都说土地市场是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”，但是石家庄的“晴雨表”和“风向标”却冰封了4个月。5月13日高新区的住宅地块出让后，石家庄主城区地块便开始了陷入沉寂，直至石煤机地块重新挂牌10月出让，让石家庄主城区的土地市场解封。

起始价23.52亿 石煤机地块限地价竞自持面积

高达23.52亿元的起始价，起始亩价超968万/亩，让石煤机地块成为石家庄土拍市场近年来起始价最高的地块。那这宗地块贵在了哪里呢？凤凰网房产在土拍前特意实地探访了该项目，为您提前探秘石煤机地块现状。

根据公告，石煤机地块编号为〔2021〕041号，占地面积为161950.54平方米（约242.93亩），土地用途为住宅、商服、公共管理与公共服务、交通运输、教育用地，起始价为235200万元。

将近243亩的土地面积，这个规模在主城区的土拍市场上十分少见，而且与以往不同，它将践行容积率不高于2.0，二环内做“减法”二环外做“乘法”的大方针，土地用途同样是十分丰富，有住宅、商服、公共管理与公共服务、交通运输、教育五大类，实现“还空间于城市、还绿地于人民、还公共服务配套于社会”。因此石煤机地块改造将成为石家庄改造历史上“第一个吃螃蟹”的地块，而长安区也将变成石家庄城市更新的新起点。

竞拍规则方面，石煤机地块将按照出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人，并且采用“限地价竞自持面积”规则，最高限价33.44亿，如果仍有竞买人愿意继续出价，则改为竞自持租赁住房面积。不仅如此，石煤机地块在公告中还强调：竞得人要按照先公益后房地产开发的原则对地块进行开发建设，尤其是工业遗存保护区的保护、加固、利用方案需要向有关部门报审。这也就意味着，去年房企一掷千金现象将大大减少，而竞租赁住房面积则可以更好的让石家庄落地“房住不炒，增加租赁住房”理念。对于购房者和城市规划来说，这样的规定无疑是一大利好，但对于要拿下这宗地块的开发商来说，确意味着更高的成本和更大的挑战。

还空间于人民 公共配套完善

建华大街、和平路、翟营大街三条城市主干道，再加上城市中心医疗、教育、商业等丰富的生活配套，让这里在早在几年前，便成为了很多房企心中的香饽饽。以往地块受到关注，主要是项目地段和周边配套完善，而这一次，石煤机地段除了地处城市核心配套外，本身做“减法”后的规划则是要反哺区域，提升周边生活配套。

8月5日石煤机地块控规方案公示，规划调整后，中学用地2.16公顷（约32.4 亩），新增1所24班初中和1所9班幼儿园。商业商务娱乐康体综合用地（工业遗产保护区）用地6.30公顷（约94.5亩），增加1处建面超6600平的文化活动中心和1处建面9245平的综合体育馆。商业用地0.77公顷（约11.55 亩），绿地与广场用地5.28公顷（约79.2亩）建华大街与和平路交口增加一处公园广场。城市道路用地3.2公顷，地块内部将煤机街打通至和平路，并新增了吉星路，贯穿建华大街和翟营大街，未来还规划地铁4号线的站点。

凤凰网房产航拍发现，该地块西北侧的公园已经开始建设，公园的大致模样已经可以推测一二，这一公园的到来弥补了长安区该片区没有公园的空缺。为落实《石家庄市推动老工业城市工业遗产保护利用、打造“生活秀带”工作方案（2021—2025年）》，推进老工业城市工业遗产保护利用，因此南厂区西部保留的具有鲜明的时代工业建筑特色数栋始建于1957年的大型车间厂房，并将其改造为居民可以休闲娱乐的场所。

容积率2.0低于54米 市地产集团已入场？

开发商和购房者们最关注的应该住宅用地，石煤机地块规划有9.95公顷（约149.25亩）居住用地，按照最新的城市风貌要求，这里未来容积率不得超过2.0，建筑高度54米以下，并且要在外立面上提升城市风貌。凤凰网房产航拍发现，地块东北区域已经拆为净地，且有市地产集团的标识。未来该地块是否会是市地产集团开发？还是说只是一级开发？目前都还是未知数。

项目周边新房方面，龙湖天奕、远洋晟庭、融创都会中心、东胜华彩城等，整体定位为刚改及改善，价格也从一万五六到三万不等。二手房方面仅有星河盛世城单价过2万，其余10年~20年房龄的盛世长安、瑞城、冀兴尊园、紫晶悦、简筑家园等维持在一万六七左右，剩余大多为老旧小区单价偏低。所以，从地块竞拍价以及周边小区售价来看，这里未来会是长安区的高端社区，定价不会太低。

最近石家庄的城市更新进行的如火如荼，从拆除违建到整治小街小巷再到提升楼宇照明整个城市面貌焕然一新。而谈到石家庄城市更新，近几年，变化最大的莫过于长安区，这里曾经是石家庄的老工业区。很多人都知道石家庄是火车拉来的城市，但是却不知在八十年代时，石家庄的工厂车间内可谓欣欣向荣，造纸厂、制药厂、电视机厂、汽车制造厂、棉纺厂……石家庄曾经也孕育了数不清的工业奇迹。

而随着城市规划的不断调整，厂房陆续搬出城区，遗留下的大片厂房为城市建设带来了新机遇。2014年《长安区城区老工业区整体搬迁改造实施方案（2014-2020）》以打造城区经济发展重要引擎和滹沱南岸的“东方明珠”重新定义长安区这片沉寂已久的土地。其中，棉三棉四厂区诞生了石家庄当年的地王，变身荣盛华府，石钢西厂区也成为融创都会中心，棉五厂区被中海拿下打造为中海云锦项目，河冶旧厂区则是如今的龙湖天奕。如今备受关注的石煤机地块改造地块也将于10月19日挂牌出让。到底谁能将石煤机地块收入囊中？届时凤凰网房产将持续跟进，敬请关注。【直播地址】