配建商业综合体、公园和学校丨杨柳春风楼盘测评

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杨柳春风楼盘测评：

项目概述

杨柳春风位于西部新城西客站片区兴福寺街道，在顺安路和青岛路交汇处，配建商业综合体、公园和学校。

适合人群

杨柳春风在售105-254㎡户型，价格13000-23000元/平方米，产品类型丰富，主打改善房源。

地段位置

区域概述：

杨柳春风所处的槐荫区位于济南西部，是省会四个中心城区之一。北与齐河县隔黄河相望，南与市中区相邻，东与天桥区、市中区接壤，西邻长清区。

该区主导产业有汽车、机械、化工、建材等。槐荫区境内济齐公路、济兖公路、济微公路辐射周围市县，津浦铁路穿越辖区南北。该区名胜古迹多，槐荫八景有腊山云屏、林风花语、湿地锦霞、玉清天光、匡山风雅、睦里清源、商埠槐馨、西城旭日，古遗址有田家庄遗址、腊山遗址、演马庄遗址、祝阿古城遗址、大悲寺、云遮寺、五里牌坊。

槐荫区12月新房均价17975元/平方米，环比上月上涨1.32%，今年10月新房价格走势略有下降，11月开始略有上涨。槐荫区12月二手房均价13597元/平方米，环比上月基本持平。

区位图

板块概述：

项目所处的西客站片区整体自然环境好，没有污染源，整体感觉道路宽敞、街区干净，绿化种植密度高，生活相对宜人、舒缓。随着宜家、迪卡侬、麦德龙、印象济南、会展中心等商业的先后投入运营，片区也吸引不少年轻购房者的目光。

交通方面，西客站商圈目前已四通八达，南至经十路，东至二环西高架桥，西至京台高速，北至青岛路，直通北园高架。随着地铁1号线和2号线的开通，西客站片区进入地铁时代。该区域将依托交通枢纽中心、文化会展中心、商业商务中心，自西向东形成站前商务区、文化会展商务区和商业商务区三大功能区，构建西部新城城市综合体。

2021年，西客站片区楼盘平均价格走势平稳，12月新房均价14262元/平方米，环比上月略有上升。

片区规划图

产品特色

杨柳春风开发商为济南正信置业有限公司，投资商为济南市城市建设集团，物业公司是绿城服务。项目占地面积861200㎡，建筑面积1820000㎡，普通住宅产权70年，小区内部道路以三横三纵将整个社区自然分割，独立管理。

其中杨柳郡组团容积率2.85，为现房，只剩186㎡户型，楼层可选性不多，目前主推雨荷郡和白鹭郡。雨荷郡组团容积率2.8，在售105-220㎡户型，2023年6月交付。白鹭郡容积率1.8，小高层在售135㎡和150㎡户型，洋房在售170-254㎡户型，2022年9月交付。江南里和桃源里为别墅组团，目前无在售房源，后期开盘加推时间未定。

小区业态非常丰富，涵盖了别墅、洋房、小高层、高层、商业综合体、高端商业街、公寓(写字楼)等多种物业形态，项目地块的东南角为商业综合体，意向引入大型的商业购物中心，实现居家娱乐一站式体验。同时小区配备了一所27班幼儿园及一所72班的中小学，让业主子女在家门口享受一站式教育。

另外，项目自身还配建公园，拥有环型景观带，兼具运动健身、观光休闲等功能。景观带采用坡地造林手法，设置骑行车道，慢跑道、健身运动设施以及活动广场，让业主下楼就可以进入公园，就像一个“巨型绿篱“，将整个社区包裹，形成一道天然屏障。

效果图

户型分析

A：

杨柳春风雨荷郡三室两厅一卫A户型建面约105㎡，套内面积约82.45㎡。其中，客厅13.3㎡，餐厅10.15㎡，厨房5.22㎡，主卧14.72㎡，次卧（南）约12.3㎡，次卧（北）7.83㎡，卫生间4.93㎡，阳台5.25㎡。功能齐全，空间使用相对合理。

该户型客厅直接连接观景大阳台，合理的布局掩盖小户型所带来的局促感，使整个房间显得宽敞明亮。餐客一体化，又紧邻厨房和次卫，动线较短，生活便利。

南向三开间设计，双卧朝阳，采光充足，卧室温暖舒适。而且，东侧三个卧室相邻，三代同堂的家庭居住，方便主卧夫妻照顾旁边房间的老人和小孩。

总的来说，该户型格局非常方正，动静分区，居室私密性好。不足的是，入户门正对阳台，玄关无法起到遮挡室内的作用，门关闭后，南北也不够通透，影响通风效果。另外，过道面积大概有4.5㎡，空间利用率降低。

户型图

B：

杨柳春风雨荷郡三室两厅两卫户型建面130㎡，套内面积112㎡左右。面宽10m，进深10.1m，户型方正。其中，玄关区域2.04㎡，但无法完全起到遮挡外界视线的作用，利用率不高。

16.2㎡客厅、12.3㎡餐厅和6.38㎡厨房为L型布局，活动区域相邻，动线简短。其中，厨房为U型设计，转身拿取，洗切炒盛一气呵成。

主卧约16㎡，带约4㎡的卫生间和约2㎡的步入式衣帽间，功能齐全。11㎡次卧（南）约和8.99㎡次卧（北）紧邻4.93㎡的次卫，洗漱沐浴或者如厕都很方便。三个卧室门朝走廊不朝厅，避免噪音屏蔽视线，兼顾私密性，安静舒适。

该户型为双阳台设计，阳台连通客厅和东侧次卧，总长6.6m，进深1.5m，采光效果好，如果搭配较高楼层，还能收获宽阔视野。阳台近10㎡，面积较大空间宽敞，可分为生活阳台和休闲阳台，次卧的阳台负责晾晒衣物等，客厅阳台可作为休闲场所，让生活不仅有烟火气，还有诗和远方。

户型图

交通出行

轨道交通：

杨柳春风周边1km范围内没有地铁站，距离最近的是1号线上的方特站，约1.8km有点远，有乘地铁需求的话，建议骑行去地铁站。

1号线是纵贯济南市西部城区的一条南北向地铁线路，南起工研院站，北至方特站，途经长清区、市中区、槐荫区。轨道交通不仅适合日常通勤，去园博园游玩、去西站乘火车等都能选择地铁出行，在路况不好的情况下，地铁能避免堵车风险，提供一个安稳的出行方案。

公共交通：

杨柳春风附近1km范围内有4个公交站，5条公交线路，公交站有杨柳春风小区、济南热电西部热源厂、青岛路顺安路、彭庄。公交线路包括K216路、K38路、BRT(13号线)、K133路、K19路。

其中最近的公交站为杨柳春风小区站，距离约700m，该公交站有K216路和K38路。在该公交站上车，乘坐K216路公交车可直达地铁2号线上的二环西路站，还可到济南森林公园和山东省第二人民医院。乘坐K38路公交车可直达济南西站。两条公交线路辐射医院、公园等多种场所，满足居民就医、休闲娱乐等需求。

自驾：

杨柳春风紧邻青岛路，距离北园高架上桥口不远，西侧靠近国际医学中心高速收费站，外联的通达度和多样性都不错。北园高架路，是济南市一条东西方向的高架快速路，西起济南国际医学中心立交，东接二环东路高架桥全福立交桥。成为连接中心城区与区域中心和卫星城的重要纽带，能够提高跨区域长距离通行速度。

开车从杨柳春风出发，约3km即可到达济南西站，居民异地出差或旅行能提前规划好出门时间及路线，方便又省心。驾车约5km可到济南方特东方神画，约5km可到济南报业大厦，约10km可达山东省第二人民医院，通达多个办公、医疗、娱乐场所，居民生活便捷舒适。

周边配套

教育配套：

杨柳春风小区配备了一所27班幼儿园及一所72班的中小学，由杭州前五的绿城育华教育集团打造，校园风格也是新中式风格，是济南学校里面的一大亮点学校，可以说打造成了12年一站式的公立教育系统。另外，项目周边1.5km范围内，还约有2所学校，分别是山东第一医科大学(济南主校区)和济南市槐荫区润元实验学校。

杭州绿城育华学校成立于1993年，是一所以优良的校风、学风，超一流环境著称的浙江省重点中学，也是杭州唯一一所市直属纯民办学校。近年来先后被命名为“浙江大学雏鹰工程精英教育基地”、“全国教育科研‘十五’规划重点课题实验研究基地”、“浙江省优秀民办学校”、“全国民办教育百强学校”。2004年以该校为“龙头”，组建了“杭州绿城育华教育集团”，成为杭州市五大名校集团之一。

医疗配套：

杨柳春风周边2km范围内没有医院，约4km处有吴家堡街道办事处社区卫生服务中心，项目周边较近的医院还有山东省第二人民医院，距离约8km。目前来说，医疗配套不够完善。

山东省第二人民医院是山东省卫健委直属医疗机构，是一所集医疗、科研、教学、预防、保健为一体的大型现代化综合医院。现有临床医技科室70余个，包括临床重点专科、省级临床重点专科、省级临床精品特色专科等。建设有8个临床医学中心，各中心均配备当前先进的医疗设备。

公园配套：

杨柳春风自身配建公园，设计环型景观带，兼具运动健身、观光休闲等功能。环型景观带采用坡地造林手法，设置骑行车道，慢跑道、健身运动设施以及活动广场，让业主下楼就可以进入公园，就像一个“巨型绿篱“，将整个社区包裹，形成一道天然屏障。

另外，距离项目3km处还有一座腊山河公园，公园位于聊城路和北园高架路之间，西侧紧邻腊山河，公园的南门口对着印象济南，位置也是十分好找，公园内有不少精美的石刻，不仔细看的话还以为是武功秘籍啥的，这里有很多老木车轮、磨盘以及古城墙，展现了曾经的老济南风貌。因此，不少市民称之为“迷你版圆明园”。是居民观光游览、锻炼身体、休闲娱乐的好地方。

其他配套：

杨柳春风将配备园区食堂，引进社区便民菜市场，满足日常生活就餐需求，设置四点半学校，实现家门口的放心托管。每个组团均建有游泳池和跑道，满足全龄段锻炼需求。项目地块的东南角为商业综合体，意向引入大型的商业购物中心，实现居家娱乐一站式体验，美好生活由此开启。

价格分析

价格现状：

杨柳春风涵盖别墅、洋房、小高层、高层多种产品类型，价格区间为13000-23000元/平方米。目前，槐荫区新房均价为17975元/平方米，二手房均价为13597元/平方米。单从区域均价来看，该项目价格优势并不明显。

杨柳春风高层产品毛坯交付，14000元/平方米左右，与同片区项目金科城13500元/平方米，水发和山15000元/平方米相比，价格也不算高。杨柳春风白鹭郡容积率1.8，为小高层和洋房等改善产品，均为精装交付，价格在16000-23000元/平方米，与同为精装交付16100元/平方米的保利熙悦和15500元/平方米的中建锦绣首府相比，价格较高。

总的来说，杨柳春风整个项目价格区间跨度较大，适用人群也比较广泛，有些产品价格高也是成本所限。

价格潜力：

从面积段上来看，杨柳春风主打改善住宅，这在区域内可以说是比较稀缺的产品，户型的设计也能在同区域内的比较中加分不少，配合产品相当出色的外立面设计，竞争力相当不错。值得一提的是该项目的别墅产品，独门独户的中式合院，取法苏州园林造园手法，此前首开88套，当天售罄，直接打响了楼盘的名头，热销背后蕴藏着较大的价值潜力。

项目亮点

配建商业综合体：项目地块的东南角为商业综合体，意向引入大型的商业购物中心，实现居家娱乐一站式体验，满足业主居住的各种生活需求。

拥有环型社区景观带：将环型绿化带打造为大尺度的森林公园，设置骑行车道，慢跑道、健身运动设施以及活动广场，兼具运动健身、观光休闲等功能。

稳定舒适的学习环境：小区配备了一所27班幼儿园及一所72班的中小学，由杭州前五的绿城育华教育集团打造，让业主子女在家门口享受一站式教育。

效果图