《100城住宅库存报告》出炉,太原增速回落,存销比趋合理

太原日报

2021-12-16 15:01太原日报官方帐号,优质社会领域创作者
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受连续多月楼市降温、交易下滑等影响,多地住宅库存持续上升。上周,新鲜出炉的《100城住宅库存报告》吸引了众多业内人士的关注。在此大背景下,库存、存销比等专业数据成为重点关注对象。多个城市库存、存销比一路攀升。太原住宅库存量如何?存销比是否合理?对后市会有什么影响?带着这些疑问,记者进行了采访——

A 百城:存量创5年新高

库存数据的出炉,受到各方关注。来自各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院的数据显示,11月全国100城住宅库存为2016年8月以来的最高值。截至11月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米,环比增长2.1%,同比增长2.1%。库存环比数据出现连续4个月环比正增长现象,而同比则连续36个月保持正增长态势。当前,百城库存规模为2016年8月份以来的最高值,创下5年来新高。

库存数据的结论,从供求关系方面得到了印证。数据显示,住宅交易连续半年六连跌,加剧了市场的供求矛盾。从11月份的数据看,100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米,而成交量为3437万平方米,呈现了“供大于求”的态势。易居研究院营销总监严跃进表示,当前供求关系中,最大的问题就是市场成交数据非常疲软,目前已出现连续6个月环比下跌的现象。市场交易行情糟糕,在此压力下,供求矛盾会进一步加剧,使得去库存压力和企业债务压力进一步放大。

从各城市结构来看,三四线城市库存积压最明显。数据显示,截至11月底,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3052、26571和22487万平方米,环比增速分别为3.2%、1.5%和2.6%,同比增速分别为-2.9%、-0.9%和6.7%。城市结构方面,三四线城市库存攀升的态势最明显,其出现了连续37个月库存规模同比正增长的态势,说明相比一二线城市,三四线城市库存积压的现象更为明显。数据显示,当前三四线城市库存,达到2016年7月份以来最高值,即创下5年来的新高。从库存风险的角度看,三四线城市是最大的。

严跃进表示,当前需要高度关注百城库存压力。库存压力和风险若不解除,那么房企销售资金的回款速度会进一步放缓,进而使得当前房企现金流压力更大。

B 太原:增速靠后去化有力

根据数据显示,截至11月底,100个城市中,有57个城市库存出现了同比正增长现象,剩下的43个城市则出现了同比下降现象。具体城市看,韶关、惠州和东莞三个城市的库存同比正增长现象最为明显,增速分别为57%、43%和41%。而包括济南、马鞍山和岳阳的库存下滑速度较快。不同城市库存上升和下降的逻辑略有差异。

以太原为例,处于同比下降的城市名单中。今年,太原市楼市整体环境不够活跃,购房政策一如既往收紧,加之疫情影响,内陆城市认购市场明显萎缩,房企各类降价促销的动作比较多。而从下降的城市名单看,太原却属于增速后十位的城市,增速为23%。这一数据可以反映市场的变化。

严跃进表示,此前部分房企加快项目促销,出现了各类降价的做法,此类操作客观上提振了市场交易量,使得库存数据明显减少。同时,由于市场原因,太原楼市供应量明显下降,也是库存增速明显下滑的主要原因之一。

这一点可以从存销比上得以体现。在存销比后十位城市中,名单中没有太原。这说明太原整体趋势是供应减少、库存持续减少,导致库存增速降低,但存销比却不够优秀。

业内人士表示,省城楼市在此轮市场起伏前,走势一直比较平稳。少数头部房企为回款采取的降价抢收行为,令刚需、刚改客户不敢轻易出手购房。目前,这部分坚定的需求仍在,但消化库存的速度明显放慢。未来后市中,无论是价格还是供应量、成交量,省城楼市很难在短期内恢复到2018年的水平。同时,因为成交疲软,省城的土地成交量也在放缓,明后两年的新增供应有限,楼市去化有力的状况,使太原楼市供需比更加合理。

C 三四线:库存增加需提防风险

严跃进称,从市场消化能力看,今年10月份三四线城市交易量还不错,但是11月份又出现了下滑。销售数据总体偏弱,且没有一二线城市充裕的外来购房需求做支撑,所以存销比容易放大。三四线城市成为当前库存积压的重灾区。在新房成交环比连跌6个月的基础上,下半年百城存销比快速拉升。库存风险若不解除,将严重影响房企的经营、放大房企的债务风险。

从近期全国各个三四线城市的表现看,出现了一些积极去库存、刺激购房需求的新政策,包括:南通海安对改善型购房需求给予补贴、重庆万州在房交会上明确实行契税减半补贴、河南新乡落实契税补贴20%政策、荆门对大学生在中心城区购房给予一次性购房补贴、保定取消被动式超低能耗建筑商品房限购政策等。此类政策说明:三四线城市的去库存压力较大,各地政府主动营造更好的房屋销售环境,助力房企去库存。

从我省楼市的实际成交情况看,长治、晋城两城楼市今年表现不错,但忻州、吕梁等城市以及县级市的楼市成交在今年下半年也出现活力不足的状态,但当地政府鲜有积级去库存的政策出炉,去库存是这些城市目前重要任务之一。三四线城市如若库存不减、继续贪求土地收入,会给整个城市未来的经济健康运营带来压力。

12月6日,中央政治局召开会议,明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。房地产基调调整下,预计12月份和明年一季度,全国三四线城市会在购房政策方面进行更大松绑,以激活刚需和改善型购房需求,真正缓解去库存的压力。

严跃进对市场进行了预测:目前,三四线城市的去库存压力是最大的,且短期内难化解。据此可以预测,后续三四线城市会出台各类去库存政策,以更好激活购房者的合理住房需求。当前包括江苏海安等城市激活改善型购房需求等政策,或引起其他三四线城市的效仿。

来源:山西晚报

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