不动产市场四箭齐发是喜是忧?

台湾房产网

2020-09-24 10:30
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2018年第三季全台房市历经三、四年缓跌后宣告全面止跌,同时也结束了长达近15年的多头行情,并进入台湾房市景气的第六循环,2019年全台房市交易量与价格走势明显回温,预期未来房市仍有缓步向上回升的动能。

从2018年第三季至2020年第二季这两年房市景气变化观察分析,可以发现市场依空间规划、诉求对象、区域表现、产品种类呈现与过去发展有四大迥然不同的走势:

(一)「产品规划」以中小坪数为主流市场。

(二)「市场诉求」以刚性自住需求为主要对象。

(三)「区域表现」呈现中南部比双北强势,二线城镇又比都会热门。

(四)「产品类别」呈现商办比住宅强势,土地又比商办热门。

土地、预售屋、中古屋、商用市场四箭齐发

根据统计,全台至八月份为止,土地含地上权交易已经达到约二千亿的规模,人寿保险、建商交易金额不相上下,尤其中南部某些区域在去年提前部署购地的建商,短短一年价格竟然飙涨三成以上,难怪有些建商大叹买土地比盖房子赚钱,这种现象在今年持续发酵,各区抢地风潮有增无减。

根据住展杂志统计,今年自农历七月后至十月底止,北台湾房市928档期新成屋、预售屋推案预估量高达约2435.6亿元,不仅比去年暴增约七百多亿元,年增幅约四四%,更创下历年统计以来新高纪录。预期今年全年推案量将超过十二万户,推估金额将逼近一.五兆元。

根据内政部统计资料,全台一至八月中古屋交易量在新冠疫情影响下仍然超越去年同期,预期全年交易量会逆势成长6%至8%,有机会上看32万户,预售与新成屋同步成长,代表购屋市场现况温热,对未来购屋信心也充满期待。

唯住宅市场因前波反转跌幅不深,都会蛋黄区调整价格未达满足点,以致房价回温速度较慢,才会有北温南热迹象,尤其二线城市诸如基隆、宜兰、花莲、屏东、彰化、云林、嘉义……,因为房价基期偏低,1字头新屋更是热卖标的。

早在2019年初,笔者不断强调房市三宝(工商用地、商办、厂办)将有强劲需求,2020年工商用地及商用不动产市场交易持续增温,除了投资土地外,在工业地产也可以看到建商及人寿保险投资的身影,外商来台及制造产业回流庞大的需求,造成北市顶级办公一位难求,各大寿险、开发商、企业积极投入商办、厂办市场开发,加上资金回流将持续增长,大型企业投资意愿可望再度提高,这股热潮应该会延续三、四年。

四大重点因素发展动向决定房市四箭齐发未来兴衰

2020年全台房市无论是土地、预售屋、中古屋、商用市场,可谓四箭齐发,住宅市场除了刚性自住需求支撑外,换屋族群也信心增强,并摆脱观望立场勇于进场,由于资金充裕及利率偏低两大因素推升,中线投资的需求越来越多。

房市四箭齐发,对未来市场是喜是忧,端视四大重点因素的发展动向:

(一)经济成长动能是否持续增强:

台湾因中美商战促使台商资金与制造业大量回流,加上新冠疫情控制得宜,短期内经济成长较他国具相对优势,若经济成长在高科技产业优势领军下,推动另一个辉煌的世纪,当然对房地产的支撑动能就较扎实,市场回升也较正面稳健。

(二)有效实质需求面是否持续扩大:

未来三年市场增加的供给量大增,住宅市场的需求若没有注入大量的换屋市场,光靠自住首购刚性需求与假性投资需求是无法填补供给量,这是市场最大的隐忧。

(三)市场交易价量是否温和上升:

未来三、四年,无论是经济基本面、景气技术循环面、政策面,对房地产都站在有利位置,只要价量温和回升,就能持续约四年荣景,但若价量暴冲,市场荣景就可能提前结束。

(四)两岸不确定紧张情势是否缓和:

两岸关系是房市目前唯一最大的灰犀牛,若两岸相安无事,则房市荣景可期,一旦紧张情势不断升高,对台湾经济就有隐形的威胁,当然房市就会造成恐慌与卖压。

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