世茂集团集中供地收获甚微,“二代”掌门人许世坛的利润保卫战

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发布时间: 06-0803:25搜狐财经官方帐号

作为许荣茂之子,许世坛2019年开始担任世茂集团总裁,执掌这个行业排名第八的大型房企。也是在2019年,世茂集团在“追求规模”与“追求利润”的选择题中选择了后者。

许世坛选择了一条艰难之路,尤其是在如今土拍市场火热、销售端严格调控的“内卷”时代,诸多房企为了保住规模不惜牺牲利润。如果参与这场火热游戏,世茂利润率将难以保证;如果不参与,未来或面临掉队风险。如何抉择,这或将是对许世坛的一大考验。

【编者按】他们神秘而低调,却手握家族巨量财富。

伴随着中国地产创一代退休、卸任,中国房企正密集面临二代接班。正荣地产欧宗荣之子欧国伟、合生创展朱孟依之女朱桔榕、佳兆业郭英成之子郭晓群……地产“二代”越来越多走向台前。

如果说高管的出走与加入,是一把把无形的尺子,衡量着“二代”接班后的人心向背;那么会计师的财务报表则是一把把有形的尺子,衡量着“二代”们的经营业绩。

特别是随着财报季的结束,地产二代的考卷分数再次公之于众。

他们之中,谁能堪当大任,谁又困难重重?搜狐财经即日起推出《“房二代”交卷时,金榜谁题名》系列专题,带您走进地产“二代”们的光环与烦恼。

此为专题第六期,主角是世茂集团许世坛。

5月已过,长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京、天津等城市的首批集中供地也相继落幕。但在这些竞拍中,一些主流房企却鲜有收获。

其中一家房企是世茂集团。如果将时间拉长,今年前4个月,根据克而瑞数据显示,世茂拿地金额仅为29.7亿元,约为去年全年的十分之一。

“此次集中供地,世茂亦积极参拍多个城市,但因出价比较谨慎,在这波集中供地中暂收获不多。”世茂对此回应称。

这与此前世茂集团总裁许世坛的表述不尽相同。“我相信在后续集中供地上世茂还是有拿地的优势。”世茂集团总裁许世坛在今年业绩会上这样表示。

“集中供地对大型房企应该是一个比较好的机会,集团也预留了一些资金积极参与。”许世坛彼时称。

作为许荣茂之子,许世坛2019年开始担任世茂集团总裁,执掌这个行业排名第八的大型房企。也是在2019年,世茂集团在“追求规模”与“追求利润”的选择题中选择了后者。

许世坛选择了一条艰难之路,尤其是在如今土拍市场火热、销售端严格调控的“内卷”时代,诸多房企为了保住规模不惜牺牲利润。

如果参与这场火热游戏,世茂利润率将难以保证;如果不参与,未来或面临掉队风险。如何抉择,这或将是对许世坛的一大考验。

从“期待集中供地”到仅拿一块地

“作为大型房地产开发企业,我们也不希望房子炒来炒去。”世茂集团总裁许世坛这样表示。

“从去年四季度开始持续到今年一季度,长三角和大湾区的土地价格增速还是很明显的,我们感觉机会不多。”许世坛在今年业绩会上说,“我们还比较期待集中供地,希望集中供地出来以后,可以稳住地价。”

然而事与愿违,在首轮集中供地过程中,一些主要城市竞拍激烈。据某一线房企投资部门人士称,不少拍得的土地,预计操盘净利率仅2%。

目前,22城首轮集中供地已接近尾声,在部分热点城市,世茂并未报名参与土拍。

在世茂大本营福州,本次集中供地共有19幅地块出让,169家企业参与竞拍,世茂并未参与其中;在厦门,世茂亦无身影。

据世茂集团一位内部人士透露,在本轮22城集中供地中,世茂参加了包括北京、上海、成都、重庆、无锡、合肥、宁波、苏州、南京、杭州、长沙、杭州等12个城市土拍,其中杭州报名参与了18宗土地的竞拍。

唯一一处落子在宁波,不过主体并非世茂集团,而是旗下世茂股份。5月27日,世茂股份以总价19.84亿元竞得宁波市江北区慈城板块一宗地,溢价率28.5%。

"努力做到1%-2%的净利润率水平。"长三角一位房企董事长对于目前土拍坦言。上述言论也反映了当下房企的处境。

但如果不参与这场土拍,未来或面临“面粉短缺”的困境。目前,许世坛缺地吗?

“世茂的土储够多了,没必要在集中供地竞拍市场上出手。”一位业内人士对此认为。

年报数据显示,截至2020年末,世茂的土储货值1.38万亿元。其中,大湾区货值3950亿元,长三角货值3450亿元,华北区货值2500亿元,福建区货值2400亿元。

从土储面积来看,截至2020年末,世茂拥有434个项目,共8175 万平方米土地储备。

年报显示,世茂集团2021年可出售总面积约为3096万平方米,这其中包括2021年将推出的2037万平方米的可售面积,以及截至去年年底遗留的1059万平方米的可售面积。

统计显示,世茂近几年的整体可售货值去化率约为60%左右。据此计算,如果不加强补充土储,按照目前的去化速度,能支撑大约四年的开发。

另外,世茂集团一、二线城市货值占比72%。可见不同于深耕四五线城市的房企,核心城市的土地储备对于世茂有着举足轻重的分量。

回顾过去,2019年,世茂拿了近3100万平方米的土储,2018年是1615万平方米。

那两年,亦是世茂集团突飞猛进之年,世茂实现了重回前十的梦想。

而上年度,2020年世茂拿下土储1535万平方米。在这其中,有1232万平方米土储由上半年增加,下半年只拿约300万平方米土储,不及上半年的四分之一。

拿地收缩的背后

世茂缺钱吗?

从3月末发布的财报来看,世茂的各项财务指标均较良好。

财报显示,截至去年末,世茂集团拥有在手现金684.67亿元。

2020年,世茂集团合约销售额3003亿元,同比增长15.5%,销售均价17536元每平方米,位列TOP8房企第二。

2020年度,世茂集团实现营业额1353.5亿元,同比增长21.4%;毛利额396.7亿元,同比增长16.2%;核心利润191.4亿元,同比上升24.9%;其股东应占核心利润152.2亿元,同比大幅上升45.2%。

负债方面,世茂集团由黄档转至绿档。截至2020年末,世茂净负债率下降7.1个百分点至50.3%,扣除预收款后的资产负债率为68.1%,扣预售监管资金后的现金短债比为1.16倍。

不过,另一项指标却值得注意。财报显示,截至2020年末,世茂的经营性现金流净额为68.42亿元,同比下降76.79%,投资活动现金净流出232.45亿元,同比降43.96%;融资活动现金流净额为252.99亿元,同比增长640.58%。

去年年初,世茂一举拿下福晟集团地产板块的千亿元量级项目。2019年年报显示,福晟集团当年的营收为426.81亿元,总负债却高达706.64亿元,货币资产仅为31.84亿元。

“消化福晟的项目也需要资金。”一位业内人士对于经营现金流净额下降这样分析道。

“20年拿地金额虽然没有19年多,但是19年一部分土地款是在20年支付的。另外投资活动支出增多主要由于一些大型项目的投资性房地产工程款支出所致。”世茂上述人士说。

面对大量的资金需求和价格高昂的地块,世茂选择了观望。

据克而瑞数据显示,今年前4月世茂拿地金额仅为29.7亿元,新增货值100亿元左右。世茂的拿地位次跌至74位。从去年下半年至今,近一年的时间,世茂拿地的节奏逐渐变慢。

另一组数据显示,今年以来,世茂获取土地20块,土地金额超200亿元。对此,世茂人士解释称,这主要涉及一些多元化拿地。

在今年业绩会上,许世坛表态称,对于土地市场,世茂会积极参与拍地,但不是拍地王,也绝对不会拿高价地。

许世坛表示,“拿高价地”是不可能的,未来会继续加大TOD项目拓展方式,而在大湾区最大的拿地方式是城市更新。

许世坛的“利润战”

与拿地减缓同时发生的,还有世茂集团从追求规模到追求利润的转变。

“2020年,是疫情冲击下充满挑战的‘考验之年’,世茂积极思变,实现‘利润之战’的稳步告捷。”3月30日,世茂集团发布2020年度业绩报告并召开业绩发布会。许世坛在发布会上这样定调。

世茂从“规模之路”全面升级至“利润之战”,这亦体现在世茂的考核体系上。

“现在相比销售额,利润更重要。”世茂集团一位人士说。

今年以来,世茂进行了新一轮人事和组织架构调整。其中,原世茂集团西部地区、华中地区、山东地区董事长相继离职。

从追求销售额向追求利润的转变,则体现了当前行业背景下房企的追求目标,这也为地产职业经理人提出了新的挑战。

据一位地产人士称,以往竞相追逐销售额,因此只要努力扩大规模即可,甚至不惜拿一些“不赚钱”的地。而未来,如果更看重的是利润,这就要求区域公司更加精细化的管理和拿地成本控制。以往粗放式的管理就不再行得通了。

人事考核制度方向往往是公司发展的风向标。不仅如此,考核方式从销售额转变为利润,这对于职业经理人也提出了新要求。

“过去考核销售额,往往拿地一年就可以转化为销售,成为职业经理人的业绩;而考核净利润,从那项目到交付结转收入,需要两年以上甚至更长的时间,这意味着职业经理人做出业绩需要比过去更长的时间。”上述世茂人士认为。

为了提升竞争力,世茂集团也在2020年对区域进行了部分分拆及调整。业绩会中,许世坛就此进行回应时表示,行业已经进入考验房企内功的阶段,于内功而言,产品力和运营能力的提升极为重要,而这两者取决于整个团队的能力,如何打造一支较强的团队,就取决于组织架构的调整等。为此,世茂每年都会孵化新的地区公司,同时对业绩欠佳的地方公司进行调整。

“每年都有组织架构整合,最重要的是引进更加合理长期的激励,在组织升降级中,使得内部管理人员爆发出潜力,最终转化为业绩持续增长的动力。”许世坛表示。

他认为,未来五年,世茂的战场是“利润战”,为此,他为世茂树立了一个崭新的目标——中国前五最具投资回报价值的地产主营公司。

最具投资价值的衡量标准将不是围绕营收规模的增长,其核心考量指标将是利润和股价。“我们中长期的目标,希望作为以地产为主营业务公司里的前五,相信我们说的前五是利润和股价表现。”许世坛表示。

而对利润的考量,亦是世茂本次未出手高价拿地的原因之一。

如何面对“未来房地产销售额会逐年下降”

“世茂”,这其中既包含了创始人许荣茂的名字,也包含了现任总裁许世坛的名字。

作为创始人许荣茂之子,“地产二代”许荣茂等从普通销售干起至今,在世茂已有二十余年头。2000年,许世坛正式担任世茂销售总监。四年后,许世坛进入世茂房地产董事会,担任执行董事。

2019年年初,许世坛正式从父亲手中接棒,被任命为世茂集团总裁。

对于后续的房地产市场,许世坛与许多同行“看多”的心态有所不同。他认为,行业销售规模突破17万亿峰值之后,即将迎来一个回归阶段,未来5到10年,房地产销售成交额有一定概率会呈现逐年下降的态势,规模大约维持在15-17万亿之间。

于是,执掌世茂后,除了追求利润超过规模之外,许世坛的另一个重要决策是多元化发展,这在世茂内部被称为“大飞机”战略。

其中,地产开发是核心主体;酒店管理、物业服务、商业办公等则为双翼;医疗、教育、养老、文化,成为世茂平衡发展的尾翼。

根据战略规划,未来世茂将主动调低住宅业务方面的增长速度,而多元化业务将成为新的增长引擎。

“随着商业、办公、酒店特别是世茂服务、金融上来以后,因为此消彼长,住宅虽然也在涨,但是涨得相对没那么快了。”许世坛称。

此外,近期许世坛还计划“抢滩”环卫赛道。

4月19日,世茂服务发布公告称,其间接全资附属公司世茂天成物业服务集团有限公司将以5.06亿元的价格收购深圳深兄环境有限公司67%股权。

在金融业务方面,5月8日,上海世茂金融投资控股集团有限公司原董事许世坛退出,新增成员姚颖接任董事一职。

上海世茂金融投资控股集团有限公司成立于2011年,法定代表人为汤沸,注册资本50亿元,由上海世盈投资管理有限公司持股100%,经营范围包括实业投资、股权投资、资产管理等。

天眼查显示,上海世茂金融投资控股集团注册资本由10亿元增加至50亿元。

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