物管上市潮有利房企健康转型

每日经济新闻

发布时间:07-0222:35

每经评论员 薛晖

品牌房企的旗下物管公司再次掀起一波拆分上市潮。仅6月29日一天,就有3家物管企业公布了IPO进程,其中正荣服务将于香港IPO,全球发售股份2.5亿股,另有世茂服务和金科智慧服务递交招股书。此前的6月24日,已有3家物管企公告了IPO进程。至此,今年上半年已有8家物管企业成功上市,另有8家递交招股书。此外,还有一批大牌物管企业正在准备启动上市程序。

众所周知,房地产业经历二十余年的高速发展,房企普遍负债率较高。而近两年新房销售增速已明显放缓,加之房价上行空间有限,因而房企利润率逐年下滑,房企资金风险就凸显了出来。去年以来,中小房企破产、资金暴雷等事件频发。对“求钱若渴”的中小房企,赴港上市成为救命稻草。除地产平台上市之外,拆分物业公司上市,亦是一条自救之路。物管拆分上市,既可以开辟新的融资渠道,降低母公司金融风险,同时也可以为企业扩张注入资本动力。

物业公司上市的意义不仅限于融资和降低风险,更重要的是为房企打开了另一扇可持续发展的大门。

早在全国商品房年度销售额首次突破10万亿元的时候(2016年),不少房企就开始未雨绸缪,寻找新的增长点。因为房企心知肚明,卖房子迟早会碰到天花板。因此,多元化一度成为头部房企的最时髦的口号:造车者有之,造机器人者有之,养猪者有之,跨界互联网者有之,投资大健康者有之……

房企的多元化探索,有的铩羽而归,有的前途未卜,凡与主业距离越远的探索,前景就越是扑朔迷离。而在房企的诸多业态中,原本最不起眼也是最“土气”的物管业,却异军突起,成为资本追捧的风口。真是“有心栽花花不开,无心插柳柳成荫”。

2019年全国商品房销售额达到了16万亿元(2018年已超过15万亿元),房企普遍认为16万亿元已是行业“天花板”。这之后,房企路在何方?房企新的经济增长点在哪里?

物管行业受追捧就是因为资本嗅到了房屋销售“天花板”的味道。16万亿元很难再突破,但这个数字的背后是百亿平方米的已售商品房,是天量的物业和数以亿计的有房族的日常服务和消费——这些就是物管的大生意!

传统的房地产业是建房子和卖房子,百姓的居住面积一定存在天花板,而百姓的居住品质提升却没有天花板。社区商业、邻里服务、社区智能,均可以借助于现代科技提升费效比,从而为物管企业带来丰厚利润。正是基于这个逻辑,拆分上市的物管企业股价普遍优于其地产母公司。今年以来,物业股累计上涨近50%,远超热门的医疗和保健行业,甚至有5家物业股涨幅超100%。

进入“后16万亿”时代,触及天花板的房地产业如何可持续发展,是一个不得不回答的问题。继续卖更多的房子,卖更贵的房子?如果沿这条路走,就只能继续加杠杆,继续债台高筑。去养猪或造车?绝非多数房企可选的路径。而物业对于房企是驾轻就熟的领域,既有基础也有经验,加之资本和技术赋能,实际上大有可为。

房地产的初衷就是为了提供美好生活——建房子是一条美好生活的路径,打理房子、居家服务同样是为了美好生活。后者可能更环保,更有技术含量。可以预见,未来会有更多的品牌房企拆分物管公司上市,也会有更多品牌管企业借势扩张,营造物管的航母级企业。

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