成都楼市:新区买房到底是豪赌还是当韭菜?关键在于这一点

北京房姐说楼市

2021-11-16 08:01房产领域创作者
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我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答,请关注公众号提问

提问:雕叔,您好!每天都在看您的头条号信息,对您的房产专业能力和买房服务,十分敬佩!我是四川德阳人,工作已20年,以前一直德阳折腾房子,前前后后买进、卖出了7、8套房子,因绵阳房市整体涨幅较慢,且上涨周期太短,房产投资收益并不理想。2015年,开始逐步将德阳房子清仓,目前除了自住一套(小孩在德阳私立学校读书)、门面一个(位置一般)外,将房子投资向成都发展,2015年购入双流东升房子一套(川网国际花园)、2016年购入成都一环内的商铺一间(恒大曹家巷广场)、2018年因限购原因购入 高新区天府五街公寓一套(55平米小户型,已出租,月租3000)、2019年初通过学历入户+社保 购入天府新区 海洋公园附近 电梯住宅一套(阳光城半山悦140平米,还未交房),今年7月将双流川网国际售出(投资收益200%、小赚一笔)准备置换一套 自住兼投资的改善型住房,准备自己与家人长期居住,目前我们家人还住在绵阳,计划三年左右搬到成都。目前我们在成都已有一套房(天府新区),户口在双流川网国际(未迁出),购房资格只能买二圈层和主城五区。我和家人 看好了一套小别墅(双流牧马山距离成都最近的别墅——半山卫城二期朴墅,200平双层小别墅带120平米花园,双拼,新房,小区环境很好,户型我们很喜欢,双流西站TOD旁600米,交通方便但周边生活配套不行),总价335万元。请雕叔帮我指导哈,请帮我分折哈,我现在手上子弹有300W,希望近期在成都买一套自住+投资的小别墅,我的这个选择,如何?或有更好的建议!

回答:你好,久等了。你在绵阳也是高产阶层了,确实如你说言,绵阳整体楼市不温不火,收益绝对值相比成都欠佳。将大部分投资迁移至成都是正确的做法。目前整体来说你的资产配置大问题没有,如果急需资金也可以把商铺 公寓折现处理。此外就目前你的总价预算,在成都也是有很大可选空间的了。对于半山卫城,这个楼盘自住改善意味明显。牧马山是多年前的成都别墅群,现在在热点重点板块中排不上号,有些落寞,多年来价格也是波动较大,行情并不稳定,作为投资,我们并不是很建议。另外你这套别墅是清水房,自己装修下来耗时耗力,大概还需要小百万的装修费,因此总价预算下来可能达到400多万。但是这个楼盘单就解决你们的改善自住需求来说问题不大,产品本身非常抗大,房源距离出口也近,不远处就是地铁TOD项目,因此生活配套在未来也是可期的,因此如果你们确实看着自住改善以及这个单价的话,没有问题,但是我可以说:投资的话,可能收益不大。你们目前是双流户口,只能买二圈层,对于二圈层我比较推荐你们买双流怡心湖,龙泉驿十陵、东安湖大盘热盘。他们的特点是单价可能稍高,产品不如半山别墅改善更为纯粹,但总价还在预算范围内,关键是后期更有增值空间。怡心湖比如怡心湖岸 绿城诚园 天湖湾 十陵比如中海御湖世家 首开龙湖景粼玖序 华润置地时代风景 东安湖比如华润置地未来之城,北大资源紫境东来当然,你也可以等天府新区阳光城交房后把户口迁移到天府新区 然后获得主城区(除高新区)的购房资格,这样也会有更优质的选择。

提问:雕叔你好,我在成都有一个2005年的安置房套一,一个2006年的住宅套二,一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在专业建材市场每年各约15W的租金(专业市场铺面有价无市,不好卖)。全部都是全款,我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答:你好!买房一般不建议全额付款,没有杠杆作用,资金利用率太低,后期利润无法放大。对于房地产来说,不是数量,而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。01年的住房年龄太老了。建议出手,不值得长期持有。另外,安置房的升值潜力比较差,社区内的人员复杂环境各方面都不好,这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半,坏的购买是进退两难的开始。

提问:雕叔你好,我今年40岁,家庭年收入30个多,预计10年之内收入只增不减,家里2孩。目前家庭名下一套房武侯区五大花园加一个车位,市场价合计约200万,手里现金50万,后面陆续有150万到账,目前出于学区、置换需求、房价大势考虑,准备置换/新购青羊5区房产。目前有2种方案,方案一:用100万现金,先入手青羊5区的一套小套一或者套二先占个青羊附小的学位,再等4、5年之后,卖掉现住房,再到附件买个套四自住。方案二:用100万现金,再加贷款,直接买个正读青羊附小的套四,但是这样月还款压力比较大,然后再等4年之后,卖掉现在住的房子,再在附近买个小套一或者套二给男方父母居住。

回答:你好,目前来看,你家的学位需求是比较急迫的,因此从买新房的角度来看,一是看你们是否等得起,因为新房一般交房后才能落户,然后读划片小学(期间老大继续读武侯小学,老二等5年后读新购新房)。但从目前市场行情来看,青羊五区只有两个新盘比较适合谈学区,一是华府金沙名城,二是金沙宸宇公馆。如果你等得起,那么买新房也是方案之一,如果不愿意等,那么当下买入方案一二的青羊五区学区房也是可选项,看你自己选择。二手房方案一里,就是先上车,后换车,方案二就是一步到位,免除后患。方案一里的小套一套二,估计也要花个150-200万左右,还仅仅是纯学区,自住的话只能老人独居,但整体来说压力较小,后期转手轻松。青羊二区学区房越来越贵是事实,今后不排除大家会更倾向于买这类挂户小户型的趋势,所以这样的方案未尝不可。但涉及到后期再买套四自住,虽然不带学区,但依然存在行情上涨带来的后期压力增大。方案二里就是直接买青羊实验附小的套四,目前预算是需要400左右的价位,这样是一步到位,既解决了学区,又解决了自住,还解决了后期再换房带来的压力。前期是压力大一些,但后期陆续有150万股票解禁,相应的还贷压力也会减小很多。带来的问题是,今后不再住天合凯旋城,转手会因为总价过高存在一定压力,但一旦出手,投资回报率也是非常可观的。选择方案一二都没有错,主要还是看你是愿意前期轻松还是后期轻松。

提问:雕叔你好!想问问关于购房贷款,是等额本金好,还是等额本息好?以后的发展趋势,是贷款按期还款好,还是提前还款好?

回答:对于房贷这件事上,有且仅有选择一种贷款:30年等额本息等额本息就是每个月还贷金额一样,房贷30年,前面10年基本都在还利息等额本金,就是每个月还贷的本金是一样的,但是由于前期的贷款金额大,所以利息比较多,前期还款压力比较大。所有的买房投资无一例外,只要时间拉得足够长,涨幅就会足够大,而当下房价翻倍的周期比前几轮要长很多。因此,买房要尽量的多用、善用贷款,锁定债务,随着时间的推移,债务被稀释掉了,资产价格越来越高,收益也就越大。现在限购限贷的,即使你再有钱,也只能让你享有两次的贷款机会,所以贷款永远不要提前还。

提问:新人首问,雕叔你好!我现在未婚,目前在龙湾片区有一套90平套二(挂的女朋友的名字),想在结婚前把刚需资格用了,购置一套改善房投资+自住。为今后打算。我和女朋友均在武侯区(武侯立交和双楠)上班。目前首付子弹120左右,武侯新城板块璞誉没摇中,中粮瑞府没有好房源。母亲看上九江板块新力东园新房143平层户型约240万,彩叠园二期联排二手房约340万,请问雕叔该怎么选择,或是否有更好的推荐?需求上下班不要太远,户型较好面积最好大一些。谢谢雕叔!

回答:你看中的两个盘,联排不考虑,主要考虑到后期升值和出售。新力东园 位置比较偏,居住环境目前可能差一点。可以关注的几个盘:龙湖天宸原著 南汇坊 蓝光金双楠 西派城 嘉南美地 世豪嘉柏 金茂府。

提问:雕叔你好!万达一号没有报上号,一直都收不到验证码,已经错过了,请问天新还有哪些盘值得期待啊,我是首套刚需资格。

回答:你好!近期天府新区开盘的还是有点多了,你可关注远大中央公园,天府锦绣、天府里,首开龙湖云著,建发中央湾和保利和光屿湖,招商时代公园。

提问:雕叔,想问下家里有娃娃四岁,计划在成都北部新城天回镇新开发片区买房,属于三环以外绕城以内,该区新建小学两所(成都实验小学和人北小学),首套房购买资格,想先买一套就近学校的房子。您觉得这片区发展前景如何?现在的价位值得入手吗?可以推荐下这片区的楼盘吗?谢谢解惑!

回答:成都三环至绕城,尽量买在城内,绕城外房价上涨快,其主要原因是城南,特别是高新区、天府新区房价的带动;不过对于刚需客来说,这是一次在城内买房的好机会,一方面,城内房价稳定,对自住的刚需客来说,风险较小;另一方面,相对于大丰天回,随着板块轮动这些地方也会跟大面天府持平。

提问:雕叔你好,我想问问现在摇号政策改了,我是普通号,还有必要继续摇号?原本是想摇天府新区的,估计现在普通没得多大希望。在考虑顺销的东安湖的华润未来之城,和天府新区德商碧云天骄,碧云天骄这个盘听说价格有点偏高,位置在天府新区比较偏。请帮我分析一下,真是当局者迷。

回答:可以摇号,只是不能参与热点楼盘而已。性价比一般的,贵一点的楼盘,只要位置好、产品好,就还是可以买的。德商的价格是有点偏贵哈,但如果不是这个原因,你也买不到了。华润和德商,如果你看的房源价格差不多,我建议买德商,因为天府新区比东安新城的能级更高。德商位置其实不差,只是片区现状处于前期开发阶段,看起来荒而已,普通人只看眼睛能看到的现状就觉得地段不好,实际上那个位置是有发展潜力的,过几年自然会应验。另外还有一个佳兆业麓山壹号,你也可以关注。

提问:雕叔你好,我是新人,资金能力有限,目前现有资金共计45万(首付+税费)。我在中医大工作,想购买一套小房子作为自住。根据有限的资金,单纯按照位置,看了石人南路的房子都是2000年左右的老房子,所以目前有些困惑,房屋位置(核心区老破小)和房屋品质之间该怎样抉择呢?想听听您的意见,感谢!

回答:有40+万的预算,怎么可能要去买这样的老破小呢?如果愿意多花一些通勤时间,甚至可以去城乡结合部买个次新房。如果买二手房一定要看房龄,房龄太久会有一系列的问题。假如你买了一套1990年的房子,房龄已经30年了,50-30=20,意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月扛的利息会更多一些。而且你买了房后,即使未来决心要置换,那也是几年后的事情了,到时候下家所能贷款的年限会更短,也注定这种房子流动性会越来越差。所以买老房子,最佳的时间段是房龄在15年之内的,也就是2005年之后建成的房子。第二个是房子太老的话,维修成本太高。曾经有个朋友买了一套北站90年的老房子,结果屋内潮湿,每天挣扎在修管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。

提问:您好,雕叔!我想请问您,目前县城的4、5线房价还会上涨吗?目前农村乡镇的小学和初中学生都已经开始减少,甚至没有了,都是送到市里去上学了。

回答:四、五线城市短期还是稳定。但如果你投资,你必须考虑一个大问题,未来你的房子成为二手房有没有人买。因为很多四五线城市新房供应量很大,一般都不喜欢买二手房,很可能你买了一套新房子,到时候要出手的时候,却发现没人买。其他人也都去买新房子。所以你必须考虑当地的二手房市场。对住房刚性的需求只能买。因为如果你不买它,一旦价格上涨,你就得花更多的钱。

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