波澜不惊!崇州土拍遇冷,三圈层的机会在哪里?

平平无奇的购房好帮手

发布时间:07-0911:41

昨天,远郊都江堰、简阳的两宗地块以底价成交,今日(7月9日),城西的崇州又有3宗地块接棒入市。

这是今年崇州的第二拍,首拍是6月23日的一宗55.08亩住兼商用地,虽然楼面成交价只有3166.66元/平米,但溢价率高达80.95%,创下2020年远郊土拍溢价率的最高纪录

不过,今天崇州的3宗地块终未翻出多大浪花,除宗地一有两家举牌,从260万/亩举到360万/亩、溢价率38.46%外,剩余两宗地都以底价成交,加上介绍地块时间,整场拍卖前后不到20分钟。

最后,宗地一、二地块被成都新蜀康建设投资有限公司分别以楼面地价3000元/平米、2166.67元/平米摘得,宗地三街子地块被成都雅居乐+陇海联合体以楼面地价1003.13元/平米摘得。

崇州楼面地价纪录是2019年11月27日成都隆腾投资集团创下的4583元/平米,其地块位于崇州主城世纪大道隆腾蜀州府项目的北侧,与今日上拍的一二号连襟地块相距约3.5公里。

此前,隆腾在崇州开发有隆腾蜀州府和隆腾凌云府项目,两个楼盘目前的在售价格为8200-9765元/平米,这基本是崇州主城区的均价。

今日的一二号宗地位置并不在崇州核心区,离成都最近的崇州羊马板块也有7、8公里的距离,地块也有一定的配建要求,宗地一需要配建用地面积3295.91平米的文化活动中心,宗地二将在地块南侧配建用地面积17623.37平米的体育公园。但地块周边的生态资源相当不错,其东侧是9 平方公里的黑石河城市公园,北面是340亩的崇州明湖公园,还近13.5公里绿道系统。

更重要的是,地块位于成都66个功能区中的智能应用产业功能区,其规划总面积20.64平方公里,定位是中国西部“智能家居+”产业新城。崇阳大道、成温邛快速路,以及第二绕城高速,可以方便的到达主城。未来还规划有地铁23号线,设崇州开发区站。

可别小看成都智能应用产业功能区,它不仅是省级经济开发区,也是国家新型工业化(大数据)产业示范基地,主要发展电子信息、智能家居、大数据和人工智能三大产业。

目前,经开区拥有国家级家具产品质量检测中心2 个,国家级企业技术中心1个,国家级工程实验室2 个,省级企业技术中心2个,成都市级企业技术中心 3 个;企业 400 余家,协议总投资近 500 亿元, 从业人员约 9 万人;“崇州造”铝制材料、手机检测设备分别占全球市场份额的15%、28%!

在智能家居产业方面,崇州连续两年举办“成都国际家居新锐设计师”大奖赛;引进索菲亚等3个智能制造示范项目,全友家私、掌上明珠被评为工信部“绿色工厂”,其中全友电商平台实现年销售额近15亿元,位居成都市行业第一。

目前,地块所在的崇州大数据国家新型工业示范园区,已引进中兴智慧、中科曙光、福立盟科技、绿欣集团等相关企业近160家。

崇州已经在逐步完善园区公共服务设施和生活服务配套,构建起15分钟生活服务圈,未来,这里会是集居住、酒店、购物、产业发展为一体的综合体,成为崇州又一个居住板块。

崇州最主要的板块有四个,主城区、羊马新城、街子和三郎。羊马新城与温江接壤,离成都最近,所以走量较多,承接了部分主城的外溢人群,嘉裕、恒大、花样年的项目集中于此,高层的价格从6000元/平米起,别墅可卖到12000元/平米。

崇州主城配套成熟,各种生活设施都有,还有万达广场、唐人街等,崇阳街道新房供应最多,高层基本起价在8000元/平米起,部分豪改项目,比如东原中业·印江洲项目,其洋房产品单价最高已达15011元/平米。

去年底,三郎镇划归街子镇,这个板块主要以旅游度假人群、投资客为多,所以项目产品以度假小户型和别墅为主,青城山居、中粮原山、中国青城国际颐养中心等项目在售,价格7000-12000元/平米,多数小户型的总价可以控制在100万以内。

据正合上半年的市场报告显示,崇州今年1-6月销售面积54.3万方,同比增长44%,成交均价8178元/平米,同比涨幅为8.8%。

除去划入成都主城区的青白江区和新津区,崇州的销量都仅次于彭州,排在都江堰之前。数据显示其80%的客群还是来自崇州城区及周边,大成都的客群约占15%,外地客群只占到5%。

今年上半年,成都中心城区的土地有11宗地块达到最高限价竞移交,成华区、天府新区、高新区、新都、龙泉都先后刷新了楼面地价;相比之下,远郊土拍却如死水一潭,除彭州、邛崃创下楼面地价新高外,溢价最高的也只有崇州地块的80.95%,其它鲜有超过50%溢价率,多数以底价成交。

在越来越高的回归主城呼声下,远郊楼市的机会在哪里呢?正合给出的建议是以内生需求为主,旅游度假需求为辅。以崇州为例,做强智能制造、优质粮油和康养旅游三大产业生态圈,吸附更多产业人口,优化旅游度假产品,形成更具特色的差异化竞争优势,再辅以更便捷的交通、更高的性价比和品牌,才是去化的核心因素。

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