评级机构将房地产列为“风险较高”,还能买房吗?冯仑直言不讳

xi说楼市

2020-09-21 19:16财经领域爱好者
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标准普尔,简称“标普”,是全球信用评级机构领头羊般的存在,可以说是全球资本市场的“数据库”。依靠各种宏观数据、历史数据库等建立评估模型,进而对各个行业进行风险评估。

熟悉股市的朋友也应该知道,标准普尔还是“标普指数”的拥有者,是美股、全球市场的指数机构之一。由于极高的专业性,标普已成为世界权威的分析评级机构。

就是这样一家公司,在对国内87家房企的业务、财务数据分析之后,形成了一份评级报告,其中将国内房地产开发列为“风险较高”行业。

报告中尤其提到了这样一句话“若公司土储集中在三四线及以下城市,则后期发展与经营都将面临考验”。

面对这样一份并不乐观看待的权威性报告,还能买房吗?买房“亏损”的概率是否越来越高了呢?

一、房地产从“增量市场”走向“存量市场”

按照“经验主义”,房地产可能是“最安全”的资产,甚至没有之一。支撑这个“经验主义”的理由有很多,比如货币超发、贬值,房子蓄水池作用依然存在;比如房子关系到70%居民财富,不可能下跌;比如土地是最大的成本所在,而地价不可能下跌,等等诸如此类。

以上“经验”都没有错,房子作为国民财富的重要形态,关联甚广。但有一点要注意,作为商品,“供需关系”依然是决定房价涨跌的不二因素。随着房子越盖越多、住房需求越来越饱和,房子不可能无限增值下去。

在过去,房地产是一个“增量市场”,城市化带来的大量居住需求,带动了房地产的高速规模化发展。同时由于房子数量拥有的不平衡,有些人有多套房,有些人依然没房,在无房群体的数量依然较大下,房地产发展才始终在路上。

然而,不可否认的是,城市化高速发展的阶段已经过去了,无房群体数量在锐减,有房群体成为大部分。这从人均住房面积破40,人均住房拥有量破1.5套,都可以看出这个结果。

需求在下降,供应依然在上升,“供求关系”从以前的供不应求到逐步供大于求,房地产必然是一个正在缓慢下坡的行业。从那个原本是曙光万丈的“增量市场”变成了夕阳残红的“存量市场”。

二、既然缓慢滑坡,必然有地方出现“速降”

根据“供求关系决定房价走势”这个逻辑,很容易判断出楼市大致的几个类型:有些城市依然供不应求,有些城市供求已开始稳定,有些城市已经供大于求。

衡量因素从长期来看只有1个:人口。

人口数量决定住房需求,住房需求决定供求关系。因此,哪里拥有更多人口、拥有更多新增人口,哪里的房地产发展还会持续,反之则有些地方可能出现“速降”。

典型代表即杭州与鹤岗。

作为互联网重镇,作为拥有阿里巴巴、蚂蚁金服等重量级企业的所在,杭州已然成为互联网、新零售、区块链等新兴行业的聚集地。产业强势,必然人口聚集。数据显示,去年杭州人口净流入55.4万,已经达到一个小型城市总人口的数量。55万人将带来多少购房需求?作为本身人口超千万的特大城市,又有多少购房需求?毫无疑问,“供求关系”将长期保持一种良好的循环中,房价也同步得到支撑。

鹤岗则是另一面。鹤岗起初本身人口并不多,但作为能源城市,曾吸引了全国各地的人口前去就业、落户,可以说是一个因煤炭而起的“移民城市”。但随着煤炭资源的枯竭,大部分“移民”又像候鸟般离开了鹤岗。数据显示,鹤岗每年以1%的速度人口外流,目前净人口已不足100万。至于房价,根据房价网数据显示,鹤岗目前排名全国地级市倒数第一,几万元一套房的新闻都已经不那么新鲜了。

由此来看,最近多个重点城市房价出现明显下降,也是一脉同源。

三”长效机制“来真的”,长周期不再,高涨幅不再

这两天有个消息很让我吃惊。央行联合住建部发布的房企有息融资“三条红线”,居然是两年前就开始酝酿的思路。加上今年如此特殊情况下依然坚定“房住不炒”、“房不刺激”,这足以表示,今年这一轮房地产调控是坚定的、是长效的。

想想08年4万亿,想想15年去库存,再想想今年。今年的压力远大于那两次,可却坚决没有做任何放水的事,反而是拉紧调控。

再简单再解释下这三条红线:根据房企的资产负债率、净负债率、现金短债比情况,为房企设定融资规模上限。总而言之,有了这三道红线,房企依靠融资滚雪球、高周转的模式已经行不通了。而“融资”,才是房企的真正“七寸”所在,掐住“融资”这个口,房企经营、发展难度要比以前高得多。

我想应该不用再用过多篇幅来强调这一次长效机制与以往任何一次都不相同了,这次真的是十分的认真与坚决,不要再抱有假想了。

这就意味着,过去调控冷几年、不调控热几年的长周期不可能再出现了,一直不放松一直保持平稳才是主旋律。所以,对高涨幅不要再有妄想了。

那么,取而代之的是什么呢?正如标普评级对三四线并不看好那样,房价接下来将进入理性发展的阶段。哪里产业更强、哪里更能吸引到人口,哪里还有需求,哪里房价就根据“需求关系”而变化。反之,住房饱和、人口没有增长甚至流出的地方,房子会逐渐像鹤岗那样,由于供过于求而慢慢走下坡路。一定是这样的。

那么,未来还能不能买房?

国内最早从事房地产开发,地产大佬冯仑直言不讳:如果说刚需需要买房,什么时候都可以。如果是闲钱投资,不建议再有这种想法。如果坚持要投资,不是一定不可以,要做好筛选。他提出了人口增长、经济增长、基础设施增长这三个筛选条件。同时建议做好长期准备,未来房子流动性急速降低,投资炒房的风险很大。

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