限涨又限跌 稳才是调控的要诀

房天下

2021-09-29 14:28房天下官方帐号
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作者: 大董楼市

中国楼市有两幅画面,一幅是北上广深等热点城市的烈火烹油,一幅是三四线城市的愁云惨雾。

不同的画面,也带了不同的调控手段,一边是限涨,另一边则是限跌。

日前,张家口市住建局、财政局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》,通知要求:“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”。

房价大幅下降,房企迫于现金流和销售回款等压力,开始降到低于成本价销售是张家口“限跌令”出台的背景。据了解,目前以张家口主城区为房价已从最顶峰的13000元/平米左右,降到了均价8000多元/平米,跌幅近40%。

随着张家口的加入,目前已有江阴、岳阳、惠州、唐山、沈阳、菏泽、株洲、昆明9座城市针对楼市相继发出“限跌令”。

8月上旬,岳阳市下发通知,要求中心城区新建商品住房销售价格备案后,实际成交价格不得低于备案价格的85%

8月31日,位列百强县的江阴市对楼市发文提出:严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

而唐山、株洲、沈阳、菏泽等地住建部则就“恶意降价,扰乱房地产市场秩序”对相关房企进行了约谈。

梳理这些城市的楼市现状不难发现,这几个城市的楼市基本都是处于下行趋势。

据江阴510房产网发布的数据,8月份江阴全市商品房成交975套,其中住宅成交780套,环比下跌22.92%。

克而瑞数据显示,岳阳房价从6月份开始向下,7月新建商品住宅成交均价为6492元/平方米,创2020年3月以来新低,较5月份房价高点的7605元/平方米下降,跌幅达到约15%。

同为湖南城市的株洲则出现了商品房供求双降,供应建面为161.6万平方米,同比下跌22%;成交建面160.75万平方米,同比下跌18.3%。

作为省会城市的昆明,楼市现状也不容乐观。数据显示,8月份昆明主城商品住宅成交均价14028元/平方米,环比下降2.95%,同比下降8.65%。二手房方面,昆明的二手房交易量从5月的703套、7月的500套、直线下降到8月的178套,交易量呈断层式下降。

楼市下行有两个关键因素:一是需求乏力,二是房企没钱。

需求乏力有的城市是因为人口流失,导致购买力不足像岳阳,2020年末岳阳市常住人口为505万人,较2010年第六次全国人口普查减少42万人,减少7.75%,人口呈下降趋势,市场萎缩下行在所难免。

有的城市则是因为供求失衡,导致出现高库存株洲市今年上半年,商品住宅存量约在400万方之上,受去化速度影响,去化周期达17个月,库存积压严重。昆明8月份库存1129万平米,去化周期约为19.9个月,唐山主城区新建商品房库存586.36万平方米,去化周期更是高达40多个月。

对“限跌令”的主要约束对象房企来讲,降价是无奈之举。在各地政策不断出台、金融监管日趋严格的背景之下,房企融资渠道受限、销售回款困难,要想生存就只能采用降价销售的方式缓解困境

没市场,没资金,布局三四线的房企真的很难。但对城市而言,大幅降价带来的不利影响更大。

且不说前期购房者,对降价会如何反应,单是从地方政府的角度来讲,降价就是一个不可接受的行为。如果房价下降速度过快,后续土拍、新房销售等都会受到波及,从而影响到地方经济的稳定,所以逆向调控就成了地方政府不得已的选择。

业内人士表示,“房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式可以理解,但部分房企打起价格战的主意就值得警惕了。如果房企无序降价,可能会引起业主的反对,造成很多新的情况和问题。同时,会干扰营销秩序,对于同类房企的业务开展会有冲击。”

稳地价、稳房价、稳预期是房地产调控的目标,房价过快上涨不是稳,房价急速回落也不是稳,一旦房价过快下跌,就有可能给整个经济社会带来巨大影响。目前来看,只有因城施策,精准调控,才能确保房地产市场平稳运行

在发布“限跌令”后,岳阳市8月新建商品住宅成交均价为6860元/平方米,房价走势由降转升。

只是对那些已经失去溢价空间的楼市来讲,未来又在哪里?

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