北青探房|通州万国城MOMA项目内设科技人居体验馆竟与项目无关?

青瞳视角

2021-08-25 17:28北京青年报北青网官方帐号
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不知何时起,各种名头的“体验馆”成了售楼处的标配,有介绍企业文化的、有介绍科技材料的、有介绍园林绿化的等等,总之是让准业主们体验项目的高大上;但是,当你参观完体验馆,弄得一头雾水还得佩服得五体投地时,销售却告诉说,刚才所言所观跟你想买的房子一毛钱关系没有的时候,是不是在考验你的修养素质呢?日前在通州万国城MOMA就遇见了这样一个“尬聊”的场面。

品牌科技人居体验馆与项目“无关”?

据悉,通州万国城MOMA单价在7万元/平方米,总价780万元起步,带装修交付。销售人员介绍道,目前项目的房源所剩无几,还有十几个席位,其中最小面积112平方米的房源仅剩2户。

来到营销中心,让人眼前一亮的是当代置业品牌科技人居体验馆,这里将当代置业深耕21年潜心专研的绿色科技,以具像化的呈现形式,落实到房屋居住的每一处角落,甚至包含部分地下隐蔽工程的展示。

其中,天棚辐射系统、置换式全新风系统、地源热泵系统等十大绿色科技系统,将实现室内全年约20-26℃恒温,约30-70%恒湿,24H恒氧,约35-45dB恒静的“四恒”居住环境。

然而,在感受完高精尖的技术之后,询问到科技人居体验馆所展示的产品科技设计,是否为该项目实际交付标准时,销售人员却回答道,该体验馆与通州万国城MOMA项目并没有关系,仅作为集团品牌展示的用途。场面一度陷入尴尬境地。

事实上,该销售人员在销讲过程中,一直误认为探房人员是房地产企业的同行,无论是在160平实体样板间,还是在品牌科技人居体验馆,均未进行相应的解说阐述,长时间处于静置的状态,并表示所见即所得,无需细致介绍。

不管是出于何种缘由,通州万国城MOMA真若实力超群,又何惧行业的竞争压力?再者,专利科技岂是参观之后便能轻易复制的?相反,心胸坦荡的介绍,与恪尽职守的展示,才更显当代置业在绿色科技地产领域的“领先者”风范。

对比当代置业在京在售的另一个项目——西山上品湾MOMA,其科技人居体验馆不仅有品牌绿色科技系统与部品部件的展示,还打造了体现分集水器系统、适老性设施等设计的交互场景,让购房者拥有充分的使用体验。

与此同时,随着科技不断进步,绿色、智能等关键词,在房地产产品的配置设计中,被逐年重视与升级。例如在当代置业十大绿色科技系统中,高性能门窗系统的LOW-E中空玻璃,智能化系统的智能家居控制体系以及新风系统,同层排水系统等,在楼市中高端定位的项目里已成为标配。

在这个不进则退的时代,随着葛洲坝运用5g科技,金科打造“生命建筑”,旭辉升级产品CIFI-7等地产品牌的科技属性崛起,当代置业唯有不断创新,突破自我,方能在绿色科技地产领域站稳脚跟。

容积率高达4.2 南向采光不足

走进通州万国城MOMA,凸显高端大气的大理石立面,约6米层高的奢美大堂等,皆彰显其中高端定位。然而,宣称通州区改善居住范例,项目容积率高达4.2。据悉,项目整体是规划建设6栋楼,共计773户,是一个19-26层不等的高层住宅社区。

房天下楼盘网友点评截图

此外,在房天下楼盘点评中,不少网友参观完后对于项目的采光、楼间距、园区环境等表示质疑。据相关数据披露,通州万国城MOMA的绿化覆盖率为30%,楼间距70-110米不等,与主打洋房的改善型楼盘相比,通州万国城MOMA在社区整体的数据上,优势并不突出。

112平户型图和145平户型图

在户型设计上,因已经上市三年多,与现在主流的三面宽,大宽厅等户型脱轨,南向的采光面普遍不足。其中,112平方米的户型里,客厅、餐厅、厨房的行动路线曲折;145平方米的户型空间视野显得紧凑。

160平实体样板间客厅

次卧

在160平实体样板间中,尽管是带装修交付,但彼时的装潢设计,如今看来略显老派。客厅的电视机背景墙,为电视机预留了一块凹槽面,却不便于业主后期安装投影仪的可能性。

值得一提的是,据其他媒体报道,通州万国城MOMA前身是“万国家园”,由北京润锦房地产开发有限公司开发建设,原股东方是北京海港投资发展有限公司,后由当代置业收购了项目公司股权。

2013年底,北京润锦房地产开发有限公司通过协议出让方式取得了项目土地使用权。而按照北京润锦房地产开发获得土地使用权的年份计算,通州万国城MOMA项目的产权年限,截止到今年(2021年)底完成交付,至少已经缩水8年。

融资成本上涨 北京市场消化存量

8月16日晚,当代置业发布了2021年上半年业绩报告。公告显示,截至2021年6月30日,公司实现合约销售额215.62亿元;营收95.43亿元,较2020年同期增长约9.6%;净利润6.77亿元,同比增长21.6%。

然而,同样增长的还有销售成本与融资成本。期内,当代置业销售成本为73.33亿元,同比增长11.3%;融资成本2.06亿元,同比上升23.5%。其中,加权平均借贷利率为9.73%,去年底为9.9%,略有下降。

亿翰智库研究总监于小雨认为,融资成本较高,加上利息支出资本化占比也高,一定程度上拉低了企业的盈利能力。据和讯房产初步计算,当代置业的融资成本占期内利润的30.4%。

2021年中期当代置业新增土地

随着融资环境收紧,当代置业的扩张战略也逐渐向二三线城市密集布局。中期业绩显示,2021年上半年,当代置业及其合营联营公司通过政府公开招标、一二级联动的土地开发模式及合作等方式购入共20个新项目,其中大部分位于二线城市。

聚焦北京市场,自2017年起,当代置业的运营模式主要是消化存量,目前在北京唯二在售项目分别是通州万国城MOMA和西山上品湾MOMA,通州万国城MOMA已经收官在即,西山上品湾MOMA已完成70.2%的去化。

2021年中期当代置业集团其合营企业及联营公司合约销售明细

其中,2021年中期内,当代置业北京地区项目的合约销售骤减至2.53亿元,而2020年同期为15.25亿元,合约销售和建筑面积呈现大幅量减少的态势。

文/宋欣

编辑/宋欣

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