房企出海战略盘点：产业新城有市场，轻资产出海是方向
亿欧网2020-03-20 16:53
在万科披露最新财报后，万科的出海业务受到市场关注，亿欧观察到以万科为代表的房地产企业正将触角伸到海外市场。
万科海外是万科香港持有75%控股权益的香港上市公司。作为万科旗下众多公司之一，万科海外近些年的表现并不抢眼，似乎已慢慢被市场遗忘。
2012年7月，万科完成收购香港上市公司南联地产控股有限公司75%股权，并在同年内将其更名为万科置业（海外）有限公司。自此，万科旗下拥有了一家香港上市公司，成为其拓展香港及海外业务的重要平台。
在2018年，万科海外仅有3名雇员，引发外界对其经营状况的猜测。截至2019年末，万科海外重整旗鼓，拥有了91名雇员。不仅在公司规模上有了飞跃，2019年12月，万科置业（海外）有限公司还更名为万科海外投资控股有限公司。
对此，万科海外董事会认为，更改公司名称将更有效反映集团业务的现况，并有利于提升集团的企业形象及未来策略业务发展，即集团发展资产管理并加强物业发展及投资业务的目标。此次改名透露出万科对于万科海外的重视程度明显提升。
希望加码出海业务的房企不止万科一家。同样是在2019年，从未出海的合生创展以1.13亿美元的代价，收购一宗位于美国纽约曼哈顿的空地，作为在中国境外的首个投资项目。
似乎，国内房企的出海竞争即将风云再起。目前仍在这条赛道上前进的房企，都跑出了自己独特的战略道路。
万科海外：重回海外市场，收购英美项目
依据地域进行统计，万科海外的客户和非流动资产（投资物业、重建中物业、租赁作自用等物业，以及联营公司之权益和其他非流动资产）主要分布于中国香港、美国和英国，其中，中国香港所占比最大。
虽然万科海外希望进军全球市场，但按目前的数据来看，在中国香港的投资依然依然占其业务的大多数，海外业务目前较少。
2017年，曾有市场人士分析称，此举一方面是由于内地土地价高难拿，房地产市场的调控政策不断限制加码；另一方面是因为在香港买地相当于在境外市场投资，可与美元资产挂钩，这也是企业资产配置的方式。
2019年11月，万科海外完成对香港“春秧街物业”的收购，获得约99.89%的实际权益。万科海外董事会认为，在“柏傲湾”项目超过99%已售出的情况下，此次收购是扩大香港物业市场组合的良机。预计在将该物业改建为酒店后，可以为本集团带来稳定收入。
2019年，万科海外收购了多处英美资产，正式向海外市场进军，在未来，或许会进一步加码海外业务。
碧桂园、富力：依赖国内买家，高密度开发有风险
2015年前后，众多房企蜂拥出海，投资海外地产项目的热潮曾席卷整个行业。
万达、绿地、碧桂园、万科等房企纷纷在千里之外跑马圈地，想要在海外市场复制国内的传奇。然而，近年来，许多海外项目渐渐销声匿迹，不知下文。这与国内外的政策变化和市场形势息息相关。
碧桂园提出，希望通过“森林城市”模式，进行海外市场拓展。“森林城市”模式，即国际产能合作新城模式，其理念是带动建筑、交通、智能、设计等多种技术集群式出海。
碧桂园集团创始人杨国强曾表示，一旦“森林城市”成功，就把这个模式复制到全世界每个国家，届时国外收入与国内收入比达到1:1。
2016年，碧桂园斥资20亿重金以“新加坡旁，永久产权”作为宣传卖点，在央视春晚、奥运会赛场进行广告宣传，当年碧桂园宣布项目合同销售业绩取得180亿元的良好成绩，位居中国典型房企单项目销售业绩的第一名，并且超过八成以上的买家来自中国内地。
马来西亚前总理纳吉布曾宣布“森林城市”项目所在地为免税区，将设置独立海关，享有部分企业所得税的减免，而且享受免除产业盈利税、印花税等其他专属优惠政策。但马来西亚新任总理马哈蒂尔在上任前就多次炮轰该工程，认为大量外国人口涌入会改变马来西亚政治。
由于该项目在马来西亚面临巨大压力，同时楼盘存在高容积率、配套难保障等现实问题，目前，该项目的发展前景并不乐观。
2019年10月份，碧桂园“森林城市”内部开会通知，将裁员60%。2020年1月15日，已供职四年的碧桂园马来西亚总裁Jason Fu宣布离职。除了人事变动外，总共有63辆在马来西亚碧桂园子公司注册的汽车上市拍卖，定于今年2月举行。
除了碧桂园外，富力地产的海外项目也存在风险。
富力地产2018年携两个房产项目进驻柬埔寨金边，分别是“金边富力城”和“富力·华府”。有媒体报道称，中国开发商在柬埔寨的楼盘，80%以上的房源都卖给了中国投资客，只有少部分卖给了当地上层阶级人士。
在海外购房的资金结算方面，富力地产完全绕开了个人的外汇管制，用人民币结算解决资金出海的通道问题。据《商讯·公司金融》报道，“金边富力城”已销售货值超过十亿人民币，即使保守按照50%是国内居民购买，五亿金额也远超“变相买卖外汇”行为“情节特别严重”的2500万人民币买卖金额，恐已涉嫌违法。
将国内的高密度地产开发模式复制到海外，再大规模销售给国内买家，似乎并不是出海的良方。
绿地：输出酒店品牌，探索“轻资产”出海
如果沿用传统的“重资产”开发模式出海，房企往往需要面对较高风险。
以国内房企看好的美国市场为例，美国房地产服务公司Compass副总裁博尔斯雷利于2018年指出，中国投资者在纽约房地产市场清淡的时候进军此处，希望在四五年的时间内买入、盖楼和售出。但是现在面临着住宅建设激增、利息上涨、美国税法变得不利、中国收紧资本外流限制等不利情况。
探索“轻资产”出海模式则是新的着力方向。
围绕“一带一路”沿线加快酒店“轻资产”管理输出，是绿地集团旗下酒店旅游产业的战略重点。自2016年起，绿地酒店板块加快轻资产输出步伐，仅2年时间就快速实现了在“一带一路”沿线布局。
目前绿地酒店旅游集团输出管理项目总量已达60家，资产规模达250多亿元，遍布在全球三大洲十个国家，到2021年将实现全球布局酒店400家。绿地集团董事长、总裁张玉良表示，酒店旅游产业是绿地大消费产业的重要组成部分，是绿地在新形势下实现高质量发展的重要支撑之一。
在酒店管理方面，绿地实施自有酒店品牌管理和对外委托管理相结合的双轮驱动模式，曾先后与洲际、万豪等酒店管理集团缔结战略合作关系。为了进一步拓展全球业务，2019年3月，绿地与泰国暹罗地产、新加坡德伟集团和BNR亚洲控股管理公司三家海外开发商达成了合作意向。
此外，技术输出也是绿地“轻资产”出海的重要一环。近年来，绿地对外输出人工智能、智慧城市等先进技术，提升当地城市建设运营水平。比如，绿地集团与马来西亚政府合作，打造了“伊斯干达绿地智慧城市体验馆”，引入并呈现了诸多前沿的城市建设运营技术和理念。
华夏幸福：落子东南亚，打造可持续发展产业新城
倡导产业新城模式的华夏幸福国际化目标是成为“中国企业出海的第一选择”，同时成为“‘一带一路’沿线各国政府产业发展的最佳合作伙伴”。
华夏幸福的“一带一路”业务初始搭建源于2015年7月。通过政府和社会资本合作（PPP）模式，华夏幸福以海外产业新城为载体，尝试着搭建中国企业开展国际产能合作的平台，并推动当地基础设施和现代产业集群的建设。
东南亚市场吸引了华夏幸福的注意。以东盟为例，据测算，到2020年，东盟经济共同体将大幅提升经济增长速度，其生产总值将从目前的2.5亿美元增至4.7万亿美元。而到2030年，东盟基础设施投资需求则将达到3.3万亿美元。
2016年6月，华夏幸福“一带一路”业务总部在新加坡落地。目前，印尼卡拉旺产业新城、印尼唐格朗产业新城、越南仁泽产业新城等已投入建设。
除了输出基础设施建设技术外，华夏幸福还着力于打造可持续发展的产业新城。
华夏幸福“一带一路”业务相关负责人曾表示，产业新城的可持续发展不仅仅是基础设施的建设，更离不开人口的导入，以及生活环境的持续改善，最终实现人与环境的绿色良性互动。
在产业新城开发当地，华夏幸福负责建设运营城市各项基础设施和学校、医院、商业等公共设施。同时，华夏幸福还将以建设生态、智慧、幸福城市为目标，为导入人口提供宜居宜业环境。
招商蛇口：抱团出海，输出园区建设经验
凭借产业园区起家并壮大的招商蛇口，在出海时则将整套发展模式输出到了其他国家。
招商蛇口背靠的招商局作为综合性的大型国有企业，具有其他房企并不具备的优势，内部提倡六大板块抱团出海，将其金融的优势，园区的优势，以及南口交通基建的优势，拧成一股绳，一起“走出去”。
位于非洲的吉布提是招商局“蛇口模式4.0”在海外落地的第一个国家。所谓的“蛇口4.0”就是“前港-中区-后城”模式，其中1.0是指港口，2.0是工业区，3.0是城市，4.0则是这一模式在海外的复制版。
2017年，招商蛇口曾表示，最初的自贸区准备吸引四种产业：第一种是依托港口、面向埃塞俄比亚的物流集散业务；第二是商贸，招商局计划吸引在广州的非洲商户，让他们将吉布提建设成一个面向非洲市场的商品集散中心；第三是简单的出口加工，主要是一些产业链比较短、附加值比较低的产业，可以从中国等地引进；第四是做商务配套服务，包括办公、酒店、住宅等。
目前，除了吉布提的42平方公里工业园区以外，招商蛇口还有白俄罗斯·中白工业园、斯里兰卡汉班托塔港等项目。
保利：进军澳洲，看好商办市场
除了传统的住宅业务外，瞄准澳洲市场的保利还做起了写字楼业务。
据观点指数研究院不完全统计，截至2020年2月，保利发展在海外持有至少16个地产项目，尤以澳洲市场项目居多，占据了其中13个。
目前，保利在澳项目以住宅开发为主，同时涉及综合体、写字楼。其中，住宅项目的产品形态以公寓、联排别墅为主，面向澳洲移民海外置业及当地居民住房需求。综合体及写字楼项目不多，以旧楼改造为主。
2020年2月，据新加坡机构房地产私募股权投资公司SC Capital Partners披露，保利发展向其买入一栋位于澳洲悉尼南面中央商业区Goulburn Street 59号的写字楼。该写字楼建于1973年，楼高26层，净可出租面积1.95万平方米，初始租金回报率4.9%，以2.7亿澳元成交，折合约12.66亿人民币，均价为6.52万人民币/平米。据了解，这将是保利在悉尼的第二个写字楼项目。
保利澳洲墨尔本公司的负责人Steve Wang在2019年2月曾表示：“无论是住宅地产还是商业地产，保持灵活性是确保公司项目正常运营的关键。此外，这两年商业地产再持续升温，尤其是悉尼和墨尔本的办公写字楼市场，空置率达到了近十年来的新低。因此，也是借着这个机会，我们希望可以改变开发策略。”
华润：立足泰国，拓展东南亚业务
看准泰国市场发展潜力的华润集团，已在该国投资发展了30年。
据了解，华润旗下的泰国长春置地有限公司成立于1989年，主要经营位于曼谷CBD中心的长春广场都市综合体，总建筑面积约39万平方米，包括希尔顿旗下国际豪华品牌Conrad酒店，总出租面积为12.22万平方米的三栋甲级写字楼，以及综合性商场和高档住宅公寓，已成为曼谷商业中心一流的都市综合体和地标性建筑。
2018年9月，华润长春置地执行董事黄朝阳曾表示，30年来共投资3.14亿美元建造房屋，现已收回成本，公司所有资产总值约11亿美元。
长春置地也是华润开拓东南亚市场的重要节点，承担起了“东南亚区域发展代表处”职能，负责推动华润集团在东南亚区域的项目投资和业务拓展，目前其业务已辐射到越南、印尼、菲律宾等东南亚国家。
依托自身国内业务，房企在出海时的策略可谓“八仙过海，各显神通”。单纯复制并不能确保项目的运行，唯有审时度势，结合自身优势和海外市场需求，才可降低出海的风险。
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