世茂房地产迎来高光时刻:“五年计划”将成行业范本

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发布时间:03-3113:50

来源:中新经纬

中新经纬客户端3月31日电(薛宇飞)“实际上我们已经有一个五年的计划,2017年-2019年是一个快速增长年,2020年、2021年也会继续快速增长,我们要比前十强房企甚至前二十强房企的平均增速要快。”在30日下午举行的世茂房地产2019年度业绩会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛如是说。

世茂房地产2019年度业绩发布会现场

快,是外界对世茂房地产新的认识。2016年-2019年,世茂房地产年销售额从681.2亿元人民币增长到2600.7亿元,增长超3.8倍,跻身中国房企第9位。销售业绩的持续爆发,为营收、利润等数据带来全面支撑,2019年,世茂房地产营业额达1115亿元,同比大幅上升30.4%;毛利率30.6%,稳居行业前列。

世茂房地产高增长的故事并没有讲完,它还拥有1.3万亿元土地储备货值,手握近600亿元现金。按照2020年5000亿元可售货值计算,世茂房地产将今年的销售目标定在3000亿元,而这还不包括与福晟合作项目的销售额。据此推算,世茂房地产的行业排名有望更进一步。

销售营收并行增长 毛利率稳居行业前列

经过近几年的调控,房地产市场逐渐告别了“买房靠抢”火热场面,整体销售增速归于平缓。根据国家统计局的数据,2019年,全国商品房销售额仅增长6.5%,增速较2017年、2018年几近腰斩。

规模排名靠前的房企,销售业绩也大幅放缓。克而瑞研究中心的报告显示,2019年,TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%,远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

但平静的市场,并不妨碍少数企业逆势上行,世茂房地产披露,2019年公司实现合约销售额2600.7亿元,同比增长48%。48%的增速,是全国商品房销售额增速的7倍还多,这让世茂房地产成为头部房企中增长最快的企业之一,并跻身中国房企第9位。

回顾以往销售数据,近三年是世茂房地产的业绩爆发期。2017年,世茂房地产实现合约销售额1007.7亿元,首次跨越千亿元大关,同比增长约47.93%,完成当年年初制定目标的114.5%;2018年,实现合约销售额1761.5亿元,同比增长约74.80%,完成年初制定目标的125.8%;2019年则跨越2000亿元大关,完成年初制定目标的124%。

根据2019年业绩数据,世茂房地产实现营业额1115.17亿元,同比大幅上升30.4%;毛利额341.31亿元,同比上升26.6%。2017年-2019年,世茂房地产的毛利率分别为30.4%、31.5%、30.6%,对比其他房企数据,这样的毛利率处在行业相对高位。

其他几项数据,也都出现双位数增长。2019年,世茂房地产核心利润153.2亿元,同比大幅上升30.6%;年内股东应占核心业务净利润104.78亿元,同比上涨22.5%。股东应占核心业务净利润率则为14.1%。

对于未来,世茂房地产依旧自信。许世坛称,下半年伴随政府已相继出台的放宽预售条件、推迟开竣工期限不计交付违约等有利政策,集团将继续努力确保股东应占核心利润的增长,预计全年增幅将超过20%。

世茂房地产已连续第14次分红,派息稳定增长,持续高效回报股东。根据世茂房地产2019年股价区间涨幅52.8%,决定全年每股拟派息额145港仙,同比上升20.8%,涨幅高出2018年0.8个百分点。

净负债率维持低位 融资成本再降低

负债率偏高,是大部分房地产企业都要面临的问题,每次出现经济波动、楼市下行、融资收紧,高负债房企总让市场捏一把汗。根据克而瑞研究中心对174家房企2019年上半年负债情况的统计,房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为91.37%,达2015年以来最高值,其中,TOP10的房企净负债率为85.48%。

不过,经历了数年的高速增长,世茂房地产的负债水平却一直维持低位。2019年业绩报告显示,世茂房地产的净负债率仅为59.7%,已连续8年维持在60%以下。债务结构方面,借款余额上升16%,达1265.6亿元,其中长期借款占比71%,短期借款占比29%,长期处于安全健康水平;现金比率1.6倍,短期偿债能力强。

与此同时,世茂房地产的融资成本也较低。世茂房地产介绍,去年全年融资成本控制在5.6%左右,较2018年全年5.8%下降0.2个百分点,维持在行业较低水平。

59.7%的净负债率、5.6%融资成本,世茂房地产是如何做到的呢?多元且创新的融资渠道,就是其中一个答案。数据显示,2019年,世茂房地产境内外战略合作机构达40家,未提境内债额度人民币143亿元,未提境外银团额度10.4亿美金,总授信额度达人民币500亿元。

房地产金融创新方面,世茂房地产一直在探索资产证券化,并行成了一套独有的低成本模式,在资本市场上拥有众多“首单”头衔,包括全国首单的物业收益权ABS、全国首单的不动产公募ABN和全国首单住房租赁储架式租金ABS等。

2020年3月23日,世茂房地产全资境内子公司——上海世茂建设有限公司2020年首期债券发行,共计45亿元。其中5年期(3+2)产品17亿元,票面利率仅3.23%;7年期(5+2)产品28亿元,票面利率仅3.90%。这项发债再创世茂发债融资成本新低,不仅有利于降低新冠肺炎疫情的影响,更将为企业后续的精准投资及发展提供充裕的保障。

另外,在年末银行政策持续收紧、四季度新销回款周期有限的情况下,世茂2019年回款额同比增长率仍达42%,实现回款1950亿元。资金储备方面,报告期内账面现金为596.2亿元,较2018年底上升20.3%,未动用银行及金融机构等融资额度约人民币500亿元。

“在全社会应对新冠肺炎疫情的特殊时期,世茂集团通过统一管理资金,确保可动用资金至少覆盖半年以上刚性兑付,有效抗击新冠肺炎疫情对企业造成的资金压力。”世茂方面介绍。

手握万亿货值2020剑指3000亿

依托前瞻性的战略思维,世茂积极把握国家战略重点区域及核心城市群发展机遇,分享城镇化发展红利,为城市发展做出积极贡献。2019年,世茂房地产权益前土地储备约7679万平方米,货值超过13000亿元,遍布全国120个城市,总项目数达349个。

面对竞争激烈的土拍市场,世茂采取了灵活的土地获取策略,以较低成本快速扩充一二线城市优质土储。2019年,世茂共获取土地115块,总价约1557亿元,计容面积达3092万平方米,单方成本5035元/平米。其中,新获取土地资源中超过87%位于一二线城市及强三四线城市。

“一线城市土地货值的占比超过20%,加上二线城市超过70%,明年有望超过75%。之前有人觉得我们三四线城市(土地储备)多,这是不客观的,还是要按货值来算。”世茂房地产在业绩会上还解释称,13000亿元土储货值中,一二线加上强三四线城市的土储货值占比达到了89%。

分地域看,粤港澳大湾区新晋成为世茂房地产重仓的城市群,13000亿元土地储备货值中,有3800亿元位于粤港澳大湾区,居集团总土储首位。长三角、华北地区、福建地区作为世茂长期深耕的热点区域,货值分别为3300亿元、2330亿元及2150亿元。

“以前大家对世茂的理解,应该是(布局)在长三角,后来是福建区域做得比较好,但现在最大的土地储备已经在(粤港澳)大湾区。今年投入的重点还会是大湾区、长三角、福建、环渤海,肯定是在国家战略发展的重点区域。”许世坛说。

在今年可售货值达5000亿元的情况下,世茂房地产将2020年销售目标为3000亿元人民币(不含战略合作),这较2019年2600.7亿元同比增长约15.35%,相比前几年的增速较为保守。

对此,许世坛说:“3000亿我们还是谨慎的预测,我们希望含了战略合作、去化率提升后,可以超额完成指标。但因为疫情的影响,也不希望把目标定得特别高。实际上我们已经有一个五年的计划,2017年-2019年是一个快速增长年,2020年、2021年也会继续快速增长,我们要比前十强房企甚至前二十强房企的平均增速要快。世茂每年都会有进步,但是快多少很难说,我们对2021已经有很细的要求,在销售增速上希望比前二十强更快。”机构数据显示,TOP10、TOP20房企2019年的平均销售增速分别为12%、15%。

前述所指的“战略合作”,便是今年1月初世茂与福晟达成的战略合作。世茂方面介绍,世茂福晟合作平台的土储货值已经超过1200亿元,今年的销售目标约300亿元。

当前,大部分龙头房企都已经公布了今年的销售目标,进行合理推算的话,世茂房地产2020年的销售排名有可能进一步提升。克而瑞研究中心认为,从世茂房地产可售货值的城市分布来看,69%的货值分布在一二线城市,其中广州、杭州﹑北京﹑福州、南京、深圳﹑厦门﹑重庆可售货值较高,可售货源超过2070亿元。公司年度销售目标为3000亿元,隐含去化率为60%,即使考虑到疫情影响,相信仍有足够能力完成目标。

世茂房地产的想象空间不止于此,未来仍将继续谨慎开展收并购合作,这也意味着潜在销售规模的壮大。许世坛称,受疫情影响,中小房企的流动性压力比较大,相信今年应该有更大的收并购机会。2019年公司新增5000亿元货值,投了上千亿元在土地上,今年的规模也差不多,将用一半销售回款用于土地投资,规模会突破1000亿元,但还是会稳妥一点。(中新经纬APP)

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