文 | 研究员 包旻
作为国内最早布局集中式长租公寓的运营商之一,魔方的发展历程可圈可点,十年行业沉淀,企业综合竞争实力较强。
2020年一季度,魔方重回运营商阵营规模榜首位,凭借多年沉淀的运营管理优势,以中资产为基石,大力发展轻资产,逆势实现稳健增长。
以下本文将从企业布局、商业模式、产品打造、项目运营及未来发展等多维度全面解读魔方。
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全国化布局,开业规模领跑
作为国内首家连锁集中式长租公寓运营商,魔方深耕行业十年,旗下管理规模累计近10万间。目前,已进入全国20个城市,运营200多家门店,基本完成品牌全国化布局
从城市布局来看,主要围绕长三角、粤港澳大湾区及中西部枢纽城市进行战略布局,聚焦产业经济发达、人口流动性大、租赁活跃度较高的核心一线城市,以北上广深作为主力根据地,并辐射周边核心二线城市,打造品牌网络。
魔方全国城市布局情况
资料来源:官方网站
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轻资产加速,全产品覆盖
魔方自创始之初,通过中资产(包租)这类相对较重的模式切入长租公寓,完成起跑阶段的规模化布局。2019年,魔方完成D轮融资后,宣布轻资产战略加速计划,将通过加盟、托管、合资等多样灵活的合作方式,对外输出管理和品牌。转型后,新拓展项目中轻资产项目的占比提升显著。
围绕租赁各细分群体的需求,魔方在产品打造方面已实现全产品线布局,覆盖高中低各类产品,包括白领公寓魔方公寓、中高端公寓魔尔公寓、V客青年公寓,以及企业公寓9号楼公寓。
尤其,2019年魔方将9号楼公寓提升到核心的战略位置,大力推进蓝领公寓发展节奏。目前,魔方9号楼公寓规模约 10000 间,在蓝领公寓细分市场也位居头部。同时,蓝领公寓产品经过不断迭代优化,已升级到3.0版本,产品力在业内具备较强竞争力。
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一季度运营稳健,核心八城市占率较高
1、开业新增889间
截至2020年3月,魔方旗下品牌公寓的开业规模接近5万间,重回《2020年一季度运营商长租公寓规模排行榜》第一位 ,在创业系运营商阵营内,规模优势领先。
一季度,受疫情影响魔方开业增速放缓,但仍保持增长,核心八城项目整体出租率达到83%。凭借轻资产管理优势,新增开业房源889间,其中,轻资产项目占比达84%。同时,新进入城市衢州
魔方Q1新开店情况
数据来源:CRIC城市租售系统
2、城市产能聚焦一线,北京价值量最高
通过对魔方在八大租赁城市运营数据的跟踪监测(选取中资产模式项目):
一季度,从城市租金收入分布来看,上海占比最高,达到25.2%,其次为广州、深圳和北京,四城占比总计约83.2%,一线城市的价值量较高。武汉项目受疫情影响出租率,收入占比最低。
结合各城市租金收入和规模分析,一线城市中北京、上海的项目价值量较高;二线城市中成都的项目价值量较高。同时,由于一二线城市间租金差距较大,也在相当程度上拉大了城市间租金收入比例的差距。
数据来源:CRIC城市租售系统
3、典型门店贡献比高
一季度,对魔方在八大租赁城市的运营门店跟踪统计:
一线城市中,整体项目产品定位偏中高端,一些规模较大、运营周期较长的门店运营相对平稳,受疫情影响相对较小,市场认可度较好,租金和出租率均保持在高位,对城市的业绩贡献较高,如2017年开业的魔方公寓北京普乐门CBD店是魔方一季度全国业绩最高门店。
二线城市中,市场租金相对较低,产品定位偏中端,项目主要依托优越的地段位置,成熟配套和交通便利,获取较高的租金和溢价,如魔方公寓成都文殊院店。同时,由于受疫情影响,武汉门店整体出租率较低,而魔方公寓武汉古田二路店作为武汉体量最大门店,结合较高的租金,单店城市业绩占比达到26.4%。
魔方Q1八城典型项目情况
数据来源:CRIC城市租售系统
一线业绩最高门店——魔方公寓北京普乐门CBD店
魔方公寓北京普乐门CBD店的产品定位于中端白领公寓,项目位于北京朝阳区四至五环间CBD核心,地段位置较好,周边配套完善,交通便利,地铁一号线四惠东站,步行10分钟到达,主要面向在建外SOHO、国贸、大望路、四惠、慈云寺、CBD等区域上班的白领需求。
项目运营周期较长,体量较大,成熟度较高,出租率相对稳定。结合北京较高的租金水平,项目一季度业绩在全国门店中排名第一,同时,在北京项目业绩中贡献比达到19.5%
项目照片
数据来源:CRIC城市租售系统
二线溢价最高门店——魔方公寓成都文殊院店
魔方公寓成都文殊院店位于成都武侯区中心板块,区域配套成熟,交通便利,距离文殊院地铁500米,步行30分钟到达天府广场、春熙路、太古里等商圈。项目配备多功能健身区、阅读区和商务谈判区,智能快递柜、独立快递室及家庭影院。
项目坪效约104.75元/月,对比周边个人房源和分散式公寓的租金溢价较高,分别达到107%、65%
项目照片
数据来源:CRIC城市租售系统
4、以中端白领产品为主力
从八大核心城市整体产品分布来看,2000-4000价格段占比最高,达到60.3%;目前,魔方的产品结构偏中端为主,主要聚焦租赁需求度较高的白领和蓝领群体
数据来源:CRIC城市租售系统
分城市来看,结合各城市租赁市场需求和支付能力,城市间产品差异性较大。
一线城市中,北京的产品中高端占比较高,6000以上价格占比达到42%,其中,魔尔公寓北京魏公村店租金价格到达10000元/月,这类高端产品占比达3%;深圳的中低端占比较高,1000-3000价格占比达到72%
二线城市中,成都的产品偏中高端,3000-4000价格占比达到64%,南京由于城市深耕时间较长,各类产品布局较均衡。
数据来源:CRIC城市租售系统
5、八城市占率8.9%,南京市占率最高
通过对比一季度国内TOP20长租公寓在八个城市的累计开业规模来看,魔方的市场占有率达到8.9%位居第三,在八城区域内具备一定规模优势。
分城市来看,魔方在南京、广州、武汉的市场份额较高,分别达到20%、12.4%、11%。南京作为魔方深耕多年的大本营,运营成熟度和品牌口碑较好,市场份额仅次于龙湖冠寓。而武汉作为中部交通枢纽型核心城市,集中式公寓市场发展刚处于起步阶段,也是魔方重点布局城市之一。
数据来源:CRIC城市租售系统
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未来展望
2020年,租赁行业仍将处于整合阶段,长租公寓企业的两极化将愈演愈烈。对于抗风险能力相对较强的行业头部企业,有望通过收并购及合作的机会,把握危机中的机遇,进一步强化企业优势。
自成立之初,魔方一直保持较为稳健的发展速度,在人才团队培养、运营管理系统打造方面沉淀了扎实的基础,将为魔方下一阶段加速发展提供核心竞争力。而随着轻资产模式实践的深化,通过输出运营管理经验和品牌价值,魔方在行业内的企业价值和品牌影响力将会得到不断提升。
/End.
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通过大数据及算法研究,分析租赁市场
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