楼市震荡，多城楼市“限跌令”落地，背后的逻辑到底是啥
冉哥财经2021-09-08 21:47
冉哥最近有留意到，2021年房地产调控已突破420次，购房者购买欲望已跌至谷底，楼市已经出现新的变化。
关于最近的楼市，大家都是众说纷纭。有人觉得日后的楼市会降价，而有人觉得日后的楼市将会居高不下。但其实，冉哥也会留意到相关数据，在今年前七个月里，商品房的销售面积和金额都有所下降。
不得不说，目前的楼市市场出现了非常明显的降温现象。对于“房住不炒”这四个字，也越来越深入人心。通过信贷，土地，税收，购买资格等多方面的手段进行调控。
多地颁布“限跌令”
这个事情还要从8月初湖南岳阳市的一纸文件说起，这个文件也是全国首个限跌令。
由于当时一些龙头房企债务房企压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，而这个消息一爆出来，社会反响很大。为了稳定市场，当时就出台了此政策，也是为了稳定房价。
而这并非孤例。而近日，长三角的首张“限跌令”也落地了，江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。此前，昆明、岳阳、惠州、唐山等城市先后出台“限跌令”，保障市场平稳运行。
可见，楼市降价，或许已经不是某开发商为了缓解债务压力而无奈做出的选择，整个市场开始出现降价回笼现金流的迹象。
一个简单的道理， 在楼市调控日益趋紧的当下，谁能回笼更多现金流，谁才会拥有更好的未来，“活下去”是第一选择。
所以，限跌令的出现，或许正是为了 防止降价促销成为趋势 ，乃至出现 降价维权 等维稳事件，甚至造成“踩踏”，从而导致市场信心不足，进一步波及到土地市场。
事实上，这不是“限跌令”首次登场。过去几年来，多次曾出现“降价未遂”、“房价熔断”等事件，限制房价下跌，早已是地方心照不宣的潜规则。
“限跌令”释放了什么信号呢
1、楼市环境真的在转变。卖方市场正在转向买方市场，不要再盲目地看涨房价，在过去暴涨的时代已经过去了，房价只会是温和增长，很难再有暴涨的行情，当然也不会“暴跌”，这样也不利于房价的稳定，不然可能就会出现像08年美国次贷危机那样，房地产市场直接崩盘，直接影响到整个经济体系的运行。
2、二手房流动性正在变差，注意楼市风险。房子是财富，但是前提是需要卖出去，否则只是纸面上的财富，更有可能成为负担。随着二手房市场中的房源越来越多以及购房者数量越来越少，未来二手房市场将出现严重供大于求的情况。而目前这种情况已经越来越严重，二手房的流动性已经变得很差了。
3、未来一段时间，房价走势还是以稳定为主。通过目前这些城市出台的“限跌令”就可以看出，目前国家对楼市的调控并不是为了打压房价，而是为了维持房价稳定，让房价在稳定中根据真实需求上涨或者下跌。因此，我们不用再担心房价大涨的问题，同样也不用担心房价会在短时间内大跌。但是，对于房价严重偏高的城市，房价未来一段时间也将进入回调期。这样的楼市不适合投资客，却非常有利于刚需购房者
以价换量仍将持续
在目前调控未有放松迹象下，房企融资仍在持续收紧。而在近期举行的房企年中业绩会上，多名房企高管对下半年市场预期不甚乐观。
上月底，融创中国董事会主席孙宏斌在2021年中期业绩投资人会议上表示，下半年市场压力较大，国家政策坚决，使得大家对房价有不上涨预期。有些企业压力比较大之后就降价，预计市场还是会比较惨烈。
万科总裁祝九胜则表示，越短期的预测越难做。对万科而言，全年压力还在，长远来看，房地产行业毛利率下行仍未见底。
与此同时，目前购房者观望情绪加重，大家普遍购买欲望都不是很足。
根据58同城、安居客对购房者行为调研发现，2021年8月，用户信心指数为98.8，环比下跌8.2%，认为调控政策会继续出台以抑制房价上涨的购房者占比为65.1%，比前月上涨5个百分点；近六成购房者并不急于出手，谨慎寻找合适的房源。
因此，下半年楼市降温将是主基调。从近期被监管层约谈的城市分布看，三四线城市也有覆盖，预计更多三四线城市房产调控的覆盖面会进一步扩大，市场降温步伐会加快。从楼市调控方向看，房地产调控从紧节奏不变，2021年三季度房价上涨压力明显趋缓。
总结
冉哥认为中国房地产正在进入强政策打压和强调控监管的隧道时刻，处于一个调控时期的关键点，一定要稳扎稳扎，确保经济能够持续平稳运行。
但是从另一个角度来看，在如此低迷的市场上，对于还没有上车的刚需群体，或许是一个上车捡漏的好机会，而且买房已经从原来一个闭着眼睛买，变为需要精细买，想要买到合适的房源需要具备多方面的知识。对于如何买房，冉哥之前也有分享过一篇文章，博士买房记 | 北京二手房上车攻略，大家回头有时间可以看一下。
另外在由于经济形势的下滑，很多在之前高位接盘的一些业主，可能在后续会出现一些法拍房，断供房。
而由于法拍房的价格会远低于市场价格，会存在捡漏的机会，对于有想买法拍房的朋友可以留意下，但是买法拍房之前一定要弄清楚房屋的债权问题。据冉哥专做法拍房以及二手房买卖的朋友说，之所以叫法拍房，就是因为其业主，在外面有欠款，还不起钱了，资不抵债了，只能通过卖房解决债务问题了。因此在购买此类型的房产之前，一定要了解清楚其欠款情况，避免后期不必要的纠纷。而且据我朋友说。他们在帮客户买法拍房之前，会对房屋做个尽调，理清债务关系，解决购房者的后顾之忧。对于有相关需要的朋友，可以联系冉哥
对此大家有什么看法，也欢迎留言，讨论。
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