旭辉银盛泰·星瀚城楼盘测评：
项目概述
旭辉银盛泰·星瀚城位于历城区雪山片区，凤鸣路与飞跃大道交汇处东北角，在售110-202㎡户型。
适合人群
旭辉银盛泰·星瀚城容积率2.2，绿化率35%，价格约14000元/平方米，简装交付，产品定位刚改。
地段位置
区域概述：
旭辉银盛泰·星瀚城所在的历城区位于济南市区东南部，南依泰山，北濒黄河，是济南东部重要的政治、经济、文化中心。历城区人文旅游资源丰富，古迹有千佛崖造像、四门塔等。基础设施完善，产业基础雄厚，科技智力密集，投资环境优越。素有"齐鲁首邑"之称。
历城区交通四通八达，境内有胶济铁路、京沪铁路和济青高速公路，济南遥墙国际机场、济南斜拉式黄河公路大桥。济南东站也建设在历城区，该区域已成为集公路、铁路、航空的经济大区。未来十年，历城区将对标全市建设区域经济、科创、金融、贸易和文化中心，打造济南东部科创高地、智造强区、文化基地和品质新城。
12月，历城区新房均价为15304元/平方米，环比上月上涨0.46%。二手房均价14617元/平方米，环比上月下跌 0.15%。历城区今年新房价格走势整体呈上升趋势，二手房价格8月以来逐渐回落。
区位图
板块概述：
项目所属的雪山片区地处城市“东强”主轴圆心上，于高新区东临，紧临唐冶片区。雪山片区东至绕城高速公路东环线，西至凤岐路，南至经十路，北至胶济铁路，片区主导功能为以居住、文教、综合服务功能为主，兼有体育、科研、生态休闲功能的新型文化生活社区。交通方面，世纪大道、经十路、飞跃大道、凤鸣路等城市主干道，形成四横四纵路网。
雪山片区相对于东部的唐冶片区，位置更好一些，距离高新区核心区更近，相对于张马屯、新东站片区来说，雪山片区的居住氛围更好一些，配套更完善一些，可以说这是一个很适合刚需购房者置业的地方。未来雪山片区将联合东部主城各大片区，在经济、交通、教育和集群产业上稳步发展，共同塑造东部新中心。目前新盘价格集中在13000-20000元/平方米之间。
片区规划图
产品特色
旭辉银盛泰·星瀚城由旭辉银盛泰、鲁商、永同昌三家联合开发，开发商为济南银盛泰博盛置业有限公司，物业为银盛泰物业服务公司。该项目占地面积139000㎡，建筑面积372000㎡。容积率2.2，绿化率35%，共1970户，车位配比为1:0.8，人车分流。该项目规划26栋楼，包含4栋高层、8栋小高层和14栋洋房，均为毛坯，分南区和北区，1-17#楼为北区，18-26#楼为南区，普通住宅产权70年。
旭辉银盛泰·星瀚城内部规划有底商，自建约15000㎡商业配套，配套十八班幼儿园，签约洪家楼小学文泉分校。社区内部规划四点半学堂和社区健身中心，并引入专业健身培训机构和健康医疗中心。全社区WiFi覆盖，设置全龄儿童活动区、长者健身空间、休闲阳光草坪、健康跑道、mini植物学院、景观客厅，保障了全龄段业主的居住舒适度。
鸟瞰图
户型分析
B2户型建面110㎡：
旭辉银盛泰·星瀚城3室2厅2卫户型建面约110㎡，面宽10.2m，进深10.8m。格局方正。10.5㎡的客厅和4.9㎡餐厅、5.5㎡厨房为一字型设计，动线简短，生活便利。餐客一体，空间更显宽敞大气。
该户型客厅连通5.1㎡的观景阳台，可做生活阳台使用，满足日常洗衣晾晒的需求，客厅更显整洁。也可装修为景观阳台，种植花草或养宠物都可以。
三个卧室不相邻，分别分布在房间的三个角，一方面使居住区与活动区分隔开，另一方面，这样布局又使三个卧室活动路线不同，家庭成员间也不会互相干扰。值得注意的是，北侧次卧约7.3㎡，面积略小，又紧挨着3.1㎡的客卫，洗漱声音可能会影响该房间主人的休息，降低居住体验感。
主卧15.6㎡，小户型整体空间不大的情况下，这个面积居住起来还算舒适。而且带4.5㎡独立卫浴和飘窗，功能齐全，满足业主日常所需。南次卧约11.8㎡，也带飘窗，采光充足。不过该房间有一个较大的过道拐弯区域，空间利用率不高。
总的来说，该户型的布局还是非常合理的，动静分区可以保证卧室的私密性，南北通透，可以增强通风效果。
户型图
D户型建面202㎡：
旭辉银盛泰·星瀚城6室2厅3卫户型建面约202㎡，为跃层住宅，有上下层的房间，并用户内专用楼梯联系，有别墅式的感觉。该户型户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平摊面积，提高空间使用效率。
先来看一下142㎡的平层布局，入户玄关，起装置美观和收纳作用，同时保证室内活动的私密性。14m南向大面宽，四开间朝阳，10.4㎡双阳台设计，增加采光面。5.9㎡厨房与7.9㎡餐厅、13.3㎡客厅一体化布局，动线流畅、南北通透。
西侧三卧室相邻，主卧20.6㎡带5.1㎡独立卫生间，整个房间面积较大，放置L型橱柜还能隔出独立衣帽间，功能齐全，居住舒适。10㎡卧室连通阳台，采光效果好，也能增加居住面积，活动更自如。北向次卧9.9㎡，紧邻7㎡干湿分离的客卫，生活便利。东南侧次卧10㎡，可设置为工作室，安于一隅，学习与工作够不会被打扰。
再看60㎡的跃层布局，一间带6.4㎡卫生间与6.7㎡衣帽间的卧室，共18.5㎡，旁边即是5.5㎡的小房间，可做书房，跃层与平层相比，房间较少，更显安静。该户型的跃层还有79.6㎡的多功能大露台，可以举办朋友聚会，日常种植花草养宠物都没问题，凸显贵族气质。
总的来说，该户型面积大、格局好、功能全，很难不令人心动，三代同堂或二胎家庭居住起来都非常便利舒适。
户型图
交通出行
轨道交通：
目前，旭辉银盛泰·星瀚城附近没有地铁站，轨道交通欠缺。项目距离最近的地铁站是2号线上的鲍山站，约2km偏远，不是非常方便。如果需要乘地铁去济南西部地区，建议打车或骑行去地铁站。
2号线大致呈东西走向，起于王府庄站，途经西客站片区、腊山片区、西部新城核心区、老城区、高新区及唐冶新城，止于彭家庄站。如果有紧急事情需要去济南西部地区，在路况不好的情况下，地铁则提供了一个安稳的出行方案。从鲍山站一路向西，其中不乏环联夜市、七里铺农贸市场、八里桥水果市场、宜家家居等热门地点。
公共交通：
旭辉银盛泰·星瀚城周边1km范围内有3个公交站，13条公交线路。公交站有郭店立交桥西站、郭店立交桥西(刘家)、韩仓。公交线路包括313路、318路、318路支线、B235路、K10路、K10路(支线)、K226路、K229路、K922路、K99路、谢家屯-韩仓临时摆渡线、K188路、K106路。
但由于项目北侧有胶济铁路，所以去公交站需要绕道凤鸣路，最近的则是韩仓站，步行约3km，距离较远。目前来看，公交不适合日常通勤，出行建议自驾。
自驾：
旭辉银盛泰·星瀚城在凤鸣路与飞跃大道交汇处东北角，世纪大道为济南东部城区东西向主干道，凤鸣路贯穿南北，串联起新东站、雪山、莲花山、融创文旅片区，进一步完善城市主干路网骨架。项目周边交通四通八达，自驾出行非常方便。
从项目出发，行驶约3km可达鲍山公园，约5km可达济南市第三人民医院，约8km到济南东站，约9km可达高新万达广场，约10km到齐鲁软件园，自驾通勤、购物、就医、休闲的话路程都比较近。不过，伴随着济南城市的向东倾斜，作为济南东西干线的世纪大道越来越重要，也越来越拥堵。居民出行要提前规划好路线，以免耽误时间。
周边配套
教育配套：
旭辉银盛泰·星瀚城社区自建配套十八班幼儿园，片区规划小学、中学，一站式教育，项目已签约洪家楼小学分校文泉小学。另外，项目周边1km范围内还有1所韩仓小学。学校与家相邻，孩子多睡半小时，学习精力更加充沛，家长能随时了解孩子在学校的情况，避免额外的担心。
山东省济南市历城区洪家楼小学始建于1950年，前身为山东大学附属小学，1987年更名为历城区洪家楼小学，现有幼安学校和文泉学校两个分校。经过浓厚的历史、地域文化的洗礼和历届校长、教职工的共同努力，学校办学品质不断提升，80年代成为全市的名校，生源质量较好。
医疗配套：
旭辉银盛泰·星瀚城周边1km范围内没有医院，医疗配套有待完善。项目与最近的金河社区卫生服务站之间还有约2.5km的距离，居民就医不是非常方便。项目距离较近的还有济南市第七人民医院，约4km。
济南市第七人民医院，暨济阳县人民医院。2009年9月26日，济南市第七人民医院挂牌暨济北新院正式启用。1949年10月，济阳县政府拨5000公斤高粱作为开办费，创建了济阳县卫生院。经过60年的发展，济阳县人民医院已发展成为集医疗、预防、保健、教学、科研于一体的综合性二级医院。此前，济南市卫生局批复同意济阳县人民医院加挂“济南市第七人民医院”名称，作为该院第二名称使用。
公园配套：
旭辉银盛泰·星瀚城东侧紧邻生态公园，西侧500米为政府兴建的韩仓河沿河景观带，形成一河两带七公园的优质自然资源。目前，济钢森林公园是项目附近最近的公园，距离约3km，是居民锻炼游玩的好去处。
6月30日，由济南城市投资集团建设的济钢中央森林公园免费开放，以济南“东强”区域绿肺和森林氧吧的样貌再次出现在大众眼前。不过，新装亮相的同时，中央森林公园还保留了许多城市记忆。承载济钢历史的济钢大门作为济南钢铁总厂的标志性建筑，按照修旧如旧的原则，最大程度的保留了济钢大门的历史痕迹，不仅能够传承工业文明，更能体现济钢独有的历史特色。
其他配套：
旭辉银盛泰·星瀚城内部规划有底商，自建约15000㎡商业配套。社区内部规划四点半学堂和社区健身中心，并引入专业健身培训机构和健康医疗中心。全社区WiFi覆盖，设置全龄儿童活动区、长者健身空间、休闲阳光草坪、健康跑道、mini植物学院、景观客厅，保障了全龄段业主的居住舒适度。
价格分析
价格现状：
目前，旭辉银盛泰·星瀚城价格约14000元/平方米，定位刚需和刚改。项目所处的雪山片区新房价格约13000-16000元/平方米，比如鑫都紫宸府价格约14000元/平方米，中新锦绣天地价格约13000-14000元/平方米，雪山万科城价格约16000元/平方米，中新国际城价格约13200元/平方米。
片区内二手房价格均价14000-17000元/㎡，比如龙湖春江郦城价格14000-16000元/㎡，保利花园价格约15000元/㎡，凤栖第价格16000-17000元/㎡。
雪山片区项目多以刚需产品为主，而旭辉银盛泰·星瀚城定位刚改，总高9层的洋房产品具有一定稀缺性。与二手房相比，项目规划为低密住宅，居住舒适度较高，符合升级置业群体的买房及换房需求。且区域内交通配套的日渐醇熟，将驱动城市转型升级，旭辉银盛泰·星瀚城项目坐拥四纵四横城市动脉，即是妥妥的“价值洼地”。
价格潜力：
旭辉银盛泰·星瀚城所在的雪山片区处于济南东部优势区域，未来在经济、交通、教育资源上会有更大的发展，尤其是轨道交通网络也在稳步成型。且项目临近唐冶、高新万达等繁华商圈，更是有400亿招商蛇口产业新城落地，集聚效应明显，各项利好不断兑现。后续联动东部其他热点区域板块合力打造济南东部新中心基本没有悬念，即将成为下一个城市人居热土。
片区崛起更能带动知名品牌房企项目的价格走高，将来各类企业聚焦，大量人员迁入东城，置业需求直线上升，到那时普通房源都紧张，何况低密低层社区。把握城市发展导向，入手辉银盛泰·星瀚城即享片区发展福利，又占据稀缺性房源，价值潜力可见一斑。
项目亮点
品牌地产：辉银盛泰·星瀚城由旭辉银盛泰、鲁商、永同昌三家联合开发，各自发挥其长处，品牌合作优势明显。
教育优势：项目自建15班幼儿园，与已签约洪家楼小学分校文泉小学仅一街之隔，向南临近历城二中、山东建筑大学、山东体育学院，教育优势明显。
自驾出行方便：辉银盛泰·星瀚城在凤鸣路与飞跃大道交汇处东北角，世纪大道为济南东部城区东西向主干道，凤鸣路贯穿南北，项目周边交通四通八达，自驾出行非常方便。
实景图
项目不足
从辉银盛泰·星瀚城区域位置来看，项目周边乃至整个雪山片区目前还处于建设之中，各项配套还不齐全，经过未来几年的发展之后，应该会比较完善。
项目所处位置在济南东部偏北，地缘属性较强，不适合在西部及南部工作的人群。
项目北侧靠近胶济铁路，受其影响，居民去公交站的话要绕远，而且可能还会有噪音干扰。
目前，辉银盛泰·星瀚城附近轨道交通欠缺，与项目最近的地铁站是2号线上的鲍山站，约2km距离偏远。
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文章来源:乐居买房
