律师说法:疫情期间符合不可抗力因素可减免房屋租金

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发布时间:02-1416:20

编者按:近期,不少公司和工厂开始复工,返程的民众也开始陆续回城。在新冠肺炎疫情影响下,诸如“房租减免”“进出小区受阻”“企业降薪”“天价口罩”等问题也引发了各方热议。即日起,红网网上群众工作部联合联动律师推出疫期普法专栏“律师说法”,对民众关心的热点问题进行法律解答。

红网时刻记者 彭梦颖 曹佳琪 报道

在新冠肺炎疫情的影响下,部分企业推迟开工,导致一些员工也无法正常返工。受此影响,部分因延迟开工、复工的企业和个人租户就提出“能不能让房东免一部分的房租”的请求。近段时间,关于“中国好房东”的讨论也持续成为热点话题。

一些房东在疫情期间,给自己的租客免了半个月或一个月的房租。在广东,一个房东给租户的租金减免达到80万元/月。而一些省份,房地产中介行业管理协会也发出减免租金的呼吁。

但是,也有不少民众反映,个别房东和长租公寓出现租金不降反涨的情况。根据相关媒体报道,日前,网络上有不少自如、蛋壳的租客反映,在疫情特殊时期,部分长租公寓品牌对租客非但没有任何的减免措施,反而在续约时涨价。

2020年2月10日,全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟说,当前我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情这一突发公共卫生事件。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。

房东或业主是否应当在疫情期间减免租金?企业、个人可否要求减免租金有无法律依据?2月14日,红网联动律师、湖南天楚律师事务所律师胡俊对此提出了自己的看法。

“是否可以减免租金,首先因分析新冠肺炎疫情对具体合同履行造成的具体影响,考虑疫情是否会影响合同的根本履行、是否完全无法克服,再判断是否适用不可抗力。”胡俊表示,2003年SARS疫情期间,也曾产生了房屋租金减免的类似问题,当时最高法发布了【法[2003]72号】《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》,明确对因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。

“因疫情影响是否应当减免房屋租金,不能一概而论,应结合行业、地区不同,具体分析疫情对租赁合同履行的直接影响。”针对减免租金的呼吁,胡俊认为应对租赁合同按疫情影响进行分类讨论。对于应当减免租金的,承租人可向出租人发出不可抗力通知,请求减免;对于可酌情减免的,承租人可与出租人进行协商;出租人无减免租金的法定义务,承租人请求减免的,可进行协商。

哪一类型的租户可以免租?胡俊表示可以分为三种情况:

一是因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施停业的,租赁合同适用不可抗力原则,应当减免租金。胡俊认为,在疫情冲击下,政府及有关部门为防治疫情,采取了诸多行政措施,如关停景点、电影院、娱乐演艺场所、网吧等,甚至个别地区的政府部门关停了餐饮服务行业。此种情形下,对于承租人而言,无法使用租赁物,且该种客观情形显然是不能预见、不能避免并不能克服的,疫情影响适用不可抗力,应当减免租金。

二是未强制要求关停,但受影响较大的,租赁合同不适用不可抗力原则,可适用公平原则,酌情减免租金。胡俊认为,部分行业,虽未被政府强制关停,但受疫情影响较大,如餐饮服务单位(未被关停的)、厂房、商场、酒店等,租赁物仍可使用,但无法完全达到合同预期目的,按原合同履行租赁合同对承租人的权益有重大影响。此种情形下,疫情不适用不可抗力,但可适用公平原则,请求酌情减免租金,出租人与承租人共担损失,共渡难关。

三是出租住宅、生活超市等,大部分在疫情中不受影响或受影响较小的租户。胡俊认为这部分租户不适用不可抗力,出租人在法律上无减免租金的法定义务。但承租人、出租人可以通过友好协商解决,合理减少、分担损失。

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