协信远创遭破产棒击，下一个房企会是谁？
浮山说2021-07-07 16:36
7月5日，重庆中院发布公告，百强房企协信远创被申请破产。
协信远创方面在回复媒体时表示：目前尚处于被申请状态，这是债权人的所为，公司处于努力维护正常经营秩序中。
自今年3月9日被传出债券市场爆雷的消息，四个月后，协信这家老牌百强房企终于等来迎头棒击。
还是挺可惜的，协信当年与龙湖、金科并称为渝系三甲，算得上前排大哥。近年来走出重庆，在全国各地攻城掠地，收获颇丰，一直稳居在全国百强房企的行列。2016年初进入青岛，开发过协信中心、启迪协信青岛科技城、协信公寓、协信天骄云麓等项目。
学过十年美术的创始人吴旭，最终还是涂黑了自己苦心经营二十多年的企业。究其原因，有很多种说法，主流的看法是因为债务无度。
在房地产市场的顺风期，债务被不少专家认为体现的是开发企业的能力，借得越多说明越有实力，毕竟债主也不是傻子，肯借钱，是因为值得出借。到了不顺风的时候，尤其是要在短时间内降低负债率的情况下，债务就成了不能承受之重。尤其今年，各项调控政策之下，不少曾经声明显赫的开发企业都焦头烂额。
一年多来，知名的房地产开发企业中，冀系的华夏幸福、荣盛发展，闽系的福晟、禹洲，粤系的花样年、佳兆业，川系的蓝光，渝系的金科，都被曝出债务危机。
那么，谁会是下一个步协信后尘的呢？
只差一个公告的蓝光
蓝光在青岛出名，是因为2016年拿下了市北的地王。不只是青岛，那个时间段蓝光在全国各地拿下大批高价地，据说是为了冲刺千亿规模。在上规模的战略目标下，项目赚不赚钱并不是首要考虑的问题，先把自己吃胖了再说。
这就导致蓝光的项目总是很奇怪，定位、价格、配套都像是将就版的，说不好吧，价格在那里摆着，说好吧，还真说不出来。各种质量问题，还有与业主的纠纷，常年充斥在售楼处、媒体、政府信箱里。口碑存疑，在顺风期没有致命的影响，反正都能卖出去，无非就是搭点口碑进去。到了楼市彷徨的时候，去化就面临问题，在债务压顶的关头没法回笼资金，眼瞅着干着急。
蓝光的管理层也很奇怪，眼红复合地产的时髦与利益，兴之所至也搞起了蓝光文旅和水果侠乐园等，但是不知道什么原因，始终回响寥寥，沉淀了大量资金，却产生不了预期的效益。等风头一转，想要现金的时候，转让也困难。
从去年开始，有关蓝光陷入债务危机的消息就频频传出，虽然口径各异，难以核实，但是蓝光遇到债务麻烦是可以确定的。
数据显示，蓝光集团2021年第一季度欠款近2200亿元人民币，负债率高达82.35%。
近期，标普把蓝光的长期信用评级从B-下调到了CCC-，垃圾级别。
月初，有消息披露，蓝光的老板杨铿在和四川证监局、债券承销商的会议上承认，公司没有足够的流动性来履行7月到期债务，也没办法从子公司调集资金。
有市场人士称，离又一个壮士断腕，只差一个公告了。
看不懂的金科
金科的危险系数是突然增大的，原因是“三道红线”的考试成绩太亮眼了。
2020年6月末，金科股份剔除预收款后的资产负债率74.08%，净负债率124.62%，现金短债比0.98，“三道红线”全在脚下。
2020年底，上述三项数据分别为：资产负债率69.85%，净负债率75.07%，现金短债比1.34，全部退到绿档安全线内。
半年之内三道红线全部转绿，成绩实在优异，引来无数关注目光的同时，有专业财经媒体细究了一下，质疑其通过永续债、优先股、可转债、少数股东权益等多种手法掩饰及转移债务。
随着质疑深入，又有问题被带出来：2020年末，金科股份银行借款518.58亿，占比由64%降至53%。同期，非银融资279.18亿，较2019年末增长67%，占比由17%增至29%；债券融资178.88亿。非银融资主要来源于信托。也就是说，2020年，金科银行借款减少，信托融资大幅增长。
专业财经媒体人士认为，这意味着金科在融资端遇到了难处，才迫不得已利用信托频繁融资。
近日，在佛山的一个项目中，金科被媒体曝出规模化引入“首付贷”。“首付贷”是早在2017年就被全国范围内明令禁止的违规购房融资行为。
媒体认为，金科通过“首付贷”实现更快去化，可以快速回笼资金，有助于其降低负债数据。
成绩很优秀，方法被质疑，这就是问题所在。成绩差不可怕，至少问题是明明白白的，可怕的是，在光鲜靓丽的外表下，到底有没有隐藏？隐藏了什么？未知的东西最可怕，因为你不知道坑边在哪里。
花样年借钱，票息比同行高一半
深圳房企花样年在青岛最有存在感的时刻，是因为碧云湾项目的商品房认购书中出现霸王条款且属于严重违法情节，而被胶州市监局行政警告并处罚。此前，如果不是业内人士或者业主，知道这家房企的并不多。
截至2020年末，花样年控股总资产为1055.5亿元，总负债812.27亿元，净资产243.24亿元，资产负债率76.96%。
负债率不算惊人，但是值得关注的是，其融资成本高企。
数据显示，花样年现有12只存续美元债，总发行金额为41.2亿美元，平均票息为10.71%。其中，票息最高的一笔达15%，最低的一笔也接近7%，平均到期收益率达15.373%。
6月17日，花样年控股发布公告称，公司成功发行200万美元3年期优先票据，票面利率14.5%。而中指研究院发布的《2021年5月中国房地产企业融资监测月报》显示，房企融资行业平均利率为5.69%。算一下，花样年控股此次发债利率已经超过行业平均标准一半。
花样年方面的解释是，此次发行美元债的核心目的不是融资，主要是想向资本市场和投资人展示公司的再融资能力。
啥意思？千金买马骨吗？为什么要这么做？
因为融资渠道单一，借钱主要依赖于外部融资。2017年-2020年，花样年控股债务币种结构中美元计价部分的占比从38.4%升至61.2%；按债务渠道分，境外债券占该公司债务的比例从43.8%升至61.7%。
选择少，价格就高。
花样年近年来毛利率连年下滑，利润率降低，财务杠杆又高企，看起来有点吃力。
客观地说，在房地产开发企业普遍债务压顶的情况下，花样年不算特别难过的，至少数据上不算。但是其借钱利率之高，也算独树一帜，而且本身利润率并不高，有值得关注的地方。
目前看，需要注意的开发企业就是这三家。
知道你们肯定会问为什么不写华夏，荣盛，他们的问题看起来更严重。
华夏幸福和荣盛发展，包括禹州，这样的企业还有好几家。他们的问题应该不止是爆雷了，我不看好他们的未来。
咸鱼也是分等级的，我只写有可能翻身的，哪怕概率不大。
文/花满楼
编辑：董楠
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