传闻落地，绿城归来，可还是那个翩翩少年？
烟台楼事2020-06-09 09:19
地上本没有路，走的人多了，也便成了路。
刚需还是那个刚需，黄务已不是当年的黄务。2007年8月3日，在烟台“贯通南北山海”的号角中，青年南路通车，这也是连通芝罘区“南部新城”的第二条路。
彼时，通世南路还在建设中，而胜利南路还没有规划。
随着青年南路的贯通，人口的动向、轨迹在慢慢的南移，黄务片区承接了烟台的刚需人群，道路周边的居住区也在慢慢的建立，生活氛围也在慢慢的形成。
就这样，青年南路成为烟台地产市场的发展脉络的见证者。
01
2007年，烟台房地产市场刚刚兴起不久，下曲家在还很“荒凉”的土地上，开发了馨逸园项目。那时候感觉，仿佛要跋山涉水才能到达这里。
那时候的黄务片区：
位置上，三区交汇处，北有芝罘中心区，一条港城大街贯通福山区和莱山区。
规划上，有烟台“南部新城”的概念，众多利好的消息，让这里成为“价值高地”。
价格上，这是烟台相对房价较低的地方，大量的刚需客户选择来这里买房。
慢慢的，这里人越来越多。
2009年，千乐置业开发的山语世家，以高“颜值”惊艳面市；
2011年，在红旗中路南侧，阳光上城出现，靠近鲁东大学，顺利销售；
2013年，一线房企入驻，保利置业进入这个区域，紫薇郡项目顺销，这是保利在烟台的第二个项目。
一线房企在这里放了一炮后，这个区域仿佛平静了下来。在沉寂了5年后，这条路上的房地产项目再次热闹起来。
2018年，万科与南尧合作，中南府项目立项；
2018年，金象泰拍下祈雨顶地块，定名金象泰翰林苑；
2019年，瑞东地产拿下通林路地块，定名瑞学府。
同年，裕丰地产拍下下曲家水库南地块，建筑面积近30万方，这是2019年拍出的建筑面积最大的地块。
青年南路不再年轻，没有多少青春可以挥霍。有人说这是因为裕丰地产建了崆峒岛的回迁房，这个地块是相关的补偿，但这无关紧要。
就在最近，下曲家水库南地块周边立起了绿城的围挡，“传言”落地，裕丰将和绿城合作开发该地块。
曾经“土著”房企开垦的土地上，又引来了一线房企的“落巢”。
02
作为本土房企，裕丰地产开发的第一项目是位于芝罘岛的西海岸项目，虽然周边配套不是很齐全，但小区本身的设计和周边环境还是很不错的。
作为一线房企，绿城进入烟台的方式，选择了比较保守的合作模式，与本土房企祥隆合作开发了莱山区祥隆绿城诚园项目。
成全了别人，也陶冶了自己。——甲方乙方同样是一线房企与本土房企合作，绿城的方式有些不同，祥隆和绿城是雇佣关系，绿城只是代建，也就是输出品牌、销售管理、工程管理等。
绿城更像是一个大型的代理公司，属于祥隆的乙方，收入来源只是项目的销售提成而已。
在这种“代理”的方式上，绿城的第一个项目一炮走红，成为烟台单价最贵的项目之一。
就在大家以为，绿城与祥隆合作的第二个项目，位于莱山区陈家的蘭园（可能要黄）要很快面市的时候，绿城将裕丰地块“易容”，抢先一步出街了。
绿城和裕丰，不仅要直面金象泰翰林苑的竞争，还要考虑万科中南府和瑞学府的客户分流。
03
2019年的青年南路，是非常激烈的，万科中南府、金象泰翰林苑、瑞东瑞学府相继面世。虽然他们之间在位置上有所差异，但也存在一定程度的竞争。
从去化率上看，瑞学府凭借紧邻三中、港城中学（三中初中部）的优势，销售了八成多；万科中南府凭借品牌和更靠近中心区的位置，销售了五成多；金象泰翰林苑靠近鲁峰小学，销售有四成多。
绿城和裕丰的进入，与金象泰的竞争将会是白热化的，两个项目仅有一路之隔，区位、配套都是一样的，不一样的只是产品的规划、设计和品牌附加值。
翰林苑的户型从95㎡到140㎡，涵盖刚改和改善性客户，而绿城以往的项目，多是面向改善性客户，它将来的产品与金象泰会有一部分的重叠。
金象泰作为本土房企，熟悉烟台的“风土人情”，需要“抢收”。
绿城有裕丰作为本地的资源，还具有一线品牌的优势，而且是大体量的社区，也有利于项目运营。
另外，裕丰拿地的楼面价是2910元/㎡，远远低于金象泰翰林苑的楼面价5058元/㎡，从成本上来看，绿城和裕丰有很大的价格优势。
04
黄务还是那个黄务，房价已不再是那个房价。
绿城一直有“人文理想主义”情怀，在这个依山而立的地块上，或许会打造高端改善项目，但随之而来的，价格上也可能会是新的高度。
祥隆绿城诚园的“一座绿城，半壁烟台”宣传语犹在耳畔，凭借优越的位置、环境、配套以及品牌获得客户的认可。
虽然我们还不知道此次合作，绿城是否和以往一样只是“刷脸”，但我们知道的是，绿城和裕丰的项目所在的黄务片区，与诚园项目的位置不可同日而语，那里可是烟台的富人和贵族区。
区位上，黄务只是交通上便利一些，配套上只有“三中”和在建中的乐凯购物公园，环境上也没有什么亮点。另外，作为基础，裕丰与祥隆的实力也有一些差距。
“南部新城”的概念已经被“高铁新城”所取代，除了“三中”，南城能打出的牌几乎已经没有了。
黄务片区的区位、配套、环境、发展等整体状况还不能支撑起绿城的高端项目。
另外，在2020年的供地计划中，区域内的姜家疃北侧地块、鲁峰北地块、官庄地块也在其中，如果成功出让，也会加剧区域内的竞争。
位置还是那个位置，配套还是那些配套，价格已不在较低的价格。区域内的房价已经很高，产品设计也已经是改善类的产品居多。
曾经是刚需客户的聚集地，芝罘区南城现在已经不是刚需客户所能够承受的。
这些刚需客户会去哪里呢？或许只楚板块会承担起这样的功能吧。
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