年底楼市,3个坏消息!

专聊房君

2021-10-13 10:15优质房产领域创作者
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原题:楼市又有3大“坏消息”来袭,更让人心酸的是,有人开始“弃房断供”了。

作者:深观市君#百V聊楼市#

笔者一直认为,房子的属性就是居住,房子同“米、油”等日常生活品一样,就是老百姓的必需品,不容许成为一些人的炒作工具,让房子变为“奇货可居”的商品。因为谁都知道,房子跟学校、福利,甚至婚姻、生育等捆绑在一起,如果由于房价过高,年轻人买房受阻,这一列事关家庭大计的事情都会受到明显影响,最终影响到国家的长远发展、民族命运,孰轻孰重,相信很多人心里都很清楚。

对此,国家其实已开始注意,并有针对性地化解当前的房地产泡沫。银保监会主席郭树清在今年3月2日回应房地产灰犀牛问题时就明确表态:相信房地产问题会得到逐步好转。结果大家应该也能感受到,根据机构统计的数据显示,截至9月底,今年全国各地出台房地产调控政策达到了482次,其中如对开发商的“三道红线”、对商业银行的“2道红线”,毫不夸张地说,差不多把那些高杠杆房企搞哭了,无论你曾经有多么的不可一世,都得勒紧裤腰带过日子:高价地不敢抢了、折扣卖房成常态。一句话,阻止房地产泡沫继续扩大,实现房地产“软着陆”是当下最为坚定的目标。

似乎是在一夜之间,房地产突然变得不香了,不过,在很多网友看来,此前都是翻倍地涨,现在不涨或者微跌,完全没什么感觉。而且,一些楼市趋冷的城市也陆续要求开发商不要打价格战、低于成本价销售,并对“恶意降价”严厉管控,哈尔滨还在日前开出了今年“救市第一枪”,维稳信号浓烈。那么,是否意味房地产最坏的情况就过去了呢?答案是否定的!由于人们“人们买涨不买跌”的心理和房企自身的问题等因素,这不,年底楼市又透露3大“坏消息”,而且是环环相扣。

第一个,受工作、收入和市场等因素影响,越来越多的购房者进入观望状态。

曹德旺曾说,“以后房子是有钱人卖给有钱人”,这句话其实是有一定道理的,因为房价越来越高的话,收入与房价背离,对于普通工薪一族来说,他们如果想买房或者换房越来越困难。有人说,如果自己有房子,房价不也在涨吗?问题是房子当变老变旧以后就贬值了,一般满20年的房子,差不多就是同地段同品质新房的一半价值,时间越久贬值越多。如果你再置换,相当于得多掏一套房子的钱,大多数人一辈子都在为一套房子奔波,哪还有钱再换新房。

此外,我们还要明白一个道理,即有钱人并不缺房,所以,随着房子金融属性逐步剥离,他们不会把鸡蛋放在同一个篮子里,房产未必是他们的优选项。说到底,开发商的目标还是指望普通大众接盘。不过,就眼下来看,情况并不如他们期望的,先来看央行发布的《2021 年第三季度城镇储户问卷调查报告》,4个数据起码释放了3个信号。

1.就业感受方面。本季就业感受指数比上季下降 3.2 个百分点,居民认为一般和形势严峻、就业困难或看不准的占比合计达到了86.9%;

2.收入信心指数为49.5%,比上季下降 1.4 个百分点;

3.对下季房价,仅19.9%的居民预期“上涨”。查了一下第二季度预期“上涨”的占25.5%。

4.在消费、储蓄和投资意愿方面,倾向于“更多消费”的居民比上季减少 1.0 个百分点,倾向于“更多投资”的居民比上季减少 0.4 个百分点。

从以上数据不难读出:1.无论是就业信心,还是收入指数,均呈现下滑状态;2.仅一个季度过去,看涨房价的居民人数就下降了5.6个百分点,这个降幅比例是挺高的,换言之,80%左右的人都不看好房价上涨,所谓信心比黄金贵,对房地产而言,无疑是一个非常不好的兆头;3.没什么好说的,鉴于目前的环境,人们在投资和消费上逐步勒紧了口袋,首先要确保自身家庭正常运转,买房的事要先放一放了。

第二个,楼市“金九银十”惨淡,销售跌幅进一步扩大,下滑趋势正逐步形成。

今年的9月和10月,按业内人士的话说,几乎可以用凄惨来形容,实际上,虽然10月份才进入中旬,但各方面的数据也佐证了这一点。

据广州日报报道统计,今年9月份前100强房企的销售额比去年同期下降了3成多,且环比、半年比均出现明显下滑。纵向来看,7月、8月和9月业绩同比均连续出现下跌,到9月份跌幅进一步扩大,在楼市旺季竟如此,在接下来的淡季,不由得开发商“打寒颤”

无独有偶,时代周报10月9日以题为《楼市晴雨表 “金九银十”褪色明显,四季度的房价会下跌吗?》报道,作为楼市晴雨表的“金九银十”明显褪色,国庆7天时间重点监测的城市成交面积下降了33%。虽然一些地方有“限跌令”稳市,但热点城市的调控还会继续加码,开发商在压力下,该报道认为,预计“市场降价行为将有所增加,房价仍有下探的空间”。

按照过往经验,“量与价”始终是一个统一体,不过是后者迟缓一些表现而已,随着销售额继续下滑,开发商为了现金流,“以价换量”是接下来不得已的选择。当然,对于“买涨不买跌”的购房者来说,如果降一点点可能还不足以打动,因为他们认为后面还会有更多、更大的折扣,观望应是当下很多购房者的想法。

第三,开发商相继陷入困境,债务频频暴雷,越来越多的千亿房企卷入。

据机构数据统计显示,前9个月,全国房企破产数量接近300家。如果说这些房企可能是地方上一些规模不太大的房企的话,那么,一段时间陆续出现的千亿房企债务暴雷说明这就不是个别现象了,说明房地产整个行业开始“难过”了。

据澎湃新闻报道,根据机构不完全数据统计显示,今年已有华夏、蓝光、阳光城、泰禾、花样年、新力、恒大等多家年度销售额千亿的房企资金出现困难,2021年房企债券违约量达到了39只,同比去年增加25只,违约金额增幅达到了159%,无论是数量还是金额,均可以用“远超”二字来形容。机构数据还显示,2022年上半年房企到底债券为3671亿,还债压力延续。花样年董事局主席潘军非常悲观的认为,如果明年6月政策环境还是没有改善的话,60%民营开发商或将倒闭。面对此种情况,据财联社11日报道,中房协将于近期召集房企座谈,“将摸底房企面临的困难”。

那么,现在回过头来看,全国第二批集中供地城市大面积出现延期、终止、流拍等现象也不足为奇了,开始还只是一些二线城市出现这种情况,近日蔓延到京、沪等一线城市,比如北京市第二批供地43宗,有26块无人问津,上海也有1/4的宅地流拍,不难看出,开发商兜里要么没钱了,要么不看好后市,不敢轻易拿地了。

在这个市场环境下,没买房的人纷纷观望,而已买房的人也有日子不好过的,更让人心酸的是,有人开始“弃房断供”了。

目前房地产行业的困难其实是多方面的。一位读者向笔者大倒苦水,他是一位行业经验7年的房产中介从业人员,工作这么多年,今年第一次出现一单都没开的情况,近乎失业状态,现在供着两套房的压力非常大,一个月要还2万6的月供,上一个月逾期后,在银行的催促下,好不容易东拼西凑还上了,这个月还有几天又到还款期了,总不能一直借钱还吧?他问我接下来该怎么办?如果实在不行的话,只能“弃房断供”了。说实话,真没什么好办法,因为其中一套还没拿到房,另一套还在限售期,即便想降价变现减压也不具备资格。

其实,不只是这位朋友,在网上输入“断供弃房”四个字,都能跳出一大堆相关的报道。笔者想说的是,这里面固然有一批是因工作原因、收入不稳定原因而出现还房贷困难,但也一定还有一部分人还抱着“房价永远涨,买房就能保值增值”的定式思维在玩杠杆买房。在他们看来,房地产毕竟关联诸多行业,还会救他们,这显然是打错了算盘。正如党媒经济日报近日在题为《房地产调控不可轻言放松》文章中喊话:

个别房企和个别城市出现了新情况新问题,不应该成为放松调控的理由。每当市场出现下行趋势,总会有“放松调控”“救市”的声音出现,最近也不例外。当前,不能因为个别房企和个别城市出现一些新情况,就轻言放松调控,不能重回将房地产作为短期刺激经济手段的老路上去。行业调整期出现短期阵痛在所难免,这有利于其长远可持续发展。

看到没,国家对楼市的调控态度是坚定的,楼市趋冷持续,一些地方市场迎来理性回归乃大势所趋。在笔者看来,买房“只赚不亏”的时代已经过去,无论是开发商,还是单个购房者都要明白这一个道理。开发商高价拿地、高周转炒作房价已行不通了,对购房者而言,“房住不炒”已深入人心,买房要以此为标准,同时还要考虑到未来的工作和收入趋势,尽量不要出现“弃房断供”情况,如若不然,正确的姿势是暂停或延缓买房计划。

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