9城发布房价“限跌令”,能否扭转房价下跌趋势?

平说财经张平

2021-09-28 21:18匠心计划创作者
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近日,继岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山这8个城市出台“限跌令”以后,张家口近日也发布了限跌令,如今已经有9座城市发布了“限跌令”。这些城市既限制了房价的大涨,也在限制房价的下跌,像岳阳市规定开发商打折的价格不得低于备案价格85%。主要还是希望房价不要在短期内出现大起大落,走势更加平稳一些。

对此,很多人认为,各地拿出限跌令,乃是不希望房价下跌信号,所以国内房价就很难跌下去了,现在正是抄底楼市的好机会。但是,我们认为限跌令并非是阻止房价下跌,而是不希望房价有太大波动,只能在一时限制房价的大跌,却不能阻止各地房价下跌的大趋势。主要原因有以下几个:

第一,国内房价这20多年来一直上涨,从2000年时的2000元/平米,涨到了现在的1.1万元/平米,足足涨了5.5倍,像一线城市房价涨幅更是20倍以上。这期间没有经过像样的调整。

目前,国内房价已经显露疲态,房价开始了罕见的全面分化状态,三四线城市房价出现调整已经在所难免,限跌令只能延迟房价下跌的进程,并不能让房价不再下跌,房价下跌已经成为趋势,不可逆转。

第二,国内的供求关系出现了改变:其一,20多年来,由于大家都在投资性购房,各地房产已经处于饱和状态,已经有房的人拥有大量房产,没有房子的人再怎么样也买不起房,所以未来房地产需求会大幅下降。

其二,本来棚改货币化安置,使得大量拆迁户拿着巨款,到周边买房,而现在棚改结束了,取而代之的是旧改,旧改是在不大拆大建的基础上,进行旧区改造,这样拆迁户就没有了,三四线城市购房需求大幅下降。

第三,房贷开始全面收紧,未来房价要想上涨都很难。今年初,央行对各国有银行的个人房贷作出了上限设置,规定个人房贷占新增贷款总额不得超过30%,开发贷不得超过新增贷款总额的40%。同时,各银行也上调了房贷利率,现在首套房贷利率达到了6.2%,二套房贷利率达到6.5%以上,现在个人房贷门槛也在提高。央行现在严禁经营贷、消费贷、过桥贷等短线资金流向房地产。

第四,各地的共有产权房建设都在全面推进,这必将分流商品房的需求量。像北京、上海、深圳、成都等城市都在建设共有产权房,共有产权房不仅是房价较低,而且一半产权是个人的,一半产权是政府的。

如此一来,共有产权房减轻中低收入群体的购房压力。未来国内房地产市场将成为商品房、共有产权房、租赁房等三大市场,商品房价格根本涨不上去,房价将逐步回归居住属性,投资性需求最终将逐步退出商品房市场。

为什么限跌令无法阻止房价下跌的趋势?这主要是各地能阻止一时房价的下跌,但是不能改变房价下跌的大趋势。目前,国内房价涨了20年,各地房价全面开始分化,房价要想不跌也很难。

除此之外,国内房贷收紧、供求关系发生逆转,共有产权房的入市,都告诉了我们,即使限跌令出台,也只能让房价短时间内止跌,却不能改变长期的趋势。未来房价将出现较大调整,任何外力想改变房价泡沫去杠杆、去投机化的进程,都将是陡劳的、暂时的。

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