连涨9个月,全款靠缘分,合肥房价领跑二线城市

AI财经社

2021-04-25 21:11鲲鹏计划获奖作者,北京小犀快跑科技有限公司官方帐号,优质财经领域创作者
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文 | AI财经社 李逗

编 | 周路平 宋函

关于合肥房市的话题又一次火了。

近日,一位网友在网上表达了对于“刚需年龄限制在35岁以下”这一政策的困惑。合肥市住房保障和房产管理局随后回应称,合肥市房产调控新政并未排除35周岁以上购房者的购房资格,对于35周岁以上具有购房资格的购房者可参加普通购房者摇号购房。

于是,“合肥+35岁”成了微博热门话题。

此事其实起源于本月初合肥实施的房产新政。4月6日,合肥市开始实施房地产“新政8条”。新政涵盖了学位制、热门区域二手住房限购、热点楼盘的“摇号+限售”等8个方面,其核心目的就是打击合肥飞涨的房价。

登记潮

4月10日星期六一早,王阳驱车20公里,从合肥西南部的经开区来到滨湖新区。他给自己预留了一整天时间,打算踏遍滨湖新区的各大项目售楼处。

他来到保利熙悦府的售楼处时,里面早就人满为患。一位60多岁的老大爷在沙盘前停留了5分钟,没一个销售过来接待他,他显得十分愤怒,中气十足地对着大堂高喊:销售顾问!但依然没有人理他。

这是合肥出台房产新政8条后的第一个周末。四天前,合肥买房刚需一族迎来了久违的新政,新政中特别提及了对刚需群体的保护政策,以及对重点学区房进行限售等8条新规,被称之为合肥楼市“新8条”。

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新政最大的变化之一是,购房刚需一族可以按比例摇号。

王阳就属于刚需人群,之前他已经看了小半年的房子,但在新政发布之前,他所在的经开区新房本来就特别少,即便有也需要满足各种苛刻的条件,买新房几乎是一个不可能完成的任务。

当新政发布后,王阳得知只要去售楼处登记,他就有了被摇中的机会。4月10日,在保利熙悦府的售楼处里,挤满了前来登记摇号的人。

王阳到售楼处的时候,现场的纸质户型图已经不够用了。“来的人太多了,一天要几百份,印都印不出来。”销售经理抱怨。买房人只能打开手机App自行搜索。

要不是政策调整,他们几乎没有可能买到核心区域的新楼盘。“新房买不到,除非关系比较硬。”一位房产中介对AI财经社说,“找中介也没用,那些房子都不通过中介卖。”

王阳过去几个月的看房经验告诉他,有钱不一定是通行证,买新房得找关系已经成了很多合肥人的共识,“去了之后,人家售楼处销售跟你说没有房子。你要想买可以,得找人。”

出乎很多人的意料,合肥这个中部二线城市,尽管人均GDP并不突出,但房价已经连涨9个月。自2020年第四季度以来,合肥二手房房价坐上了过山车,“一天一个价”早已不是新鲜事。今年3月,合肥新建商品住宅销售价格指数上涨5.6%,二手房均价达到18151元/平方米,同比上涨9.33%,小户型学区房甚至飙升到5-7万元/平方米。

但即便房价飞涨,想买到房也不容易。一个刚需买房人,如果想在合肥西南区域买上一套新房,不仅需要凑足全款,还需要“数十万的号头费”、“上百万验资”、“绑定车位”、以及那必不可少的“门路”。

一些买房无门的合肥刚需群体,转而投奔线上,他们刷屏了住建部微博、人民日报评论区,“炒房乱象”、“刚需”等字眼在留言中显得格外醒目。

官方也已经注意到合肥房地产市场的问题。在合肥发布新政2天后,4月8日,住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市的政府负责人,要求其“牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

疯狂的房价

多数人注意到合肥房价的涨势,还是在2020年的下半年。

在此之前的5月份,第一财经发布《2020 城市商业魅力排行榜》,合肥第一次入选新一线城市榜单。不久之后,关注楼市的人们发现,合肥部分区域的二手房涨势开始悄悄复苏,市场交易量也逐渐活跃了起来。

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只不过与2016年的那波涨价行情不同,这一次的合肥房价上涨呈现出明显的两极分化。

“西贵南富,东贫北土。”一位在合肥长期生活的人形容合肥各区域的特征。以政务、高新、滨湖等聚集的西南区域,聚集了各类高新产业,但这些热点区域的供应却很少,导致新房供应严重不足,房价“涨势喜人”。

在城市的东北角,以庐阳、新城、瑶海等为代表的区域,却陷入了房价的长期停滞。一位在2015年底买了庐阳房子的业主表示,“2016年,我们小区的房子单价涨到了1.2万,5年过后,到现在还是1.2万,有些房子甚至还跌了。”

区域分化带来的直接结果是,人们都想挤破脑袋想冲进政务、滨湖和高新区。

2020年国庆假期后,带男朋友见了父母的崔殷,终于决定开始看房。她的需求非常明确:高新区或者政务区,离地铁近,到公司车程20分钟内。

她和男朋友盘点了手头的积蓄,发现如果不借钱,要到2021年底发完年终奖才能凑齐首付。但狂飙突进的合肥房价彻底断了她存款买房的念头,“永远不要等着你的工资涨幅超过房价的涨幅。”

在其他城市,像崔殷这种意向非常明确的客户,都是中介热心服务的对象。但在合肥,完全是另一种景象。“我是追着中介,我当时还想呢,这么多中介怎么都不把我当客户呢?”崔殷后来才明白,原来她不是全款买房的客户。

她在朋友圈只要搜索“全款”两字,都是中介发布的售房信息,每一条都不一样,但都会出现“仅售全款”、“必须全款”、“全款可咨询”的字眼,它们在无形中提醒买家,“你不是全款,找都不要来找我。”

南门小学附近的一位中介直白地告诉AI财经社,现在小户型学区房都得全款购买。他的理由简单到令人无法反驳:等贷款的这个时间,房子就不是这个价了。

甚至全款也不一定是通行证。今年3月,肥西的一个楼盘开售,总价200万左右的房子,甚至出现128个全款客户抢112套房。这就意味着全款也不一定能买上。

为了能尽快买到房,崔殷每天8点半准时约中介看房,这样她才能在9点半赶到公司上班。但是在买房过程中,崔殷屡屡受挫,她总是遇到房东坐地起价。

崔殷看第一套房时就遇到了这种情况。那套房子崔殷很满意,离地铁口近,离公司也近,唯一的不足是周边都是回迁房,房价一直上不去。房东是老两口,老太太想把房子卖了,买个老破小的学区房给孙子上学。

但崔殷要去签约时,老头子不愿意了,他觉得房子还有升值空间,老两口干脆当着众人的面吵了起来。崔殷和中介尴尬地站在门外,最终也没能买成。

律师王建也遇到过这种情况。他在知乎上写道,今年3月他开始看房后,曾经在合肥南部的包河区看中了一套二手房,中介告诉他,房主在芜湖开饭店,不清楚合肥的行情,所以房子只挂了190万元,而小区里其他的房子都在210万上下。

“简直欣喜若狂”,王建当时还暗自庆幸捡了便宜,他联系了房东,对方语气也非常诚恳。

当晚,王建在表姐家吃饭,一家人都非常开心,总算把房子落实了。结果第二天,中介告诉他,昨晚已经有人出价200万,甚至提出直接去芜湖找房主签合同,结果对方没同意,说是不急着用钱,不打算出售了。

“我特别不喜欢这样的人,你要涨价或者不愿意卖就明讲,不要浪费双方的时间。”王建事后说起这事,颇为气愤。

炒房团

在长三角城市群中,合肥既没有宁波、南京等受益于上海经济圈的辐射优势,也没有像苏州和南通那样,赶上了长三角三四线市场的红利。

长三角7个主要城市里,合肥位置最靠西,距上海最远。但综合来看,无论是从房价涨幅,或者GDP的增长来看,最近几年的合肥都具有十分强的存在感。

合肥上一次出名,还是在2017年。因房价涨幅过高,合肥被胡润数据列为房价涨幅全球第一的城市。2020年,合肥成功突破了1万亿GDP的目标,进入城市万亿俱乐部。与此同时,在2020年房价相对2015年房价的涨幅对比中,合肥以65.1%的涨幅高居全国第二,仅次于深圳。

这轮合肥房价飞涨,除了业主抬价,炒房团的加入也是重要因素。

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自去年合肥“风投城市”的概念打出名气后,合肥对外部资金的吸引力也随之增强,大量的投资资金顺势而来。长期观察房地产的从业人士凌强发现,去合肥炒房最凶的是长三角炒房团,“有些长三角过来的炒房客,他们所在地的房价一般都到了五六万,到了合肥一看,还有一两万的房子,感觉就很低洼。”

被他们视为“低洼”的房价,一度吸引了不少自媒体大V亲自带人过去炒房。凌强透露,政务区的凯旋门公寓,房价最初在2.8万元左右,在市场上几乎找不到买家,一度陷入滞销困境。但从去年下半年开始,突然被人一次几十套的全买了。

负责凯旋门销售的中介告诉凌强,“这些是外地的买家,只要成交一套给他1万块钱。我一个人给他们搞了20多套,最后光佣金就拿了20多万。”

之后,凌强才察觉出,这些人全部把它控盘了,“半年之后,这些房子一下子涨了七八十万,到现在房子涨了100万,去年我记得一期开盘后总价还是148万,现在挂了270万。”

无论是房东的坐地起价,还是炒房团的控盘涨价,都离不开一个重要因素——合肥房子的供求不平衡。

去年,合肥主城区新房库存31240套,同比减少13355套,少了近3成。这直接导致了新房市场的一房难求,新房的“高温”进一步传导至二手房市场,致使整个二手房市场“涨”声一片。2020年,合肥市区新房住宅供应套数近5.6万套,而市场整体的成交套数却高达6.5万套,相比新房供应,接近1万套缺口。

在供应不足的情况下,买房人要想买一套房子并不容易。

“蹉跎”了几个月后,直到今年3月初,崔殷才买到房子。当时她只是听中介介绍说,那套房子还不错,她甚至没去实地看就直接付了定金,全款210万,付了80万首付,已经超出预算,“但能买上已经是谢天谢地了。”

令她庆幸的是,她在3月初以210万元的总价签约,到4月中旬她去办理贷款时,贝壳给同户型房子的估值已经到了250万元。也就是说,一个多月时间,同一个房型的价格涨了40万元。

律师王建也是在3月买到了房,他最终在合肥西部的蜀山区入手了一套总价235万的房子。

但这套房子比王建当初想买房的时候,涨得太多,“我现在买的房子比去年11月份涨了接近60万,每想到这,是真的痛。”王建说。

刚需的希望?

4月11日早上,合肥阴雨绵绵,市中心的车辆行驶速度慢了许多,但那条通往滨湖新区的南北一号高架路上,车流却异常密集。

这天是合肥楼市新政发布后的第一个周日,那些长久以来没买到房的人不约而同都朝向了这个城市的西南角区域——滨湖新区。

到滨湖新区看房的人,大多会去禹洲绿城兰园的项目售楼处看看。但禹洲绿城兰园项目售楼处已是大门紧锁,现场的工作人员解释称,“近期在进行检修升级暂停开放,检修完成后才能正常接待,何时维修完成也不清楚。”

就在一天前,禹洲绿城兰园项目售楼处还是人山人海,尽管摇号细则还未制定,一大批购房人已经冲进了售楼处现场。王阳也是其中之一,春节前他觉得房价还好,“也不是很贵,但过节后价格涨得很猛。”

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王阳把买新房的希望,寄托在了“摇号+限售”的新政上。按照新政规定,对登记人数与销售套数的比例大于1.5的楼盘,实行摇号销售,并提供不低于30%的房源用于刚需购房,但摇号房源3年限售。这意味着,不通过关系,他们也有机会能买到热门区域的新房。

4月15日,当地房管部门再次发布新盘摇号细则,其中明确了公证摇号选房中,使用公证机构提供的电脑摇号软件;对刚需购房登记人不得设置首付款超过金融机构确定的贷款首付比例的登记条件,没摇中的,第二次摇号仍可适用3成比例;摇号所获房源取得不动产权证后3年内不得交易等。

这就意味着,购房客在摇号的第一轮和第二轮都可以使用最低首付比例,对于摇号楼盘刚需可以有两次三成机会。

新政还有一个重点,从限学区、限购两方面加强了热点学区的管控。一方面,新政在学位方面规定了“6年内只能享有学区内小学1个学位”,意味着合肥学区房变相限售6年。而在限购方面,则进一步收紧部分区域二手住房限购政策,暂停市区内拥有2套房以上的本市户籍,购买指定范围的二手学区房住房。

豪仕房产集团董事长黄朝军表示,随着学区房学位制和限购政策的加码,二手房成交量会下滑,但由于教育资源配置还有待均衡、学区房供应因学位制而减少等因素,价格不会有大幅度的下滑。未来,学区房价格仍会保持一定的坚挺,但以往热钱热炒的局面难再出现。

但决定楼市最关键的还是土地的供给矛盾。新政也着重提到,合肥将在近年居住用地平均供应量的基础上增长10%,确保全市不少于9000亩,并单列租赁住房用地900亩。

一个明显的迹象是,新政的出台,打破了二手房买卖双方“一天一个价”的心理预期。

贝壳研究院指出,政策出台后的一周(4月6日-4月11日),合肥二手住宅成交量仍有小幅上涨,但成交均价16596元/平方米,环比下降5.6%。其中,限购区域均价下降8.7%,非限购区域上涨0.6%。

当地多位房产中介提到,清明节以来,合肥热点区域的二手房交易成交骤降,甚至连以二手房为主要交易市场的滨湖区域,假期的成交量都接近于0。

毫无疑问,合肥的房地产市场已经正式进入了调控周期。

(应受访者要求,文中王阳、崔殷、凌强为化名)

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