易普咨询-我国田园综合体现状及发展趋势
易普咨询2021-05-28 21:57
我国田园综合体现状及发展趋势
一、田园综合体定义
田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的乡村综合发展模式，目的是通过旅游助力农业发展、促进三产融合的一种可持续性模式。田园综合体主要载体被规定为农民合作社旨在通过农民充分参与使其受益，这种思维模式就是以企业和地方合作的方式，就是创新突破性的综合化发展产业和跨越化利用农村资产，通过激发原来受局限的资产和资源效力，进而在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营，以求达到综合发展，从而形成乡村社会产业发展的广阔空间。田园综合体在产业内容上被定义为是集循环农业、创意农业、农事体验三个于一体的田园综合体。借助创意思维逻辑和发展理念，有效地将科技、人文和文化要素融入农业生产，进而整合资源拓展农业功能，达到既能满足游客的观光体验，又能受益原住民，吸引新住民目的。
二、田园综合体发展历程
出于对乡村社会形态，乡村风貌的特别关注，2012年，田园东方创始人张诚结合北大光华EMBA课题，发表了论文《田园综合体模式研究》，并在无锡市惠山区阳山镇和社会各界的大力支持下在“中国水蜜桃之乡”的阳山镇落地，实践了第一个田园综合体项目——无锡田园东方。在项目不断探索的第四个年头，2016年9月中央农办领导考察指导该项目时，对该模式给予高度认可。
2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件，原文如下：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。
2017年5月，财政部下发《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》，确定河北、山西、四川等18个省份开展田园综合体建设试点。中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排，支持试点工作。
图表 14：田园综合体第一批试点情况（10个）
三、田园综合体产业链分析
田园综合体的综合产业链包括核心产业、支持产业、配套产业、衍生产业四个层次的产业群。
1、核心产业是以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动；
2、支持产业是直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业；
3、配套产业则是为创意农业提供良好的环境和氛围的企业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训等等；
4、衍生产业是以特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他企业群。
图表 15：田园综合体产业链构成
田园综合体通过一二三产业互融互动，通过各个产业的相互渗透、融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链，使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥产业价值的“1x2x3=6”效应。
根据项目可行性研究，利用项目所在地区域优势、交通优势、自然及历史人文优势，可有效集合并发展农业生产、农业休闲业、生态旅游。根据需要设置创意农业区、养生度假区、中药材种植观光体验区。
图表 16：田园综合体产业延伸
四、国内外成功的田园综合体介绍
1、国外成功的田园综合体介绍
（1）韩国
韩国田园综合体的经典形式为“周末农场”和“观光农园”；主要特点如下所示是：注重资源整合，海滩、山泉、小溪、瓜果、民俗都成为乡村游的主题；注重创意项目开发，深度挖掘农村的传统文化和民俗历史等并使其商品化；注重政策支持与资金扶持；注重乡村旅游严格管理。
以韩国江原道旌善郡大酱村为例，为抓住游客好奇心，韩国江原道旌善郡大酱村出奇制胜地由和尚与大提琴家共同经营。利用当地原生材料，采用韩国传统手艺制作养生食品的方式制造大酱，既符合现代人的养生观念，还可以让游客亲临原初生活状态下的大酱村，传承民俗文化特色，此外，休闲农业的经营者还特别准备了三千个大酱缸为背景的大提琴演奏会、绿茶冥想体验、赤脚漫步树林及美味健康的大酱拌饭，增加了游客的体验性。
图表 17：韩国田园综合体-江原道旌善郡大酱村
（2）日本
日本政府积极倡导和扶持绿色观光产业；法律法规和财政预算齐头并进，并科学制定绿色观光农业经济发展规划，同时重视民间组织的作用，并且适时对其进行财政支持。
在绿色观光旅游产品开发中，日本注重环境保护和当地居民的主体性，尊重农村居民和地方特点，不过度关注经济利益；另外，日本不断拓展绿色观光农业的内涵，在观光农园、民俗农园和教育农园等方面进行创新。
以日本的大王山葵农场为例，大王山葵农场以黑泽明的电影《梦》的拍摄地点而闻名，依托农场，通过媒体传播进行宣传手段，有效促进乡村旅游的发展。
图表 18：日本田园综合体-大王山葵农场
（3）意大利
意大利农业旅游区的管理者们利用乡村特有的丰富自然资源，将乡村变成具有教育、游憩、文化等多种功能的生活空间。这种“绿色农业旅游”的经营类型多种多样，使乡村成为一个“寓教于农”的“生态教育农业园”，人们不仅可以从事现代的健身运动，还可以体验农业原始耕作时采用的牛拉车，甚至还可以手持猎枪当一回猎人，或是模仿手工艺人亲手制作陶瓷等。
意大利现有1.15万家专门从事“绿色农业旅游”的管理企业，管辖的景区主要分布在中部的托斯卡纳、翁布里亚、马尔凯大区，南部的坎帕尼亚大区以及北部的威尼托、特伦蒂诺和利古里亚大区。据意大利环境联盟执委会官员鲁杰罗介绍，这些景区为不同的游客提供了类型不同的个性化服务，70％以上都配有运动与休闲器械，供那些喜欢健身运动的游客使用；55％的景区为游客提供外语服务，为外国游客解决语言不通的困难；50％以上的景区提供包括领养家庭宠物在内的多种服务项目。
图表 19：意大利田园综合体
（4）美国
美国市民农园采用农场与社区互助的组织形式，参与市民农园的居民与农园的农民共同分担成本、风险和赢利。农园尽最大努力为市民提供安全、新鲜、高品质且低于市场零售价格的农产品，市民为农园提供固定的销售渠道，双方互利共赢，在农产品生产与消费之间架起一座连通的桥梁。
以美国Fresno农业旅游区为例，Fresno农业旅游区由Fresnocity东南部的农业生产区及休闲观光农业区构成。区内有美国重要的葡萄种植园及产业基地，以及广受都市家庭欢迎的赏花径、水果集市、薰衣草种植园等。采用“综合服务镇+农业特色镇+主题游线”的立体架构，综合服务镇交通区位优势突出，商业配套完善；农业特色镇打造优势农业的规模化种植平台，产旅销相互促进；重要景点类型全面，功能各有侧重。
图表 20：美国田园综合体-Fresno农业旅游区
（5）法国
自从法国推出“农业旅游”后，以农场经营为主的休闲农业得到较快的发展。这些农场基本上是专业化经营，其中主要有九种性质：农场客栈、点心农场、农产品农场、骑马农场、教学农场、探索农场、狩猎农场、暂住农场以及露营农场。
以地中海沿岸的普罗旺斯为例，普罗旺斯是法国最美丽的乡村度假胜地，特色植物薰衣草几乎成为普罗旺斯的代名词，其充足灿烂的阳光最适合薰衣草的成长，不仅吸引来自世界各地的度假人群欣赏花海，还带动了一系列薰衣草产品的销售。除了游览，其特色美食——橄榄油、葡萄酒、松露也享誉世界。还有持续不断的旅游节庆活动，以营造浓厚的节日氛围和艺术氛围。
图表 21：法国田园综合体-普罗旺斯
（6）德国
德国的田园综合体大致可分为度假农场、乡村博物馆及市民农园等三种类型，其中比较有代表性的是市民农园。其主旨是向市民提供体验农家生活的机会，使久居都市的市民享受田园之乐，经营方向也由生产导向转向农业耕作体验与休闲度假为主，生产、生活及生态三生一体的经营方式。
以施雷伯田园为例，施雷伯田园作为德国人首创的生活生态型市民田园，田园独门独院，各具风格，充满了大自然情趣和文化气息，如同微缩的露天民居博物馆。每一户小田园里，主题建筑是童话世界般的“小木屋”，院子里有过去的辘轳井或泵水井，地上摆放着精美可爱的小风车和各种家禽模型。小木屋门前有长满奇花异草的蔬菜园。田园里的菜只许种不许收。秋后枯萎的蔬菜和花草覆盖住潮湿的土地，保护地里的水分，既避免秋冬刮风带起沙尘，第二年春天又可以翻到土里作肥料。
图表 22：德国田园综合体-施雷伯田园
2、国内成功的田园综合体介绍
（1）台湾
台湾主要是分享型经济模式，经营形态多元，大致可分为休闲农场、休闲渔业、展示中心、观光农园、农村民宿及森林旅游等。在经营上结合了农业产销、技工和休闲服务等三级产业，生产、生活与生态三位一体，具有经济、社会、教育、环保、游憩、文化传承等多方面的功能。
以台湾南投县埔里乡桃米村为例，桃米村位于台湾南投县埔里镇西南约5公里处，占地18平方公里，人口1264人。1999年9月21日，台湾发生“集集大地震”，桃米村是重灾区。地震过后，在新故乡文教基金会的帮助下，村民决定将村子定位成生态农业社区来进行规划和建设。
桃米村原本以种植地瓜、早稻为主，之后陆续种植树薯、甘蔗、红茶、香菇、生姜等经济作物。随着农村产业的没落，社区许多土地陆续休耕，青壮年人口外流，社区逐渐凋敝。灾后重建的过程中，继续发展传统农业已经没有前景。
基金会的专家们提出了“桃米生态村”的概念，目标是将桃米村从一个传统农村转型成一个结合有机农业、生态保育和休闲体验的教育基地。同时专家们也发现该地区生态资源丰富，尤其是青蛙，当地拥有岛内79%的青蛙品种。于是村民不断宣传当地种类丰富的青蛙和蜻蜓，用纸、布、石头等制作手工艺品，还建成了全球唯一一座纸教堂，把地震造成的洼地改成人工湖，湖边设有弹簧，托起一只小船，人在船上可以体验模拟地震的情景，村民将小船命名为“摇晃的记忆”。
经过几年的发展，当地的旅游收入增长迅速，周末和节假日，桃米村日接待游客近1500人，每年门票收入有200多万人民币。据不完全统计，桃米村生态产业每年可为桃米村1200多人口带来3000万元人民币的收入。
图表 23：台湾田园综合体-台湾南投县埔里乡桃米村
（2）无锡田园东方
无锡田园东方是我国目前比较成功的田园综合体落地案例，是田园综合体的先行者。由东方园林产业集团投资50亿元建设的国内首个大型田园综合体项目于2016年3月份启动，项目规划总面积6246亩，于4月初启动建设，力争通过3至4年全面完成，实现年客流200万人次以上。
田园东方以“美丽乡村”的大环境营造为背景，以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态与环保的理念。项目包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园社区项目集群等，打造为以生态高效农业、农林乐园、园艺中心为主体，体现花园式农场运营理念的农林、旅游、度假、文化、居住综合性园区，也是国内首个田园综合体项目。
1）周边环境
田园东方所处的惠山区阳山镇，自然生态资源得天独厚，拥有2万余亩桃林，7000多亩生态林，广阔的西部湿地，绿地覆盖率超过70%，名副其实的天然绿色大“氧吧”，拥有桃花、奇山、怪洞、古刹、茶场、苗圃等令人神往的世外桃源，林荫幽径的生态环境和不可复制的火山地貌，更是阳山区别于其他江南小镇独有的旅游资源。
2）交通区位
地处中国经济最具活力的长三角中心腹地，是水陆空交通便捷的风水宝地。
水：南临太湖，北靠长江，直湖港水利枢纽贯穿南北；
陆：新长铁路、陆马快通、锡宜高速、342省道穿境而过通过西环线对接市区高架内环、沪宜高速公路，途经阳山对接沪宁高速、京沪高速；
空：距无锡苏南国际机场30分钟车程；距上海虹桥机场1小时车程；距上海浦东机场、南京禄口国际机场1小时30分钟车程。
3）版块介绍
现代农业版块
农业板块约4000亩，共规划为四园、三区、一中心。四园：水蜜桃生产示范园、果品设施栽培示范园、有机农场示范园、蔬果水产种养示范园，三区：休闲农业观光示范区、果品加工物流园区、苗木育苗区，一中心：综合管理服务中心。
通过整合东方园林产业集团的集团优势，导入当代农业产业链上的特色、优势资源，在阳山镇既有农业资源上进行深化和优化的双重提升，开拓阳山镇农业发展的新方向，开辟阳山镇“新农村”的新面貌。
休闲文旅版块
休闲文旅板块约1000亩，通过引进拾房清境文化市集，由台湾原创团队担纲，打造活化乡村、感知田园城乡生活第一品牌，将生活与休闲品味相互融合。为了让江南农村田园风光得到原汁原味的呈现，项目选址于曾经的拾房村旧址，并按照“修旧如旧”的方式，选取十座老房子修缮和保护，还保留了村庄内的古井、池塘、原生树木，最大程度地保持了村庄的自然形态。
拾房清境文化市集由自然体验区、生活体验区和文化展示区三个部分组成。主题园区有主题餐厅区、牧场区、绿乐园户外活动区、甜品售卖区、书院、主题酒店区、华德福校舍等。
田园社区版块
田园社区板块约1300亩，产品以美国建筑大师杜安尼“新田园主义空间”理论为指导，将土地、农耕、有机、生态、健康、阳光、收获与都市人的生活体验交融在一起，打造现代都市人的梦里桃花源。
一期田园小镇“拾房桃溪”规划形似佛手，意为向西侧的千年古寺“朝阳禅寺”行佛礼，对阳山的历史文脉表示尊重，其首期为纯别墅社区，户型为97-230㎡赖特草原风格田园别墅，家家送田，外围户户邻水。
图表 24：无锡田园综合体-田园东方
（3）成都多利农庄
成都多利农庄由上海多利全资子公司“多利（成都）农业发展有限公司”投资建设，2013年入驻郫都区红光镇。围绕打造国际乡村旅游度假目的地，在郫都区红光镇、三道堰镇等6村连片规划建设多利有机小镇。计划总投资150亿元，总规划面积约2万亩，区域内集体建设用地约2900亩，农村新型社区建设用地约1000亩，特色小镇和家庭农庄建设用地约1900亩，规划建设52万平方米农村新型社区、63万平方米家庭农庄和打万亩有机生态农业示范基地，辐射带动周边5万亩有机生态农业发展。
经过历时三年的建设，作为农村集体经营性建设用地入市改革试点项目和省、市重点农业产业化项目，成都多利农庄已经正式开放，这是目前成都规模最大、档次最高，六次产业融合发展的乡村田园综合体和有机小镇。
目前，成都多利农庄已完成投资5.2亿元，实施了8.1万平方米的农村新型社区建设，今年6月底可安置600户1800余人入住；已建成600亩有机生态农业示范区、12000平方米温室大棚和分拣包装中心；已依法取得128.3亩农村集体经营性建设用地使用权，启动了4个组团度假酒店和家庭农庄建设，首批示范农庄和有机生活体验馆已正式对外开放，游客可来体验乡村风光、有机蔬菜种植以及乡村酒店等特色旅游。
2016年，中国平安集团投资控股多利农庄，依托平安140万销售团队及7000万高端客户资源，拓展新销售链条和营销网络体系，2016销售额首次突破5亿元。
图表 25：成都田园综合体-多利农庄
（4）河北
1）南和农业嘉年华
河北南和农业嘉年华是南和县政府与中国农业大学合作，在河北省打造的第一个大型农业综合经济体项目。总投资3亿元的现代农业项目——南和农业嘉年华一期工程仅用118天便竣工投运，“跑”出了南和项目建设史上的加速度。这是京津冀地区规模最大的农业嘉年华项目，建设速度如此之快，超乎想象。
项目位于贾宋镇，展览馆建设连栋温室。创意风情馆是农业嘉年华核心部分，占地99亩，建设连栋温室4.1万平方米，设置了疏朗星空、畿南粮仓、本草华堂、童话果园、花样年华、同舟共冀六个嘉年华主题活动场馆，场馆主要以蔬菜、瓜果、花卉、粮食、功能性植物、水科技为元素，展现具有河北地方特色的农艺景观。项目借助周边的“中国树莓谷”产业园，立足科技创新技术，有效整合生产、生活、娱乐、创意、研发、地产、会展等功能，形成复合型、创新型的产业综合体和现代农业经济综合体。
2）青龙农业迪士尼
农业迪士尼项目地位于青龙满族自治县茨榆山乡，距河北省青龙满族自治县20公里，处在环京津、环渤海经济圈和冀东经济区内。地处北京、承德、秦皇岛旅游金三角的中央，有得天独厚的区位优势。自然环境基底好，气候、空气、水质、土质和森林植被覆盖都比较好，并有一系列的特色产品。旅游资源丰富有萨满文化、奚族文化、白酒文化、长城文化等传统文化，有祖山、花果山、都山、干沟古镇、青龙河、冷口温泉等旅游景点。
青龙农业迪士尼项目总占地295亩，投资1.6亿元，借助“迪士尼”发展理念，以农旅综合体为开发模式，以都市型休闲农业发展和农民增收致富为目标，借势青龙明显的区位优势，优美环境及丰富物产，有机协调“农业+旅游+农产品销售”融合功能。青龙农业迪士尼共建设温室场馆9个：6个主题温室，2个生态餐厅和1个育苗温室，总建筑面积为64082㎡。场馆主题紧紧围绕冀东和冀北地区主导产业，贯穿生态、绿色理念，以农耕、蔬菜、花卉等当地农业资源为主题进行整体场馆设计，为青龙满族自治县田园综合体打造聚集人群。
图表 26：河北田园综合体-南和农业嘉年3）承德滦平“燕山药花谷”创意药材田园综合体
燕山药花谷位于滦平县西北部，区域总面积124平方公里，全长25.2公里。滦平所处的燕山地区为明代医学家李时珍编撰《本草纲目》的博采地，亦是源起康乾盛世的皇家药庄，御医养生历史源远流长。在滦平境内有作物、植物500多种，其中药用植物多达236种，包括受国家保护的野生药用植物6种和受省级保护的植物21种。黄芩、柴胡、牡丹、金银花、桔梗、防风、牛膝、板蓝根、旱半夏、荆芥10个品种在滦平已有悠久的种植历史，尤以“热河黄芩”最负盛名，这就是深受人们推崇的原产区“道地药材”。
2016年，滦平县采取“政企合作的模式，累计投入1亿元，政府负责村庄景区化打造，奥福集团负责项目建设，打造中药花海小镇。奥福集团在五道营子乡约定区域内进行旅游及文化休闲养生等项目整体开发，立足当地天然生态资源，建设集湿地公园、花梯观光、生态绘画写生、满族风情、冰雪娱乐、康乐医养中心、中药材种植加工中心等为一体的综合旅行度假区，打造一流旅游观光、休闲度假、文化创意、酒店群落、山居小镇、农业种养殖（植）、疗养养生、租赁等为一体的中药养生文化旅游特色小镇。
滦平县以药发会参观点五道营子乡为核心，整合周边30个村庄，打造燕山药花谷美丽乡村精品片区。在空间布局上，构建“一带、多村、多园区”的农旅结合空间结构，在产业融合上，以“旅游+中药材”相结合的方式，形成乡村观光休闲度假养生旅游综合体。按照“全面提升、压茬推进”的总原则，该片区今年重点打造以“满乡旗园”为定位的小白旗村，以“农乡蜜意”为定位的北山根村，以“泰极甸居”为定位的西甸子村和以“百草山庄”为定位的老米沟村，同步改造提升县城至五道营子乡老米沟村公路沿线外立面。
图表 27：燕山药花谷规划图结合药发会，在省道353沿线打造药龙潭庙水库游览区、万寿八卦图大地景观、轮花图大地景观等12处景观节点。同时在4个重点村按照空间布局打造5-10处景观节点，并结合碾子、栅栏、休闲椅子等元素，在闲散地块、空闲区域打造“微景观”、“田园小品”300多处，促进整个区域景观化。同时，结合“吃、住、行、玩”的旅游四大元素，构建了三大旅游产品，打造体现中药、满族等特色风情的民宿产品，成立农宅合作社，计划按照统一标准建设农家院、精品民俗248家，并建设体现文化创意的旅游产品，如小白旗村建设的满族风情小吃街、老米沟村建设的国医养生堂，让游客既能了解文化又能愉快消费，建设展示中药养生、满乡民俗风情的旅游产品，共打造中医文化馆、满族工艺坊、水景观、活态博物馆等公共展示区共22处。
截止目前，燕山药花谷累计中药材种植面积2000多亩，燕山道地中药材博物馆、药王庙、黄芩谷、黄芪坡、观光亭、药膳坊、采摘果园等附属设施已经完备，累计吸引游客1300余批次，15000余人到此处赏花海、品药茶、听古曲、尝药膳。药花谷以中草药种植和休闲农业为基础、以中草药综合开发平台为支撑，以旅游发展为目标，共建设“一带四区”，即建设中药材产业艺术廊道、中药材科普教育展示区、中药材加工商贸示范区、中药材种植示范区、中药材休闲观光示范区，实现中草药一产种植、二产加工、三产服务的融合，塑造中草药产业农民，构建围绕中草药产业的生产、生活、生态的融合，实现农村景区化。
图表 28：燕山药花谷综上所述，主要介绍国内部分成功的田园综合体情况，主要包括台湾、无锡、成都及河北地区。代表的田园综合体的概况信息详见图表“国内部分成功的田园综合体综合概况”。
图表 29：国内部分成功的田园综合体综合概况
3、借鉴学习国内外田园综合体
结合国内外成功的田园综合体案例，根据项目建设整体规划和需求，项目建设可借鉴之处如下所示。
图表 30：国内外田园综合体可借鉴之处
五、田园综合体发展趋势
1、田园+
我们将田园＋分为四个部分，现代农业是基石，农业服务、创意创新、文旅康养是延伸的产业内容，不同的项目结合实际情况来策划和设计。个人认为，系统的产业策划是前提，激活创意创新创业是关键，只有激活了创意创新创业，才能实现持续的产品运营和迭代。
现代农业一是关注品牌效应的传统优势农业、特色农产品、生态有机农业，一是关注科技含量的立体农业、无土农业、工厂化养殖、光伏农业、循环农业等。农业服务涉及农业科技创新、农业技术交易、农业金融、农业咨询、会展商贸、冷链物流、农业电商和农业培训等业态，通过整合这些服务业态可以打造农业服务生态圈。创意创新从农、食、宿、行、游、购、娱、育等方面，可以发展出多样化的创意创新项目，包括创意农业产品、创意农业景观、创意农业饮食、创意农业文化、创意时尚消费等。文旅康养面向城市家庭亲子、休闲度假、养生养老市场，导入艺术、教育、亲子、康体、养生、养老、度假等功能，打造城市群内部可重复消费的休闲度假产品。
2、新人群
原住民、新居民、创客人群、旅游人群？田园综合体的开发运营是围绕导入新人群、营造新型乡村社区群落来展开的，一是改变乡村人口结构，培育新型职业农民；二是促进城乡人口流动，培育乡村创客人群；三是激活乡村各种资源，吸引新城市移民和乡村旅游人群。
原住民解决就业和增收问题，成为产业工人和高端服务人员；用人才观念培育新农民，确保农民参与和受益，改善农民生产生活环境，培育新型职业农民。 新居民主要分为两类，一是以精英人士、城市文青等核心，作为生活第二居所；一是养生养老人群为核心，作为乡村养老首选地 。 创客人群主要分为两类，一是致力于创意农业、农业服务、乡村旅游等领域的创客人群；一是依托田园生态环境、低成本等优势，作为创新创业新平台。中央一号文件明确鼓励高校毕业生、企业主、农业科技人员、留学归国人员等各类人才回乡下乡创业创新
旅游人群依托农业观光、文化体验、乡村休闲、田园度假等资源和功能项目，吸引城市消费人群回归田园生活，来乡村旅游、休闲、度假。
3、新场景
基础设施、建筑技术、环境风貌、公共服务、智慧管理？现在有很多怀揣田园梦想的实业企业、文化企业和设计师走进乡村，在文化上、空间上、建筑上参与乡村再造。有的已不只是为了赚钱，而是追求一种生活理想。民宿、农庄、农家大院、社戏舞台、露天影院等，在保留历史记忆的基础上，运用现代乡土新理念，植入新功能，从而适应现代人生活的功能需求。从发达国家看，乡村度假也是一种轻奢级及以上的度假业态，相对于城市的钢筋水泥，乡村场景有更大的想象空间。
基础设施包括道路建设和公共交通、水电气通信宽带设施、垃圾分类处理和资源化利用、生活污水处理、乡村厕所建设等。 建筑技术涉及整体空间、建筑布局和风格，将文化融入建筑，营造建筑风貌特色；也涉及建筑质量和工匠精神，如拈花湾小镇的竹篱笆、茅草屋顶等。如朱家林田园综合体建设的美术馆、乡村生活美学馆、多个民宿院落等。
环境风貌不仅需要有创意的大地景观，将艺术融入乡村风貌建设，还要有土壤修复、水环境治理、生态景观营造等技术。要深入挖掘具有根植性的新乡土文化。公共服务加强田园社区、学校、医疗、环保等功能设施建设，在学有所教、病有所医、老有所养、住有所居等方面持续改进，不断提升公共服务水平。 智慧管理在田园社区、营销推广、旅游服务等方面，可以运用智慧技术提高旅游体验和运营水平。打造智慧旅游平台，整合艺术家创作、村民项目以及旅游预订系统。
4、新模式
田园综合体开发操作的主体应该是平台运营商，由它来整合各种资源、推动投资建设、管理开发运营。操作核心是土地问题，设计好集体经营性建设用地、宅基地、农用地、四荒地、闲置房屋等的流转模式，实现多方合作共赢。
政府重点负责政策引导和规划引领，搭建好用地保障、人才支撑、财政支持等发展平台。农村集体组织／农民合作社重点负责盘活土地承包经营权、林地和宅基地使用权等现有资源。企业／创客／平台公司主要负责田园综合体的开发改造、产业发展和实体运营。农民以土地承包经营权、宅基地使用权和农房流转享受分红，基本流转模式包括转包、出租、转让、抵押、互换、信托以及入股。
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