一线城市办公楼的空置率有点让人担心

新浪财经

发布时间:19-10-2922:14

来源:智谷趋势

◎作者 | 章子姨

◎来源 | 壹地产(yidichan) 已获授权

世邦魏理仕发布的一份报告显示,三季度末,北京优质写字楼整体空置率上升到了10.9%,将近10年的最高值。

上海的写字楼空置率也在上升。陆家嘴的写字楼平均空置率已经超过了25%。高力国际研究了深圳的写字楼市场后也发布了一份报告,说深圳的平均空置率是21.1%,而且到2020年都不会好转。

谁在撤离?

世邦魏理仕特别指出了几个行业对办公楼宇空置产生的影响:

非传统金融、文化传媒及医药。

非传统金融说的有点委婉,准确的称呼应该是P2P和理财公司。过去几年,很多家庭与个体因为这些新生事物命运发生了改变。

8月份的时候,北京朝阳区互联网金融协会连续公布了两批失联P2P网贷机构,数量合计达到了34家。

被公布出来时,这些企业早已出现了经营异常。遭遇损失的,不只是投资人的钱,每一个P2P公司倒闭,都意味着办公楼宇的空置。在北京,目前还在运营的P2P公司,仍然超过了200家。

刚刚去世的先锋集团实控人张振新曾经在内部信中忧心忡忡地说:

正常运营的P2P平台从2000多家减少到650家,703家私募机构被列入失联名单。

按照每个平台租赁1000平米的办公面积计算,消失的1000多家平台会让P2P最发达的北京、上海、广东、杭州,至少增加上百万平方米的空置面积。

前几年互联网金融刚刚兴起时,这些P2P公司纷纷涌进了各个高端商务写字楼。他们曾经让开发商误以为楼宇经济将一片大好,又在经济环境变化时率先倒下。

空置率不断攀升,有的投资人在撤离,也有人在马不停蹄地进场。

今年前三个月,国际私募巨头黑石在西安、郑州、上海等地撒出了200多亿收购商办写字楼。凯德为首的新加坡资本在上半年以前的18个月时间里,一共投资了435亿的物业资产。

从2017年到现在,戴德梁行帮助了多家外资在内地收购物业,很多都是对手盘交易,大家不是你买我就是我买你,综合测算下来,回报率也就是3%-4%。

但他们可开心了。

戴德梁行的朋友说,他们协助过的外资,大部分都是香港背景。这些外资的融资成本极低,并不指望高额回报,他们的诉求就是稳定。

这种心态,内地投资者还需要很长时间才能培养出来。

在几个一线城市中,比较特殊的,是广州。三季度,广州的甲级写字楼空置率跌破了4%,创造了历史地位。在很长一段时间里,广州都是一线城市中写字楼市场最稳定的。

在珠江新城,一年的时间里都没有一栋新的办公楼,天河商圈5年了没有新的供应。

今年第一季度,广州突然扬眉吐气了,他们的GDP增长率达到了7.5%,在一线城市中仅次于深圳。去年,广州的GDP增速甚至低于天津。

对过去两年有些失落的广州来说,这可能是个难得的好消息。在杭州崛起之后,很多人再提起一线城市,会说是北上杭深。大家都不太明白,那个拖后腿的广州怎么又冒出来了。

贴吧里有人说,广州2300个专业批发市场,支撑了广州的实体经济。

2017年,一份名为《2017年中国独角兽企业发展报告》的文件在网上引起热议,其中最扎眼的一个统计数据莫过于广州居然只有3只独角兽,不但少于北京、上海、深圳、杭州,甚至连武汉都不如。

现在,独角兽企业纷纷都不见了,网信理财出麻烦了,爱屋及屋已经没有了,点融网也深陷资金紧张、欠薪裁员的漩涡。

更糟糕的是,几个一线城市的供应量都还在增加。三四年前的商业用地正在变成一幢幢办公楼。一个咨询公司的朋友说:

开发商误判了“形势”。

在二线城市,开发商还在重复这样的错误。

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