海口、三亚再祭“限价令”背后:房价连涨14个月 供求阶段性失衡

沈阳企慧会计

2021-09-10 09:06品牌企业
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财联社(广州,记者 陈业)讯,海口及三亚近日先后发文,对新房备案价管控措施进行升级。


海口最新的政策规定,初次申报预、现售的商品住房进行销售价格备案时,申报价格原则上不超过之前一年内同地段、同类型项目网签价格。三亚则要求,2021年9月1日前已经备案的项目,须将未网签房源重新进行价格备案,整体备案均价不得超过该项目近期网签价格。

海南省房协执行秘书长王路对记者表示,海口及三亚再次发文对新房备案价进行管控,主要原因是两地新房价格已连续14个月上涨。而价格持续上涨的背后,是海口及三亚的房地产市场供求关系出现阶段性失衡。




宅地供应及楼市库存不足

据国家统计局公布的7月70城房价数据,海口、三亚的新房和二手房价格连涨14个月。其中,7月份海口新房价格环比上涨1%,二手房价格环比上涨1.3%,新房、二手房价格环比涨幅均居70城之首,领涨全国楼市。

就房价不断走高,王路指出,这与需求的变化有关,“去年6月1日海南正式开启自贸港建设后,市场对海南认知度和预期很高。现在人才落户海南案例增多,加之本地刚需、改善性需求,市场需求规模逐渐扩大。”


需求增加的同时,海南的宅地供应及商品房库存却并非很充足。

据悉,从2018年海南全域实施限购开始,海南住宅用地市场供应呈逐年下降趋势。从2020年开始,大量住宅用地开始转化成为安居型商品住房用地,市场化可以供应的住宅用地进一步减少。另外,自去年3月8日,海南新增住宅用地要求现房销售,使得新一批项目上市周期向后推迟。


“去年全年海南全省市场化商品住房用地的供应规模,在180万平方米左右,远低于一年正常的网签备案量。今年初到现在为止,全省住宅供地可建面积也是严重不足的。”王路表示。

海南中原战略研究中心监测数据显示,2021年上半年海口成交共14宗土地,成交土地总占地面积32.83万平方米,总建筑面积86万平方米,成交总价36.23亿元,楼面价4204元/平方米。与2020年同期相比,海口2021年上半年土地成交面积同比下降10%,成交总价上涨43%,楼面价上涨59%。
土地供应方面,2021年上半年海口供应17宗土地,总建筑面积90万平方米,土地供应数量、面积较2020同期均有所下滑。

王路介绍,自2017、2018年开始,三亚几乎很少有住宅土地供应。这种情况下,正处于销售和即将推出的项目都为历史存量地,随着市场快速去化,库存量出现不足。

此外,当下海南实行备案价一刀切政策,即商品房备案价不得超过17300元/平方米,降低了房企利润空间,降低了房企拿预售证的积极性。


值得一提的是,海南实行备案价一刀切政策后,曾有开发商为寻求利润空间,对项目实行加价捆绑销售。今年3月,海南省政府发布相关文件,进一步深化整顿购房秩序,其中海口对开发企业加价捆绑销售行为重点进行了清查。这种背景下,开发商能够打擦边球的概率变低,拿预售证积极性进一步降低。

另据海南中原战略研究中心监测数据,今年上半年海口成交的14宗地分布于江东新区和市中心两个区域。其中,市中心成交两宗商品住宅用地,由中海地产、元垄地产分别以8.95亿元、4.14亿元竞得,成交楼面价分别为15059元/平方米、13868元/平方米。若以17300元/平方米的备案价,前述两项目基本没有利润空间可言。
开发商在海南何去何从
一方面是在自贸港建设带动下市场需求强劲,另一方面是限价政策使得开发商在海南利润逐渐被压缩,这种背景下,未来开发商在海南何去何从成为一个绕不开的话题。

王路告诉记者,海口、三亚发布的最新价格管控通知,实际效果可能较有限,更多是一种引导和规范。在用地指标、现房销售等因素制约下,海南供需不平衡问题短期内或难以缓解。“未来海南应尽快加大供给,实行科学定价、分区划价,不搞一刀切的限价政策,再就是加快安居房的上市。”
海南一位资深业内人士认为,对开发商来讲,未来在海南持续发展主要有两个路径,首先是积极参与安居型商品住房建设,“虽然安居型住房在建设标准、利润方面与商品房不太一样,但却是海南市场未来重要的供给主体。这对开发保持自身在海南的开发规模,以及保持团队正常运营是有利的,而且安居房限定了销售对象,销售方面压力较小。”

“其次,可重新考虑在海南的布局策略。对于仍以住宅开发为导向的房企,很难在海南获得持续规模化发展;具有产业运营能力,及在文旅运营具有优势的企业可在海南进行中长期布局。海南更像是一个新兴业务的实验田,通过尝试产业购地,也可以进入产业开发领域。”上述业内人士补充称。

其进一步表示,近两年在海南拿地的企业,有不少是在住宅开发领域成本控制能力很强的企业,还有一些已在商业综合体领域具有较强的运营能力。

实际上,在海南深度布局的房企,近几年已在进行战略调整。

近日,文化和旅游部公布第三批全国乡村旅游重点村名单第一批全国乡村旅游重点镇(乡)名单确定了199个村入选,第三批全国乡村旅游重点村100个镇(乡)入选

第一批全国乡村旅游重点镇(乡)其中海南有8个村镇入选,全国乡村旅游重点村、镇(乡)县

海南入选第三批全国乡村旅游重点村的是

● 海南省琼海市博鳌镇留客村

● 万宁市兴隆华侨农场57队

● 儋州市中和镇七里村

● 昌江黎族自治县王下乡浪论村

● 文昌市谭牛镇大庙村


海南入选第一批全国乡村旅游重点镇(乡)的是

● 琼海市博鳌镇

● 文昌市龙楼镇

● 海口市秀英区石山镇



从2019年开始,文化和旅游部会同国家发展改革委开展全国乡村旅游重点村名录建设工作,已先后推出了两批1000个全国乡村旅游重点村。

在全国乡村旅游重点村名录建设工作的引领下,各地先后围绕重点村建设,推出了一批乡村旅游优质项目、精品路线、节庆活动,丰富了乡村旅游产品供给。

全国省级乡村旅游重点村名录工作已基本建立,各地对入选的重点村给予资金奖励、金融信贷、市场推广等各方面的政策扶持。

乡村旅游重点村已成为带动乡村旅游高质量发展,助力全面推进乡村振兴的重要力量。



8个特色村镇旅游亮点一览


留 客 村


拥有400多年历史的留客村地处万泉河下游,毗邻博鳌亚洲论坛和博鳌乐城国际医疗旅游先行区,与古乐会县衙所在地乐城岛隔河相望。目前,该村已打造百亩鱼稻共生园及莲花池主景观,重新修缮了“海南侨乡第一宅”蔡家宅,并建成了1.2公里长的流马古渡滨河景观带,翻新留客渡口,配套水上自行车、皮划艇等水上休闲运动项目。


华侨农场57队


兴隆华侨农场57队紧靠兴隆热带花园,距离最美海湾石梅湾直线距离约6公里。位于这里的五椰级乡村旅游点兴隆神龟山庄是新晋网红打卡地,游客白天可以听兴隆归国华侨讲述下南洋的经历,观赏山庄内数百种热带动植物,体验骑行、湖上皮划艇、桨板等户外运动项目,夜晚可入住帐篷营地,观看露天电影。


七 里 村


七里村位于中和镇东北部,这里的一大“看点”就是——玉蕊花。七里玉蕊古树群是全国独有的、保留最为完好的玉蕊古树群。玉蕊树沿七里村的河道分布,约6公里长。玉蕊花晚上开放,白天凋落,粉红色的花朵在月光的映照下,娇艳动人。


浪 论 村


黎花三里·酒里歌里·浪论村是王下乡美丽乡村建设的重点项目。这里有景色秀美的南尧河畔十里画廊、皇帝洞等景观。浪论村村民心灵手巧,女人会织锦,男人会制作牛皮凳,这两项传统技艺在村中代代相传。


大 庙 村


大庙村位于海文高速潭牛入口处。该村的吾乡·乡愁记忆文昌鸡美食农庄是游客品尝当地美食的好去处,吾乡·乡隐民宿颇具田园乡居意境,延续了琼北民居的建造风格。游客还可前往吾乡·东坡耕园体验采摘蔬菜、抓鸡、垂钓等。


博 鳌 镇


博鳌镇目前已建成沙美村、南强“艺术+”村、大路坡村、留客村等美丽乡村。大路坡村因地制宜打造乡村振兴交流中心、椰林民宿、多功能会议中心、餐饮接待中心及百亩花海等景观;博鳌·袁家村沙美印象项目以民俗文化商业街和精品民宿为主要建设内容,丰富了游客的休闲度假体验;留客村重点打造“侨乡第一村”旅游品牌,已建成“民间会客厅”。


龙 楼 镇


龙楼镇境内有被称为“琼东第一峰”的铜鼓岭。位于龙楼的中国文昌航天发射中心是中国第一个沿海航天发射中心。距离中国文昌航天发射场约5公里的好圣村是一个以“航天元素”为特色的村庄。该村集航天文化、航天种养产业、航天科普等于一体,航天爱好者不可错过。


石 山 镇


石山镇利用火山口地质公园、火山石斛园、火山石坞民宿、人民骑兵营民宿、火山口大道景观等资源,推出了火山生态主题游、火山文化体育主题游、火山特色农业观光主题游、火山精品民宿主题游、火山石斛康养主题游等特色旅游线路。



海南省入选第一批全国乡村旅游重点村的有

● 琼中黎族苗族自治县红毛镇什寒村

● 三亚市吉阳区中廖村

● 澄迈县老城镇罗驿村

● 白沙黎族自治县元门乡罗帅村

● 儋州市木棠镇铁匠村

● 海口市美兰区演丰镇山尾头村

● 定安县龙湖镇高林村

● 海口市秀英区永兴镇冯塘村


海南省入选第二批全国乡村旅游重点村的有

● 三亚市吉阳区博后村

● 三亚市吉阳区大茅村

● 琼海市嘉积镇官塘村北仍村

● 三亚市海棠区湾坡村

● 琼海市博鳌镇沙美村

● 儋州市那大镇石屋村

● 琼海市博鳌镇朝烈村南强村

● 海口市秀英区石山镇施茶村

● 文昌市龙楼镇好圣村

● 儋州市那大镇屋基村

● 澄迈县大丰镇大丰村

● 陵水黎族自治县本号镇小妹村

● 文昌市东路镇葫芦村

● 三亚市天涯区文门村

● 海口市龙华区新坡镇仁里村

● 海口市琼山区红旗镇苏寻三村泮边村

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