禁止再建500米以上高楼,“限高令”正式发布了!

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发布时间: 2021-10-27 17:12优质财经领域创作者
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作者:子非鱼

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昨天(10月26日),住建部官网挂出了由住建部和应急管理部联合发布的《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》。

这份文件,其实早在9月10日就发布过征求意见稿,现在则是正式发布通知。

很多人对这份文件没有引起足够的重视,其实这是一份重磅通知,因为这份通知将改变中国城市面貌。

在这份文件中,管理层明确规定了以后城市的建筑高度。《通知》要求:

严格管控新建超高层建筑,一般不得新建超高层住宅,城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑,不得新建250米以上超高层建筑。
城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑,不得新建500米以上超高层建筑。

此外,通知还规定,城区300万以下城市,要建150米以上高楼,需要上报省级部门审批城区300万以上城市,要建设250米以上高楼,同样需要上报省级住建管理部门,对抗震和消防进行审查考证。

简单理解就是,城区常住人口300万以上的城市,以后无法再建造500米以上的摩天大厦,250米以上的也必须经过重重审核。

城区常住人口300万以下的城市,以后不能再建250米以上高楼,150米以上也很困难。

这意味着,中国的摩天高楼将进入存量时代。上海中心大厦、深圳平安金融中心、广州周大福金融中心、天津周大福金融中心、北京中信大厦,将继续坐稳各城市第一高楼的宝座。

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关键问题来了,为何要限高?

建设超高层建筑,原本有两个目的:

第一,就是向天要空间,提升土地的使用率。第二,彰显城市实力,提升城市形象。

两个目的中,原本第一个是重点,第二个是其次。但时至今日,后者反倒成了各城市争建摩天高楼的动力,而且设计一个比一个高。

从上面的图可以看到,全球十大高楼中,中国就占了6座。

根据CTBUH全球高层数据库数据显示,中国有2262幢大楼楼高超过100米,是全球摩天大楼总量最多的国家。

更要紧的是,中国的高楼,还在拼命规划中。

比如世茂在深圳本打算建设一座超700米的世茂国际,罗湖蔡屋围片区的湖贝塔更是规划超过了800米。此外,武汉、长沙、成都、重庆、长春、贵阳、天津、沈阳、南京,此前都有超500米的建筑规划。

这些城市之所以争相规划超高层建筑,很大程度上是虚荣心在作祟。

事实上,除了香港、深圳、上海等城市空间局促,需要向天借空间外,其他城市根本就不存在用地不足的问题。

适当建设摩天高楼,的确有助于提升城市形象。但过度建设摩天高楼,遍地是高楼的时候,对于城市的消防和抗震,是巨大的挑战。

在住建部与应急管理部联合发布的这份《通知》中,提到了18次“消防”、提到了两次“抗震”。

楼层越高,消防难度越大,这个大家都懂。韩国灾难片《摩天楼》中,数千人被围困在火海,那时候,普通的消防车根本派不上用场。

目前,世界上世界最高的消防云梯只有100多米,面对着250米以上的高楼,消防云梯也只能望楼兴叹。

所以,限高的首要目的,是为了减轻城市的消防和抗震压力。

此外,限高同时还有避免各大城市陷入“劳伦斯魔咒”的风险。

劳伦斯魔咒,是经济学家劳伦斯提出来的。1999年,劳伦斯总结出一个“摩天大楼指数”,将经济危机与摩天大楼的建成联系起来。

他发现,世界最高大楼的开工建设,与商业周期的剧烈波动高度相关,大楼的兴建通常都是经济衰退到来的前兆,劳伦斯把这个发现称为“百年病态关联”:大厦建成,经济衰退,称为“劳伦斯魔咒”。

这一魔咒虽然1999年被提出,但它的理论,在过去的一百年时间里,频频被验证有效。比如70年代中期纽约世贸中心和芝加哥西尔斯大厦夺全球最高,后发生石油危机,全球经济陷入衰退;1997年吉隆坡双子塔楼取代了西尔斯大厦,亚洲发生金融危机……

这里到底是巧合,还是存在科学的逻辑,尚不清楚。但按照中国传统学说来看,无论是儒家、道家还是佛家,在水满则溢、月满则亏,高处不胜寒上,都是共通的。

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透过住建部与应急管理部联合发布的这份《通知》还可以看到,一个城市的人口规模有多重要。

城市人口多寡,决定了城市等级、城市能够建设楼层的高度、地铁申报权力,以及获得资源多寡。

比如,城市等级、城市能够建设楼层的高度的划分,就是按照城区人口来衡量的。

城区人口,就是指一个城市建成区里的城镇人口,它一般比市区人口要少,因为市区人口还涵盖了建成区里的农村人口。

城区人口多少,是住建部划分城市等级的唯一指标。按照2014年国家发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》:

城区常住人口在1000万以上的,为超大城市;
城区常住人口在500万至1000万之间的,为特大城市;
城区常住人口在100万至500万,为大城市,其中300万至500万的为I型大城市100万至300万的为II型大城市;
城区常住人口在50万至100万的,为中等城市;
城区常住人口50万以下的为小城市。

以这个标准,国家统计局不久前发布了一份超大城市和特大城市名单。

2021年,内地共有7个超大城市:上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。

共有14个特大城市:东莞、武汉、杭州、佛山、南京、郑州、西安、济南、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨、昆明、大连。

结合这个标准来看,住建部的限高政策其实就是,I型大城市、特大城市和超大城市,以后不能建500米以上高楼。

II型大城市一下,不能建250米以上高楼。

而市区人口,则是能否申报地铁的要求之一。根据发改委的要求,一个城市能否申报地铁,必须同时满足GDP3000亿以上、财政收入300亿以上、市区人口300万以上、财政状况良好。

同时,管理层还明确表示:

推动公共资源由按城市行政等级配置向按实际服务管理人口规模配置转变。

这意味着未来人口多寡,不但决定了城市可获得住宅建设用地面积,还与城市可以获得的公共资源(如轨道交通、教育、医疗等)、政策红利以及头衔等有直接关系。

正因为城市人口如此重要,所以中心城市仍在疯狂抢夺人口,仍不断要求做强做大自己,甚至不惜要求区划调整来增加人口规模。

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