最近中国指数研究院发布了《2021年1~8月全国房地产企业拿地排行榜》，榜单数据有一个很明显的趋势，房地产行业，正在全民国有化！
我们可以看一下这个排行榜数据（下图）：
从这个榜单上可以看到，拿地面积和金额的前15名，95%都是国企。
面粉原材料都被国企承包了，制作出来的面包供货市场自然也全都是国企的。
随着拿地规则的复杂化，两集中，竞配建，竞品质，限制溢价率等新规则和新玩法出来之后，房企传统的高周转资金模式已经行不通了，需要重新适应新政策下的现金流管理和安排。而融资成本更低，资金链更为稳健的国企在未来的房地产市场，所占份额只会越来越多。
所以，房地产行业，正在全面呈现出国有化趋势！
为什么会这样？
笔者认为有如下三个原因：
1、传统高杠杆拿地、高风险周转的时代已经结束，土地竞拍规则复杂化，导致强者恒强的马太效应凸显。
传统的“高杠杆、高周转、高风险”房产三高玩法被淘汰，拿国家的钱买地盖房子去获得高利润的时代已经结束。为了这个行业真正长远稳健的发展需求，今年接近400次的政策出台足见国家势大力沉的调控决心。
十九大以来，中央坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚持不用房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价，稳房价，稳预期，加快建立房地产长效机制，在防范化解房地产“灰犀牛”风险、实现房地产市场平稳健康发展的同时，也有力的推动了中国经济结构转型和高质量发展，降低了整体金融风险水平。
为保障地价持稳，密集推出“集中拍地”、“竞配建”、“竞品质”等玩法，直接淘汰了大批资金不足的房企。
举个例子来讲，在“竞配建”的要求下，拿地企业要想取得意向地块，按照买地要求需要配建一定规模的人才房、经适房、公租房、安置房，甚至有的地块还会规定配建大学、医院、市政公园等，这些不仅考核房企的资金实力，还大大的挤压了拿地企业的利润空间。
特别如果再加一个“竞品质“，那游戏难度还会再上一个台阶。
为了稳地价和房价，在新环境和新规则之下，房地产行业门槛将会越来越高，此时，马太效应（强者恒强，弱者恒弱）尽显，那些资金实力雄厚，融资成本更低的优质企业，尤其是国企将有更多机会拿到地。
而且“房住不炒，住有所居”以及“共同富裕”的大政策实现还需房产行业持续拉升国内经济稳健发展，国企在房产行业内持续壮大，无疑是更加利于上层掌控和调配的。
虽然不同于计划经济，但是国企毕竟是国家经济体制内的“正规军”，其对政策的反应灵敏度以及配合度更高。
这是因为国企与民企有一个本质上的区别，国企背负更多的社会责任，并不像民企一样利润优先。
衣食住行，是民生之本。
房子，虽然带有资产属性，但也是人们最基础的消费品。
所以房地产市场更加适合国有经济，而非市场经济。从拿地到交楼，牵涉到太多的上下游企业，所以每一个环节也都有政策监控管理。
因此，房地产，在我国经济体制大环境下，是具备国有化这种基因的。
我们可以肯定的是，房地产市场国有化，利于基础民生。
首先，国企资金链强大，有着雄厚的资金实力。
国企开发的地产项目，有着国家信誉做背书，国企品质，工程质量可靠，房屋质量有保障，不会出现烂尾风险。
而且作为国企，融资能力强，筹措资金成本低，国家出三条红线和贷款两条红线时，国企没有一个踩档的，资金链都很稳定，资金实力雄厚。
第二、国企人脉关系强大，区域资源整合拉动能力强，配套落地实现效率高。
由于中国预售制的特殊情况，大家购房时都是期房，配套只停留在销售说辞上。在建设推进过程中，很多资源配套落地可能因为一些房企的资源整合能力不够或者政策发生变化而无法实现。
举个简单的例子，有的购房者原本冲着某一名校才买的某个小区，后期可能因为学校与开发商没能谈妥而落空，这种事情在市场上很常见，诸多维权报道常见于网络之上。
后期配套不能兑现还不算最差的，最差的情况是随着市场的变化，一些房企的利润空间如果受到挤压，配套缩减和偷工减料几乎是国内一些民营房企的常态化动作。
而国企楼盘不会因成本价格浮动而减配或以次充好，往往资源整合能力更强，且有着更为规范的施工管理经验和质量监督机制，保证施工质量和配套落地兑现。
第三、国企价格更加稳定，波动幅度小。
房地产市场因为是资产性市场，多少带一些金融属性，可以概念化理解为股市，当市场下行，追逐利润和效率的房企为了抢占市场，加速销售，会采取降价的形式进行大力促销，导致整个片区市场房产价格浮动比例偏大，违背国家稳定房价的方针。
但是对于国企而言，市场下行，它的房价能够持稳持平，市场上升时却能够持稳增值，一方面得益于项目本身基因够好，另一方面则是及时配合国家政策调整，对于购房者而言，资产价值有保障。
所以，房产行业全面国有化对于国家经济结构调整，行业发展，市场竞争，还有消费群体权益保障来说，是好事。
过去高融资，狂增长，野蛮成长的时代结束了，稳健发展才是这个行业的新主题。
写在最后，希望我的分享能给各位读者朋友一些帮助和启发。
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我是@郝景， 资深地产人，财经领域爱好者，宏观政策研究者
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