8600多万元底价流拍,贵阳一烂尾地块,何去何从?

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发布时间: 02-1914:18贵阳日报传媒集团旗下帐号

2020年中旬,花溪湖一轮蓄水过后,湖体面貌呈现一时。预计今年亮相的一期景观,长期的引水工程尚待系统性完善。但在商业遐想中,已有开阔的湖面景致,掩映出岸畔新兴的文旅商业。

不同于区域开发描绘的图景,花溪湖东岸一街之隔的一处烂尾地块,在2020年9月由云岩区人民法院司法拍卖,但是仍以约8618万元的底价,第二次流拍。

大概停工8年过后,被推向这一步的土地,又将会何去何从?

两次流拍

这个烂尾地块的项目案名,是一知名画家的纪念馆文化小区,情怀中透出文艺的气息。

地处田园北路交汇南湖路北侧,邻近贵大南校区的足球场,与花溪湖隔街相望。

平时路过项目外,在围墙的遮挡下,几乎看不到工地,只能从远处望见停工楼栋的水泥框架。

地块卫星区位示意图

项目大门偶尔敞开时,能看见地基旁低矮的水泥边墙,裸露着的钢筋已饱经多年的日晒雨淋。

2019年左右,机构出具的估价报告显示,该项目大概于2012年开工建设,2013年左右长期停工。

地上建有5幢2到3层未完工建筑物,其余部分尚未开始建设。具体的开发情况,也未有详细的公开信息。

从规模上而言,这块地开发的超小盘,其文化兼住宅类的用地较为少见。总面积仅约1.25万方的土地,包含有住宅、图书及展览设施。以容积率1.5概算,计容建面仅约1.87万方。

2020年6月,首次公开拍卖时,地块的起价达到约9072万元。9月8日第二次拍卖时以约8618万元起拍,尽管降价后吸引多达近6000人关注,但是由于无人报名,第二次流拍。

资料图

一般第二轮法拍,常见降价在10%起。相比之下,这块地的让价仅约5%,显得十分保守。

不过时隔多年,这块土地确实更值钱了。土地于2012年招拍挂取得,当时成交地价折合约2400元/㎡,而拍卖时的估价已达到约7240元/㎡。

8年时间,估值上涨约三倍。

如果换作销售端去看,每平方米的楼面地价,也从约1600元/㎡上涨到4800元/㎡左右。

评估考虑的因素,除了前几年红火的贵阳楼市,还有近年来地价的调整频率加快。

2000年后贵阳市基准地价调整4次,2001年调整后,十多年间没有大动。而在2014年至2019年间,就在市场的转变中调整过三次。

资料图

此次拍卖,只是对于土地的产权,并不涉及地面上的建筑物等。地权相对清晰,已经拥有土地证,红线外做到了“五通”,但是建筑物则没有办理产权证。

而导致流拍的原因中,仍有土地和建筑产权的顾虑。

如今穿行在花溪田园路上,周边的城市开发提速,地块3号线一期建设推进,存量地块的价值预期向好的同时,

烂尾地块,都有一本难念的经。

开发波折

这块土地因涉及债权处置的纠纷,被申请执行司法拍卖。这也并非首次被法院查封。所涉系列纠纷显示出,那年间中小房企拿地开发,逐步走入的困局。

当年,房开公司成功拿地后,由一家多股东的民营建筑工程公司,成为工程的总包方。

2013年3月,这家工程公司以项目部的名义,将工程分包给个人,并约定自筹资金、风险自负等。

承包人拿到项目后,与工程公司形成挂靠关系,并以项目部名义向第三人借款用于工程建设,后由于没有履行还款约定,而被告上法院。

2018年底,这起借款纠纷由省高院发回市中院重审后认为,工程分包给个人承包期间,项目部的表见代理关系存在。

也就是说,第三人在借款给项目承包人时,认为其具有挂靠公司的代理权限,且未存在主观恶意等情形。

最终,工程总包方与项目承包人并未胜诉。

南湖路周边资料图

这个项目工程,还涉及租赁合同的纠纷。具体施工中的的劳务、机械租赁、周转材料、辅材等,被工程总包方分包给一家劳务公司。

2013年,由于建设需要,项目工程机械设备的负责人,向一家建筑公司租赁塔式起重机等设备两台,并且约定进退场费,按月等形式计算租期收取租金。

塔机进场后没多久就停用,一直放置在工地上,由此产生长期的租赁费与违约金且未按约定支付,因此被机械出租方告上法院。

2017年中旬,市中院在二审中,判决由工程总包方和劳务分包的负责人,各自承担相应的违约责任。

田园北路地块资料图

最终将这个地块推上司法拍卖的,则是房开公司自身陷入的股权转让的纠纷。

2013年,项目启动后不久,房开中的一个股东将股权及花溪项目的收益作价转让给房开方面。

由于约定的价款未按约定支付,房开方面被告上法院。而在2015年中旬的一审判决中,这个股东最终胜诉。

以约3000多万元拿地后,接连遭遇由于资金带来的纠纷等困境,直接制约项目开发。

再小的操盘,也与风险并存。

何去何从

尽管项目场地停工多年,依旧能够从指标中,感受到初期规划时,小而美的体验。

拿地时定位展览与住宅结合,文艺概念与居住价值的相融,本身还具备一定的文化纪念意义,与如今文旅发展的大节奏十分合拍。

位于贵大南校区旁,自带书香的气息,随同花溪湖开发推进,使得项目价值有效提升。

项目开发存在的难度,也是如何处理好展览的公益性,与住宅私密性的关系。

同时需要探索以适合文商旅角度切入,在营造消费体验的同时,实现全盘概念规划,以及产品价值等深化。

花溪湖效果图

与传统项目滚动开发类似,这种楼盘在入市的初期,也逃不脱开发融资与预售的资金滚动。

保本小赚看似难度不大,但是放在当时市场条件下,打造出爆款产品,作出更高溢价,也是颇具难度。

目前,从公开信息而言,虽然项目牵涉的债务较杂,但是单笔金额不大,规模仍然可控。如果不涉及大额抵押融资等情形,这块地本身增值幅度,算是值回花溪核心区位地票。

后期建设而言,存量货值重新核算过后,市场开发是延续现状,还是要推倒重来。关键都还要看,现有地面建筑的遗留问题如何化解。

这些都关系到,是否有机会被接盘,乃至盘活。

花溪湖两岸资料图

此次的法拍地块,也显示出贵阳中小房开,常见的一种开发形式。股权合作拿下土地后,敲定工程总包方进场,再由分包方完成开发,最后再来分蛋糕。

另一种路数的选择,则是静待良机。以适宜价格拿下地块后,等待楼市行情上扬时,适时引入第三方品牌合作开发。不仅大幅降低资金链的风险,而且可以实现稳定的财务预期收益。

近年来,品牌房开代建模式,已经在贵阳兴起。土著房企出地,大牌房企开发,为盘活陈年地块,提供新的有效途径。

不过,长年捂地也在面对更大的风险。这两年就有贵阳的陈年地块,确实因为拿地不开发而面临被地方收回。

当下的市场环境中,被接盘的转机,是否还会不期而至?走过粗放型增长的投机年代,至少让人体会到,

机会的背面,不会轻易地,让谁全身而退。

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