费城东北区的房地产市场逆势而行,疫情中房价不降反升

文化意趣

发布时间:05-2507:38

新冠可能对费城的房地产市场造成影响吗?答案是必然的,这场全球性的浩劫已牵动了所有行业,在全美特别是对航空、酒店、旅游等经济支柱行业造成了毁灭性的打击,美国股市也创历史,因联邦发布的抗疫消息触发连续数次熔断。全面走低之下,大费城地区、特别是费城东北区的房产价格却在疫情中保持坚挺、不降反升便成为现象级的存在,分外引人注目。

根据Zillow.com的房产数据,大费城地区4月份成交房产的平均价格为27.2万美元,较去年同期增长了13.4%,为10年同期最高。即使如此,27.2万的均价与纽约相比依然相距甚远,其中尤其是费城东北区,以一己之力拉低了整个大费城房地产的均价。

Zillow.com图表数据显示,邮编19149(费城东北区)在2020年4月的房产均价仅为171843美元,每平方英尺均价仅为152美元,大幅低于整个费城180美元的均价。三者对比,纽约房产均价>费城>费城东北区,且在疫情之下,费城东北区区域内房产求大于供,属于卖家市场。

费城东北区成纽约客的“后花园”和“避难所”

新冠疫情爆发以来,纽约房地产市场就开始动摇。这波疫情导致人口密度极高的纽约市成为重灾区,民众为了避开疫区开始锁定纽约附近的宾州、新泽西州和康州等地区。根据美国邮局USPS提供的邮件转寄服务数据分析,邮件转寄目的地中,费城转寄申请排名第3,其中以费城东北区占比较大,东北区转寄申请又以华人占比最大。长久以来很多华人生活在纽约空间狭小的华人社区,不但租金高昂而且人口密集容易加速病毒的感染传播。经过本次疫情的教训,很多华人希望离开高风险区,但考虑到经济来源的不确定性以及华人固有的精打细算,“廉价、便利、居住舒适、搬家成本低”几大因素促成了很多华人选择离开纽约到距布鲁克林不远的费城东北区置业安家。

费城东北区最早期曾为二战退伍军人居住区,基础设施齐全但城市建设陈旧落后,经济发展也特别慢,成为事实上的贫民区,当地居民都不愿意前去购房定居。在20世纪末,一群来自中国广东五邑及福建的华人发现了它的独特的无可替代的优点:费城东北区虽然落后,但是地理位置优越,与美国金融中心纽约之间只需1.5小时的车程,可谓特别近。高昂的居住成本使在纽约无法安居置业的人选择在费城东北区购买房产,于是,最擅长捕捉商机的广东五邑人和福建人把投资目光锁定了这个区域。经过多年发展现在的费城东北区已成为一个小有名气的华人聚居区,慢慢改变了费城东北区以白人为主的社区面貌。据了解,目前费城东北区华人占比达30%,是白人之外最大的族裔群体。并且,这种情况还在持续发展。

费城被誉为纽约的“后花园”,房价也正步纽约后尘在不断攀升,大有让人望而却步之势。费城东北区则有望与布鲁克林成为双子星交相辉映,1.5小时车程、工作生活方便、探亲访友便捷、生活成本相对低廉……最近几年,新移民的增加又为华人在费城东北区的人口占比加入权重,它已在慢慢地繁华起来。费城东北区房地产正在成为华人投资最靠前的选项,是一只潜力股,有着巨大的上涨空间。受前期投资东北区房地产、现已获得良好回报的吸引,以后几年依然会有大量华人前来这里置业投资。华人巨大的人口基数和有房在手才能安居的消费习惯,费城东北区几年内房地产交易量价齐升已毋庸置疑,前景十分值得期待。对费城东北区房地产投资回报预期的看涨,到目前为止还没有投资理财专业人士作出负面的评论。

费城第二唐人街的诞生大势所趋

费城东北区房地产一枝独秀原就是有迹可循的。疫情之前,不少纽约客及美东大城市的居民已经看好了这里。对于费城东北区的居住环境,大家普遍的反映首先是“便利”,东北区至费城市中心仅15分钟车程,距纽约仅1.5小时车程;此外还“便宜”,3500美元的月收入即可养活全家,毫无压力。

近几年,华人商业和文化设施在费城东北区大增,如新开放的怡东广场让华裔居民有了自己的娱乐休闲场所;华人博物馆的成立让居民有了文化基地;地王广场成为新的商业中心;闽恩教会、开元寺等让个宗教人士都有了信仰寄托的场所;加上恒发超市、东北区中文学校、多个老人中心等,费城东北区整体的配套设施越来越全。

2020年1月6日,全美第一家由华人创办的房地产交易中心——费城东北区房地产交易中心正式启用,启用当天同时举办了首届费城东北区房地产交易会,有大费城地区12家最为主要的华人地产商带货赴会。这次交易会同时落实“费城第二唐人街”的设立。

Zillow.com分区图的数据显示,围绕东北区Castor Avunue和Bustleton Avunue这五条横街与Levick Street及 Princeton Avenue这八条纵街所形成的地带,住家与商家总共占了3000栋房子。而近年来华人在其中的物业已经达到1350栋,华人商户也有近百家,形成小有规模的商业中心。“费城第二唐人街”的核心选址地段四通八达,商业店铺串联,随着越来越多华人商家的进驻,大家公建配套设施,将是未来最为理想的发展前景。

费城东北区房地产交易中心总策划人、美国华人华侨联合总会主席林建新认为,如果有更多华人商户涌入此区域踊跃投资,带动当地房产行业与商业的发展,将极大地推动费城第二唐人街的建设发展,这对于当地华人进一步融入美国主流社会具有重要意义。

“广聚人气、铸造文化、政府背书”,有了天时、地利,费城东北区的发展还有“人和”利好因素

天时、地利、人和,是成功的三个必须要素,如上述,天时、地利已占,费城东北区发展的“人和”因素也是给力的。打造“第二唐人街”一直是费城华裔居民的共同梦想。费城东北区房地产交易中心启用当天,便有超过500华商进入会场,来自纽约、费城等城市的看房客人数太多,现场人头涌涌,未能进行有效统计。这些潜在的购房者成为“费城第二唐人街”形成的必要条件,尤其以聚集人气最为重要。“人气聚则华埠立”,“华人持有”已占该地段30%的商铺量,以目前的发展势 头看,30%很快就会被突破,这个数字快速、逐年增长将倒逼“费城第二唐人街”的形成。

另外,当地政府部门也在积极地为华人创造创业、置业的良好环境。费城、宾州、联邦等多级政府机构和相关部门均曾到访费城东北区房地产交易中心的创建方费城华商会,视察了费城东北区首届房地产交易会,对建设“费城第二唐人街”的设想给予肯定,并承诺在政策上给予支持。

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