方城市明显要多于南方城市,尤其是房价跌幅很高的城市,比如青岛、烟台、北京、咸阳、榆林、汉中等城市,房价跌幅均在5%以上,基本上都是北方城市。

不管是从房价水平来分析还是从房价走势来看,北方的楼市确实并不乐观,正如有些人说的那样,尤其是在2021年楼市并不乐观,房价出现整体回调的背景下,北方城市的房价已经基本迎来了“集体失守”。

其实北方城市房价集体失守主要和2个因素有关,经济因素和人口因素。

北方城市的经济发展普遍不如南方,就拿全国GDP排名前十的城市来说,2020年GDP排名前十的城市分别是:上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、杭州、武汉、南京。北方城市中只有北京一个城市进入前十位,北方第二次城天津已经逐步退出了GDP前十的位置。

另外从城市群来看,北方主要的城市群是京津冀城市群和中原城市群,这两个城市群的发展都很一般,而南方的长三角城市群、珠三角城市群、成渝城市群等,都是非常具有发展活力的城市群。

总而言之,现在北方城市和南方城市的发展差别确实很大,而经济的发展对房价也有很大的影响,由于北方城市经济发展相对滞缓,那么北方城市的楼市也没有太大的发展潜力,房价自然也容易出现回调。

另外就是人口因素,北方城市的人口一般都是处于流出状态的,而南方很多城市每年有大量的人口流入,人口也是支撑房地产行业发展的一个重要因素。一方面人口影响城市经济的发展,另一方面人口也直接影响了购房需求。

北方的人口流出非常普遍,就拿东北来说,每年都会有大量的人口流出,导致东北很多城市的人口越来越少,城市经济发展没有动力,房地产行业自然也就没有什么发展潜力。目前我国很多“白菜价”的城市,比如鹤岗、双鸭山、阜新等城市,基本上就分布在东北。

虽然说北方有一些大城市可能也是处于人口流出的状态,但是整体上来说,北方人口流出的城市还是偏多,而南方人口流入的城市相对比较多,这就导致北方城市不管是绝对的房价水平还是房价的发展趋势都不如南方。

2021年的楼市已经过去,如今我们已经迎来2022年,今年的房价走势到底应该如何走呢?有人认为2021年的楼市已经见底,2022年将会迎来房价回调,楼市也将发生全面回暖,虽然楼市不可能像过去几年那样出现大涨的趋势,但是整体房价上涨是大概率的事情。

当然在笔者看来,2021年的楼市降温只是一个开始,2022年的楼市发展将会延续2021年下半年的发展趋势,因此2022年的房价可能并不会乐观,总而言之,2022年的的房价可能会更加超出人们的想象。

首先楼市调控的政策体系在逐渐完善,这注定了过去楼市的非理性发展不会再出现。

有人认为目前楼市低迷的原因是调控政策的收紧,未来楼市调控稍微放松,楼市就会迎来新的发展,事实上这种片面的理解是不正确的。从局部来看,楼市调控确实有放松或者收紧,但是从整体来看,我国的楼市调控体系在不断完善,即使局部调控有放松的趋势,但是楼市依然很难再出现过热的情况。

因此从调控层面来说,2022年的楼市调控不管是收紧还是放松,整个楼市的调控体系基本上不会改变,这对于房地产行业的发展具有决定性的作用。

然后是供求关系的转变,楼市逐渐从卖方市场转变为买方市场。

目前我国真的缺房子吗?事实上多项数据已经表明我国已经处于住房过剩的状态。住房拥有率方面,根据央行在《金融时报》上公布的数据,目前我国城镇家庭的住房拥有率已经达到96%,城镇家庭基本上已经实现每家每户都有住房;人均住房面积方面,根据2020年国家统计局公布的数据,我国人均住房面积已经超过40平方米,这意味着3口之家可以拥有一套120平米的大房子;最后是住房空置率方面,早在2017年,我国的住房空置率就已经达到21.4%,有业内人士预计,随着近些年的发展,我国的住房空置率达到了更高的水平。

因此从供求关系上来说,我国住房市场的供求关系一直在发生转变,过去住房供不应求的时候确实是处于卖方市场,但是随着房地产行业的发展,如今楼市的供求关系已经发生逆转,楼市也已经从过去的买房市场转变为买方市场。

最后住房开始逐渐回归居住属性,金融属性开始逐渐减弱。

在国人心目中,房子不仅拥有居住属性,同时还拥有很强的金融属性,并且相比房子的居住属性,大多数人更加重视房子的金融属性。

过去房价大涨的时代,房子的金融属性非常强,很多人都把房子当作一种投资品,即使是刚需购房者,在买房的时候也会考虑房子的升值空间,买房是否能给自己的家庭带来财富增值。正是因为房子拥有很强的金融属性,房地产市场才出现了很多恶意炒作的现象,大量炒房客和炒房团囤积房产,营造了楼市过热的假象,同时也破坏了楼市原本的供求关系。

近些年来,随着市场逐渐回归理性,住房的金融属性正在逐渐减弱,而房子的居住属性正在回归,这会有利于房地产市场逐渐朝着健康理性的方向发展。

通过以上3方面的分析,2022年的楼市出现回暖的可能性并不大,大概率还是会延续2021年下半年的发展趋势,房地产市场进一步回归理性发展。从房价的走势来看,部分城市房价回调的趋势不会改变,房价也将会超出很多人的想象。

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