经济观察网 记者 丁文婷 9月18日,为期三天的苏州土拍收官。本轮集中土拍苏州挂出22宗地块,2宗提前中止出让,余下的20宗地中除1宗流拍,总成交价276.5亿元。此次苏州的第二轮集中供地竞拍和首轮集中土拍相比,降温明显。15宗涉宅地块中,除1宗流拍,仅3宗溢价成交,11宗地块均为底价成交。

首轮集中供地中,苏州三天出让的32宗地块,吸引了近百家房企竞逐,其中28宗涉宅地最终揽金424亿。而苏州本次土拍仅有不到25家房企报名,热度明显下降。

9月16日,苏州第二批集中土拍首日推出的7宗地块中,有6宗地块“0溢价”底价成交,仅有高新区浒墅关地块经两次报价,以1.01%的溢价率被中建智地拿下。

而土拍次日,6宗地块中,也仅有两宗地块溢价成交。其中工业园区高贸区地块被五矿地产以21.97亿元拿下,溢价率6.81%。另一块工业园区车坊51号宅地终被中海企业发展集团有限公司以13.62亿元竞得,溢价率为14.95%,也是本次苏州土拍中唯一一块超过中止限价的地块。而在苏州首次集中成交的28宗地块中,有半数地块突破中止限价。

值得注意的是,本次土拍拿地企业以央企、国企为主。首日土拍中的7宗成交地块中,就有4幅地块被央企、国企收入囊中。

这与此次苏州对土地出让规则进行升级不无关系。此次土拍不仅严查房企资金来源情况,还上调了许多地块的保证金比例。除吴江区地块外,吴中、相城、高新区、园区地块保证金比例全部上调至50%及以上,这大大提升了房企参与拿地的门槛。

一位中小型房企长三角区域的投拓负责人告诉经济观察网,由于资金限制,其所在公司第一轮集中供地时参加长三角区域包括苏州在内的5个城市的土拍,一度“忙不过来”。而第二轮集中供地中,其所在公司只报名了2个城市的土拍。“目前从银行融资非常难,按揭款基本没有。基本上只能靠企业自有资金和销售回款,而现在大部分民企的自己压力都比较大。”他同时表示,在接下里的土拍中,国企、央企会更多的占据主导地位。

另一方面,市场下行同样给土拍热“浇水降温”。今年下半年开始,苏州楼市成交量整体下行。根据信义房屋数据,苏州二手房成交量从今年5月开始已经连续4个月下降。新房成交量也在7、8两月连续下滑。2021年8月苏州市区新房住宅成交6335套,环比下跌34.4%,同比下降21.4%。苏州市区二手住宅成交4534套,环比上月下降2.6%,同比下降近3成。

不仅是苏州,在首轮集中供地中属于“兵家必争之地”的杭州同样降温明显。就在苏州土拍开始前一日。9月15日中午12点,杭州第二批集中供地10宗竞品质地块报名截止。但仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求,仍有9宗地块报名未达标,意味着提前流拍。上述投拓负责人表示,这10块竞品质地块不仅要求复杂,最关键的要求现房销售。“这意味着两年、甚至三年无法拿到回款,这会对企业的现金流和负债水平都带来不小压力”。

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