租金“虚高”下的深圳写字楼:企业退换租,二房东难以生存

发布时间:04-2612:05

空置率超北上广,深圳写字楼深陷租金“泡沫”。

4月底的深圳,天气有些转凉,在前几天接连的阴雨后,“90后”中介陈峰(化名)似乎变得更加焦虑。

“从今年开始,我都没有签单。” 陈峰在对话框里打出颇显无奈的语句。

陈峰负责的区域是福田CBD,一直是深圳写字楼租金最坚挺的地段,此前他基本上每个月都能稳定开1~2个单。

“现在写字楼行情不太好,我们门店有关写字楼的单子基本上都是年前成交的,很多同事现在都转去做新房了。”

从2014年入行以来,陈峰见证过深圳写字楼“一路向西”的巅峰期,也领略过投资客蜂拥而至到黯然离场。如今,他不得不做好要换业务线的心理准备。

近期,多家机构发布一季度写字楼报告,虽然数值略有不同,但整体态势基本一致——深圳写字楼延续上年走低态势。

其中,第一太平戴维斯报告显示,深圳一季度写字楼平均空置率达26.2%,全市平均租金下降至每平方米每月201.7元,租金指数环比下跌1.6%。

同时,戴德梁行报告显示,受疫情爆发的影响,深圳甲级写字楼市场于节后短期内基本处于停滞状态。一季度深圳甲级写字楼平均租金环比上年末下降 3%,空置率约24.6%。

但值得注意的是,北上广深同期对比下,深圳空置率位居首位。其中,除上海写字楼空置率在21%,北京、广州空置率均在20%以下。

对此,第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿认为,今明两年都是深圳写字楼空置高峰期,而今年第一季度受疫情影响,写字楼行业受到压制,空置率明显提高。此外,一些新入市的写字楼物业议价空间大,导致租金下滑趋势也十分明显。

“估计这样的情况会延续到第2、3季度,可能第四季度才会回暖一些。”吴睿进一步表示。

近几年,深圳写字楼空置率居高不下一直是热点话题,背后除了经济环境不稳定,部分中小企业支撑难,无法维持稳定承租,也有深圳供应体量持续走高,长期供求不平衡所导致。

公开资料显示,2016年~2019年间,深圳写字楼空置率从13.3%升至20%,与空置率相应的是,深圳写字楼新增供应量也从130万平方米升至200万平方米,供过于求现象持续存在。

一场突如其来的疫情冲击,深圳写字楼境况被放大,也突显了不得不面临的诸多现实问题。

一方面,难以维持生存的企业退租、换租,缩减办公成本成为趋势;另一方面,写字楼租金“虚高”,谈判议价似乎逐渐失去秩序。

“我们最近带看的客户不多,跟去年同期比,下降了不少,即便来看的客户也都在降低预算。”在一家专做写字楼承租的线上平台工作了3年的中介郭全(化名)透露。

事实上,老家在湖北的郭全,今年并没有回家过年,原本想着能够凭借春节留在深圳,多跑几单“捡漏”,却因为疫情的原因,连续几个月基本“无收入”。

“现在大部分需求的趋势,是大的换小的,小的换便宜的。”郭全直言,他所在的业务区域是罗湖区国贸附近,虽然大多写字楼与南山、福田相比颇为老旧,但得益于区域属性,做外贸和物流、旅游业的客户多也比较稳定,需求一直都在。

疫情蔓延后,对外贸、旅游行业的影响却是最直接的。“罗湖这边的倒下的大多也都是这些公司,每一栋每一层都有,基本上关门了很多。”

相应的变化也体现在被需求的一方。“现在每栋写字楼基本上都有多间空置,所以很多价格都可以谈,甚至免租期15天、一个月都有。”在郭全看来,现在不管是一手业主,还是二房东,能给的优惠和价格空间都比较大。

对此,中原写字楼部董事总经理范进佳接受乐居采访表示,写字楼市场环境颓靡的背景下,谈判的余地确实会比较大,但是市场价格未必能够直接反应,很多时候租金虚高,但会从侧面调整,比如免租期放宽,其实就是相应的租金下降。

而据中介郭全透露,以国贸商业大厦、海外联谊大厦这些罗湖老牌写字楼为例,此前每月的租金水平都在90~110元/平方米左右,现在接受每平方米价格幅度下降在5%--8%之间,必备免租期,总价上也能再有优惠。

从车公庙地铁站D出口走出,穿越地下两层美食街,一排整齐的写字楼掠过眼前。“这是车公庙这边性价比最高的写字楼,租金相较福田中心区和竹子林都有优势,但是现在也有很多空置。” Q房网中介张鹏(化名)说到。

在张鹏看来,车公庙片区的写字楼跟此前高峰期的价格相比,租金下降幅度一度到30%。以金运世纪、创建大厦等写字楼为例,大面积180~250平方米左右的办公空间,现在每月租金在99~160元/平方米之间,此前高峰期的时候每月大概在180元~200元/平方米左右。

对于承压能力,被需求方越来越处于劣势。“现在的价格也好谈,可以按你的心里的底数出个价。” 张鹏对于价格谈判有足够信心,在他看来,现在基本上直接谈租金总价,2.8万元每月砍到2万元都可以谈,只要业主或者二房东可以接受。

张鹏认为,“目前二房东比业主更好谈价,因为很多快要撑不住了,甚至也有毁约不要押金,也要把物业还给业主的。”

同样的情况在写字楼供应过剩更加显著的南山,似乎也在上演。

在高新科技园片区的大冲商务中心A座,租金价格已经没有太大的竞争力。负责该片区的中介李权(化名)直言,“现在季付、半年付都有相应优惠,免租期也可以谈,他们(二房东)基本上很多已经不赚钱在租。”

“这边的租金去年大概是每月108元/平方米,包含管理费,今年全部谈下来大概在每月90元/平方米,每平方米便宜十多块的同时,也还是有商量余地。”李权表示。

潮汕人老张帮公司运营管理的大冲商务中心A座两层楼,这几年的明显变化是企业对于大面积办公的缩减。“以前我们没有小的办公空间,现在都拆做小的,因为不太好做了。”

“我们这栋倒闭2家公司,一家是做美容的,一家是咖啡店。”老张跟乐居透露。

距离高新科技园2公里外的深圳湾科技生态园,也是大量小微企业驻扎的办公园区。根据中介提供的信息,一间253平方米左右可容纳20余人的办公空间,租金每月86元/平方米,管理费19元,价格最终可以谈到一半。

一直以来,由于供应量持续大体量增加,南山区的写字楼近几年空置率都在30%以上。据中原写字楼部董事总经理范进佳透露,南山区每年的供应体量平均在150~180万平方米,供应占比全市7~8成,目前最新空置率更是到35%。

空置率背后是租金下滑,也加剧了二房东艰难生存的现象,范进佳直言,二房东走过2015年黄金时代后,基本上逐年趋势是往下的,特别是在去年已经明显不行,很多小的二房东被吞掉,差不多都淘汰出局。

“以前的二房东的收益在运营、服务上面,都可以提高租金市场价的30%~40%,现在因为空置率高的原因,租金变低,已没有太多利润空间。”

事实上,压力之下,几乎没有谁能独善其身,而问题的本质还是在于如何改善写字楼过剩的现象。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿认为,总体上需要从两个方面调节,一是业主方,要积极招商,调整出租策略应对危机,以及新写字楼物业延缓入市时间,但整体作用比较有限;二是政府方面,要加大中小企业复苏政策力度,比如租金补贴或者是其他的复苏支持。”

对此,范进佳也表示,深圳应该加大优惠政策力度,在吸引外资入驻的同时,留住本地优质企业,扶持中小型企业。“如果有长期稳定支持,凭借深圳业态更新的应变能力,后期都能改善。

此外,吴睿还补充,从长远来看,政府应该思考深圳土地供应结构的不平衡问题,并考虑适度地将一些商办或者工改工用地中,增加一些居住的指标,让深圳未来办公和居住的结构更加平衡。

值得注意的是,今年1月,深圳曾发布征求商业、办公用房改建为租赁住房的意见稿,旨在推动多渠道解决租赁住房的困境,引导既有商业办公用房改建成租赁住房,进一步拓宽租赁住房供应渠道。

若后续能够成功推进,深圳写字楼市场供需矛盾将有望得到实际解决。而日后承接大湾区规划和先进示范区等一系列利好政策的推动,深圳写字楼市场的未来依旧可期。

文| 涂梦莹

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文章来源:新浪乐居

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