旭辉“求变”:打造有弹性的增长

发布时间:04-0908:42

作者雪球ID: @市界见闻

2016年时,旭辉总裁林峰发表过一段讲话,其中提到旭辉的新目标:外界很多人认为旭辉是一匹黑马,但旭辉要做一个三好学生。

四年之后,旭辉交出的2019年度成绩单显示,全年合同销售额为2006亿元,同比增长32%;营业收入547.66亿元,同比增长29.26%;实现总利润90.41亿元,同比增长27%;净负债率68.5%,相较2019年中期下降1个百分点。

从追求高速增长到注重规模、利润、风险三者的平衡,旭辉正在变得像一个“三好生”。

从快速增长到弹性增长

从2015年到2019年,旭辉合同销售额由302.1亿元增至2006亿元,复合年增长率高达60.53%;营业收入由182.3亿元增至547.7亿元,增幅达到200.4%,如今在旭辉的身上仍能看到高速增长的影子。

2019年旭辉超额6%完成目标。在业绩发布会上,旭辉又提出了2020年2300亿元的新目标,将会比去年增长14.7%,成为同梯队企业中增速最快的地产公司之一。

但旭辉正在变得更加谨慎,将增长、盈利、风险平衡考虑。虽然管理层提出了2300亿的新目标,但按照其公布的3800亿元可售资源计算,可售资源同比增长了24%,今年销售目标的增长率为14.7%,说明管理层留下了一定的弹性空间。

今年推出的3800亿元可售资源中,一二线和准二线占比达89%。截至2月底,旭辉控股的总土储面积约6540万平方米,对应货值9880亿元,相当于三到四年的销售额,处于合理区间。

旭辉控股董事局主席林中表示,预计今年一、二线及强三线城市市场表现好于三、四线城市,下半年将好于上半年,且今年有销售去库存的政策支持,所以对完成目标有信心。也就是说,在维持增长速度的同时,旭辉正在让自己变得更有弹性空间。

三个方向调整保利润

旭辉2019年业绩会释放出另一个信息是将会更加关注内部效能指标,把核心利润增长的重要性提高。

从财报披露的信息看,旭辉开始做三个方面的调整。首先是提高项目权益占比,同时通过多元化拿地方式降低土地成本。

2019年旭辉合同销售中权益比率仍低于60%,但新增土储权益比率重已提升至65%,管理层表示未来二到三年预计可以升至70%,将会带来更多的确认收益。

在拿地方式上,旭辉也开始调整结构。2019年,旭辉加强了合作并购、旧城改造、商业购地等途径获取新的土地储备,其中包括建面45万平方米的石家庄核心长安区项目、建面27万平方米的成都新都区商住项目、货值超340亿元的太原一、二级联动项目,以及通过与大湾区房企战略合作获取的深圳坪山项目等案例,从公开市场拿地的比例从2018年的89%下降至67%。

2019年,旭辉33%的新增土储是通过公开招拍挂之外的多元化途径获取的,平均地价5425元/平方米,占当期销售均价32.5%,要低于在公开市场的地价占比。林峰表示,未来旭辉将继续加大多元化拿地的力度,中长期来看,通过非公开市场获取的土地有望占比持续提升。

为了提高拿地的灵活性,让“听见炮火声”的人做决策,旭辉把管理架构由二级改成三级体系,确立“大平台+小集团+项目集群”的模式,总部(大平台)管控战略、资本、财务指标,区域公司(小集团)负责拿地、销售和管理项目集群。

据旭辉管理层披露的信息,改变管理模式之后,旭辉2019年人均权益签约额较去年提升25%,人均核心利润增长20%。通过充分授权一线,2019年区域上报集团的审批同比减少了63%,全集团审批流程平均时长同比减少了51%。

林峰曾经评价说,“单维决策挺容易,多维决策挺难的!我们一线的总经理很痛苦,他们说公司什么都要,到底要什么?我说对不起,资本市场就是要我们什么都要。”

除了降低土地成本、提升管理效率,旭辉在2020年初就开始盯紧资本市场,通过新的融资降低资金成本、调整借贷结构。

1月7日,旭辉发行了五年期4亿美元的优先票据,票面利率为6%。3天之后,旭辉又追加了1.67亿美元,将本次融资总额提升至5.67亿美元,利率维持6%。而旭辉在2019年数次境外融资的利率在6.45-7.625%之间,融资成本开始下降。

2月28日,旭辉又与香港渣打银行签订了2亿美元的贷款协议,利率没有披露,但此时国际市场利率已经明显下行。与资本市场顺畅的沟通,在2020年将会显现作用。

2019年旭辉融资成本总额约为57.8亿元,加权平均债务成本为6.0%,如果融资成本下降,将会带来上亿元的利润提升。

实际上,旭辉2019年的核心ROE已经提升至24.8%,比万科还高约1.5个百分点。报告期内核心净利润69.03亿元,同比增长24.7%,有望在三年内破百亿元。

野村证券表示,旭辉控股有三个正面催化剂,包括今年销售目标按年增长15%,为同业中最高;增加权益比率;以及更多元化的土地收购来支持毛利率,相信公司可将毛利率稳定在25%的水平。同时控股股东亦不排除会进行股份回购,维持其“买入”评级。

保障现金流应对2020

在业绩发布之后,旭辉的股价开始上涨,也表明了资本市场的态度,以及对旭辉应对疫情危机和2020年楼市的信心。

旭辉管理层披露,公司今年前2月累计实现合同销售金额123亿元,同比下降19.9%;累计销售面积76.4万平方米,同比减少15.8%。但是三月份已经开始恢复。3月26日,旭辉控股全国各地售楼处的开放率达95%,工人的到岗率超过90%,工程项目复工率为94%。同时,公司案场来访率明显回暖,3月16-22日来访率达到了92%。

“面对2020年的市场,旭辉控股将着力保障现金流安全,增收节支,提升运营效率,加快区域整合,打造组织活力引擎。”林中表示,2020年旭辉的整体表现会更稳,预计回款率和上一年持平,继续维持在92%以上的高比例。

另一方面,旭辉也在有意增加在手现金,截至2019年12月31日,旭辉控股手头现金达576.4亿元,同比增加29.19%。一年内到期债务占比20.4%,现金短债比为2.7倍,短期偿债压力较小。

突破2000亿之后,旭辉开始发力收入来源的多元化。2019年旭辉成立了商业集团,打造一二线城市精品商办物业,截至年底已开业商业总建面约60万平米,另有超过60万平米的一二线城市商业和写字楼项目储备,合计持有125.76 万平方米商办物业。2019年持有物业的租金收入5.3亿元,同比增长120.8%,已经连续三年高增长,在运营面积快速增加的背景下,租金收入还会保持翻倍增长

另外在物业版块,旭辉的管理服务面积在2019年突破1亿平方米,达到1.1亿平,同比增长68.6%,在管面积0.65亿方,同比增长62.2%,也处于快速扩张阶段。2019年物业版块贡献了19.26亿元收入,同比增长74.5%。

四年前,林峰说“每个公司的战略不一样,因此选择也会不同,所有的方向选择完,都需要坚持一段时间才会有效果。”而现在,旭辉正在展现坚持所获的效果。

$旭辉控股集团(00884)$

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