楼市怎么走?我和一位台湾“初代炒家”聊了一整晚

地产知识橘

2021-12-27 10:29优质财经领域创作者
关注

2021年就要过去了,不出意外的话,又双叒叕是“房地产最难的一年”。

在持续一年半的全方位紧缩政策下,今年下半年,无论是购房者还是从业者,对于楼市的信心都已经down到谷底。

尽管年底的资金面略有宽松,楼盘试图以价换量,三四线城市甚至频频释放“救市”信号。

但从数据来看,47个重点城市的成交无论是新房还是二手,都依然还在底部徘徊。

当逐渐深入人心的“房住不炒”叠加经济增长鸭梨,房企挨个爆雷,房价由涨转跌,再加上全国人口出生率再创新低,楼市的未来究竟如何走,大家的心里,都没有底。

也就是在这段时间,我们开始沉下心来,看看其他国家和地区在房地产市场走过的路和踩过的坑。

在一年多之前,我们曾经以视频的方式分析过日本的房地产泡沫之路没看过的小伙伴可以点↓https://www.bilibili.com/video/BV1tz411i7RQ/

而同宗同源的台湾地区,是和大陆楼市更加接近的模板。

最近,我们找到了一位台湾“初代地产投资者”Mia,聊了一整天当地房产。

讲真,大受震撼——

虽然隔着汪洋,但台湾的楼市俨然就是放大版的大陆楼市,在很多方面,比大陆的市场更加触目惊心。

对海外楼市有些关注的朋友大约都会知道,台湾楼市的启动和拐点都来得比大陆更早。

房价一度连涨30年,2014年到达顶点后掉头往下,陷入漫长的阴跌。

而台湾的人口危机也来得更早。前不久,美国中情局(CIA)公布的27个国家和地区生育率预测报告中,台湾地区位列全球倒数第一。

俨然是楼市泡沫破灭的标配。

但让我没想到的是,电话没说几句,Mia就迫不及待地和我描述起当地正在经历的,楼市从复苏到狂热的景象——

“你不知道,最近我们这里房价涨疯了!”

Mia坐标在台湾新竹市,据她描述,现在打开广告,基本看不到新竹市,以及旁边的竹北市有房子在卖的,就算有,价格也贵得吓人。

房价的涨幅更是令人瞠目结舌——

几个月前,她弟弟买了一栋竹北的房子,折算成人民币2.4万/平,才隔了两个月,现在已经涨到4.4万/平了,足足涨了80%!

听到这里,我下巴都惊得快掉下来了。

这是个什么地方?又凭什么涨得这么厉害?

新竹是一座新型工业城市,大名鼎鼎的“新竹科学园区”坐落于此,是台湾最大的科技园区,也是台积电的大本营。

如果要在熟悉的大湾区城市里找个对标,大概就是……深圳的南山?东莞的松山湖?或者,广州的黄埔?

而竹北曾经遍地稻田,唯一的好处是——距离新竹只有一河之隔。

也就是说,这是个基本完全靠新竹购买力外溢的地区。

这儿的楼市暴涨要从中美贸易战后说起。

当时,很多台商从大陆撤厂回流当地,需要买房,再叠加疫情影响,全球芯片产能不足,作为世界芯片制造巨头的台积电,股价就像坐上了火箭,一年不到的时间,走势是这个样子的——

Mia告诉我,两年时间,不仅老员工手里的台积电股票翻了数倍就连新入行的大学生,也吃到了高薪+高额分红的红利。

拿初入行的应届大学生举个栗子吧,随随便便年薪就是35万元人民币往上。要知道,当地应届生的平均年薪也就7-8万。

而就算涨了一轮,新竹全市的均价只有2万/平出头,这房价收入比,也未免……太幸福了吧?

这些台积电的人购买力有多强呢?

前段时间,就有日本媒体是这么报道了——

就这么着,台积电的人把新竹买遍了,顺势把旁边的竹北也扫光了。

Mia也感慨说:

“不知道他们到底多有钱,会把竹北买到什么程度。”

这架势,让我想到了几年前华为外迁松山湖之后,周边一房难求的盛景……

其实,疫情以来,全台湾的楼市都有普涨,但由于台积电产业链在不断南移,台湾当地也有类似于大陆的,北冷南热的趋势。

近一年,除了竹北之外,拥有台南科学园区的台南市永康区、拥有台积电厂区的高雄等地房价全面飙升,这些被眷顾的优等生,包揽了涨幅榜的前十名。

果然接近高科技园区的区域,得益于高薪带来的购买力,房价就是容易起飞。

有趣的是,虽然刚经历了楼市的长期低迷,但一旦房价出现转头向上的趋势,台湾人瞬间就回归了炒房的狂热状态。

Mia说,现在新竹和竹北的新房基本没房可买,大家对楼市的追捧只是原因之一,更重要的原因,是台湾存在“红单转让”的操作,加速了新盘的去化。

通俗点理解,“红单”相当于国内的内转房。

Mia介绍说,一般而言,能拿到红单的人非富即贵,要么后台强硬,要么是非常有钱的老客户。

在开盘前,开发商会提前邀约这些VIP客户,让他们先选楼层单元,通常会比开盘价低一些,签订认筹单,也就是“红单”。

开盘之后,拿到红单的人会在市面上加价“内转”,随便转手一个红单至少就能赚20多万人民币。

而且,“红单”占比会高达楼盘货量的两三成,多的可以达到四五成,对于普通人来说,他们看上的楼盘从公开渠道一上来就只有六七成,很容易就出现卖断货的现象。

还有更搞笑的。

在大陆,房价跌了购房者会去维权,希望退房,但在台湾是反过来的——

房价涨了,开发商会合法公开地违约!

Mia说,疫情爆发后,当地通货膨胀严重,造屋成本涨幅超过50%,推得房价嗖嗖地涨。

于是,有的房企宁可给此前签约的购房者赔付违约金,也要把房子拿回来,重新加价卖出去。

毕竟,这中间的差价,可比“那么一点的”违约金多多了。

开发商的这些骚操作,难道政府不管吗?

管啊!

从2011年开始,台湾当局就开启了一系列声势浩大的“打房”行动——

其中,最重磅的是推出了“奢侈税”提高个人名下的多套房交易成本,随后又上线了实价登录系统,来消除交易的信息差。

简单来说,就是官方发布一套系统,所有房屋都要在里面登记详细信息,包括地址、楼龄、成交时间、成交价格等,任何人登陆系统,都能直接搜索出相应地段的房子是个什么情况,以免被中介忽悠。

像前文说过的那样,台湾曾经有过三十年房价大牛市,而从2004年开始,更是陷入十年疯涨时期。

而这次调控,确实劝退了很多投资客。

从上世纪90年代开始买房的Mia,从那时开始收手,不再看房。

而很多炒家甚至开始抛售自己名下的房产——毕竟拿房太多之后,转手时的税太高了,完全没了利润。

下狠心调控了好几年,直到2014年,一路狂奔的房价火车头这才刹住了车,开启了三年的掉头下跌。

随之而来的,是地产行业的全面萎缩和经济一蹶不振。

当局迫不得已,采取了一系列经济刺激政策,重新提起了地产这个夜壶。

比如,连续好几次松绑银行对于不动产的放款限制,实施“工业区立体化”疯狂送容积率,推高工业地价等等。

于是,2016年就成为了台湾楼市的转折点,随后慢慢复苏。

紧接着,随着新冠疫情爆发,新一轮放水来了。

钱是实打实地便宜了。

疫情爆发之后,贷款利率一路下跌,从1.5%左右降到了1.2%以下,再加上金融机构多样化,融资成本极低。

而流入楼市的贷款额度也上升得厉害。

据当地有有关机构统计,个人房贷和开发贷总额和增幅双双创历史新高,就像这个样子的——

热钱泛滥,能投向的投资品种又不多。Mia自己感慨说,没办法,除了买股票,就只有房子感觉是可以保值升值的。

随着“房价上涨”的信仰重出江湖,房价重新逼近历史新高。

虽然我觉得,其实并不算太高……房价最高的台北目前均价约在4.5万/平,与国内四大一线城市相比,只比广州贵一点点。

但总而言之,官方又不得不再次开始“打房”了。

前不久,出台了抑制炒房的“打房五招”政策——

不但禁止了炒房灰色地带的“红单转让”,还禁止“私法人”,也就是公司、企业等购入住宅,相当于差别化限购。

大招已出,对于台湾来说,似乎已经不是投资买房的最佳时期,但这次调控加码又需要多少年才能奏效,就不得而知了。

最后,以台湾的楼市为镜,我们能看到什么呢?

我们现在所经历的,比如产业滞涨、人口出生率下滑和结婚率连年新低,台湾十年前就开始承受的发展趋势。

最近20年里,台湾的房价涨了三倍,而平均薪资只涨了25%,如果算上通货膨胀,几乎等于没有上涨。

而2019年之后,台湾每年的出生人口比死亡人口还要少,妥妥人口负增长。

即便如此,从台湾的楼市轨迹可以看出,一个经济体的房价涨跌似乎并不能简单用人口增减、经济好坏这些指标简单预测分析,依然会受到多种因素影响。

影响最大的是金融。

2009年至今,台湾富时50指数涨幅超过300%,赚钱效应已经非常不错了,但是楼市依然是投资者心中更为稳定的投资品。

不少股民甚至会愿意把股市里赚的钱拿出来,放到房产里面去——

“他们觉得股市涨得太多了,怕有天突然崩了,又没有更合适的投资标的去取代房地产,所以还是只能买房。”Mia说。

其次,是产业的转移。

逆全球化之后,台商大幅度回流,购买力首先投向了固定资产。而在台湾内部,购买力很明显在向科技新贵聚集的区域转移。

最后,也是让我们觉得最惊讶的是,和日本不一样,台湾当地年轻人的买房意愿依然坚挺。

Mia语重心长地告诉我,台湾大多数年轻人还是想买房的。


毕竟,同为中国人,对房子的情节也一样根深蒂固,只要能买得起,没有人愿意一直租房。

因为房价暴涨,Mia身边的年轻同事最近焦虑得不行,连夜四处看房。

她不在科技公司工作,身边年轻同事的起薪并不高,一个月大概六千多人民币,但家里人都会愿意支持,帮忙先买个老破小上车。

其中,有一个有意思的现象引起了我的注意。

由于台湾的年轻人在结婚生小孩的事情上非常佛系,大多都选择一个人生活,所以,近年来最抢手的房型,已经变成了二房一厅。

而且,他们都更喜欢买有酒店式管理的大厦新房,对于Mia这一代人年轻时最喜欢的“透天屋”(类似于大陆的别墅),并不感冒。

这好像与目前国内的趋势是反向而行的。

在国内,随着三胎时代的来临,两房已经慢慢沦为鸡肋产品,不少新盘的最小户型都是三房起步,小面积的四房的户型越发受到购房者的青睐。

所以,多年以后,我们楼市中最受欢迎的产品走向,是否还会有逆转呢?

举报/反馈