来源:EMBA微金
正如市场所预期的,2月LPR出现下调。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.05%,相比上月下降10个BP;5年期以上LPR为4.75%,相比上月下降了5BP。
房贷利率怎么变
LPR是银行定价的锚,其下调势必将带动贷款利率下行。
在5年期以上LPR下调后,房贷利率变化将呈现以下三种场景:
场景一:根据基准利率定价的存量房贷,其锚定基准贷款利率。
由于LPR调整并未对基准贷款利率产生影响,这部分存量房贷利率不会调整。长远来看,这部分房贷利率未来面临换锚的问题。因为LPR利率长期看呈下行趋势,因此换锚就很重要。
场景二:去年10月8日至目前发放的房贷,因其以LPR为基准(LPR+固定基点),一般一年一调。
这部分如果约定3月为重定假日,房贷利率可能下调。
“即便是去年10月8日后按LPR定价的贷款,房贷利率也可能不会变。因为合同一般约定一年一调,一般来说是年初1月1日或者发放贷款次年当月(比如去年8月发放,今年8月为调整周期),因此本次LPR调整后绝大部分房贷利率暂时不会调整。”某LPR报价行(股份行)资产负债部人士表示,“如果有约定按季度/月度调整的,那么3月份房贷利率会下调,但这样的合同非常少。”
场景三:今年2月20日后新发放的房贷,以最新LPR为定价基准,直接受益。
“新发放的房贷利率可能下调,但是如果一个城市调控从严,房贷利率可能不会下降,比如通过增加上浮点数保持房贷利率平稳。”前述LPR报价行(股份行)资产负债部人士。
简言之,LPR整体呈下行趋势,以LPR报价的房贷利率在重定价日肯定会下调;而以基准利率为报价的房贷利率要尽快换锚,以此可获得利率下调之便利。
根据央行规定,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,需根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值。
比如,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。
如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,房贷利率为今年12月的LPR+0.59%。
王青称,本次LPR下调也有望带动新发放企业一般贷款利率下行幅度超过10个基点。这也意味着货币政策传导效率提升。
100万元房贷月供减少30元
中原地产首席分析师张大伟分析,LPR降低主要是引导实体经济利率降低,降低资金成本。同时,房贷不论存量贷款还是新增贷款,都有望享受降息的利好。按照基准计算,贷款100万30年期,月供减少30元左右,大约30年内整体利息少支出10864元。
央行货币政策报告称,LPR改革促进了利率的明显下降。2019年12月新发放企业贷款加权平均利率5.12%较LPR改革前的7月下降20bp,且12月加减点区间较9月下移,采用LPR减点的贷款占比从9月的16.4%升至12月的21.87%,显示LPR改革促进贷款利率明显下行。
数据显示,截至2019年末,新发贷款运用LPR占比已达90%,而今年央行将推动存量贷款定价基准转换,或将进一步降低实体融资成本。
对房地产意味着什么?
方正证券首席经济学家颜色分析认为,LPR改革以来,1年期LPR下降次数和总体下降幅度均超过了5年期以上LPR的变化,两者的利差不应继续拉大:
从稳定经济增长的角度,如果1年期LPR下调而5年期以上LPR不变,那么两者利差会继续拉大,市场结构或将出现扭曲,意味着货币政策只鼓励一年期制造业贷款,而压抑部分基建贷款和房地产贷款。在新冠肺炎疫情发生后稳定经济增长的政策背景下,若两者利差持续拉大将有悖于宏观逆周期调节的总体思路。
方正证券首席经济学家颜色称,五年期LPR如预期下调,但是下调了5个bp,反映了央行在支持企业中长期信贷和避免对房地产发送太强宽松信号之间的权衡:
目前随着复工节奏逐步加快,企业中长期信贷需求逐步增加,需要5年期LPR下调支持实体经济的信贷需求。但是目前住房按揭挂钩五年期LPR,如果是10个bp的下调发送的对房地产刺激的信号过于强烈。因此5个bp的下调可以看做央行在多重目标之间的权衡。事实上,企业中长期信贷利率除了LPR下调带来的优惠以外,加点部分是主要的下调优惠的途径,由各银行自己跟客户商定。而按揭贷款在存量贷款转换期间需要保持稳定,下调的LPR部分会通过银行加点的方式加回来,从而保持之后新转换的房贷利率不变。
机构:降息周期可能已经开始
据中国证券报,在改革后,LPR逐渐成为新增贷款定价基准。LPR与MLF利率挂钩,后者的变动对LPR、进而对信贷市场利率有重要影响。面对MLF利率、央行逆回购利率相继下调,一些研究人士认为,降息周期可能已经开始。
民生银行首席宏观研究员温彬认为,前次MLF利率下调代表降息周期已开启。
中金公司固收研究团队指出,从历史情况看,央行逆回购利率下调通常不会一次就结束,新的一轮降息周期可能已开始。
华泰证券张继强表示,MLF利率存在继续小步下行空间,以引导LPR继续走低。不过,相关政策操作仍需防止“通胀预期扩散”,应维持“常态货币政策”。
联讯证券首席经济学家李奇霖认为,在降成本稳增长真正出效果之前,公开市场操作利率可能还会有若干次调降,但调降幅度可能会相对有限。
分析人士认为,为使融资成本明显下降,公开市场操作利率、LPR仍可能碎步下行,通过调整节奏和幅度,实现多种目标平衡。
来源于中国证券报、券商中国、21世纪经济报道、大伟看楼市
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