看看100年前杭州的房价！那时候花多少钱可以在湖滨买地？
城市秘密2019-08-29 14:42
全文4553字，阅读约7分钟
《城市秘密》作者：大倾城/ 摄影：子夷/ 设计：徐徐/ 编辑：尤可
“民国成立，浙江民政长褚慧僧（辅成）先生首先将旗营拆除，改建为新市场。使西湖与杭州，重新合而为一。当时并无土地重划、都市计划，与新社区等名称，而褚先生则规划宏远，布置美丽，使其成为江南最佳的名都，尤其难得的，是不籍外力，不借外款，不用外人而全部由国人自行建设的新都市。”
这是民国时期后任的浙江省民政司司长阮毅成对前任司长褚辅成有关杭州湖滨新市场建设的记述，至今读来热血未凉。
湖滨新市场可以说是杭州现代城市规划的发轫地，也是杭州现代商业化进程的起始点，杭州的现代房地产市场更是在此兴起。水山滋养的湖滨新市场，我们现在来看它所有的规划理念和运营手段，都具有先进性。
1912年旗营破壁后，先拆北段城墙，再拆沿湖的，沿湖的一拆，西湖进城了，城湖关系豁然开朗。西湖和城市的关系一直在影响着整个城市的格局。
有学者研究过西湖与杭州城的关系，把它分成了五大时代，这是个比较有趣的角度。从目前普遍认同的竺可桢先生有关杭州地形形成的解释来看，杭州是站在杭州湾堆积的土砂地上的，而西湖则是杭州湾的一部分湖沼化形成的产物。大约在隋代开始，为了保护有限的土地不被钱塘江吞蚀，建设了堤坝，至此形成城市格局。所以在隋以前，城湖属于混沌蒙昧时代，互相不知道该拿对方怎么办。
从隋到宋，虽然陆续建了一些沿湖城墙，但湖滨一带的内外界限是模糊的。特别是南宋，城墙是具有审美意义的隔断，很多城楼给改成了酒楼，可以把酒临风，赏览西湖。这个时期是城湖的协和时代。
到了明清，城墙强硬起来，真正成了限定城市区域的硬性边界，尤其是旗营的出现，城湖进入二元对峙时代。民国拆墙，建设新市场，三面云山一面城的样貌完备起来，城市开始吸纳融合自然要素，城湖彼此激荡，价值互现，这是城湖的吸纳时代。
从上世纪80年代初到眼下，到底要发展城还是发展湖，一度成了城市规划的焦点，自打西湖边的高楼被限高后，城和湖开始了平行发展的时代，各自发展，彼此支撑。这么看来，杭州城和西湖的关系多像一对亲密男女的关系，从鸿蒙初识到青睐吸纳，从紧张对峙到并行发展，最好的亲密关系不是彼此独立又互相衬托吗？
搞清楚了五大时代后，我们回头看城湖吸纳时代的民国，1913年正式营建的湖滨新市场，对整个城市发生了怎样的影响。
第一步，当时的政府很清楚“想要富，先修路”的道理。把整个旗营拆平后，“褚先生将旗营原有的土地，先规划建成为纵横的干线与次宽道路。互相交错，有如棋盘。干线皆宽阔异常，相当于现在的六线道。次要的也一样平坦，其直如矢。东西的干线道路名为迎紫路与平海路，南北的名为延龄路与湖滨路。前三者的路名，皆系旗营原有的城门名字。”
新市场内道路规划为棋盘状，务求笔笔直。道路分为两等：
一等马路四条：迎紫路（即现解放路）、延龄路（即现延安路）、湖滨路（六公园至涌金门段）、平海路。一等路宽60尺（19.20米），两边人行道宽10尺（3.2米），共长4020米，柏油路为主。现在的延安路平均红线宽度为50米，约是过去马路的一倍宽，大家自行脑补一下。
二等马路有吴山路、岳王路、钱塘路（众安桥至东坡路段）、东坡路、浣纱路等23条，宽30尺（9.6米），两边人行道宽6尺（1.92米），共长约10890米，以柏油马路为主，辅之以碎石和弹石路，弹石路过车，屁股会被震痛。
这些棋盘路的规划，是在充分考虑原有城市路网的基础上建成的，并没有把浣纱河给填了，无论东西、南北既存道路，新市场的马路都能与之相通。
新市场里面修了路还不算，还有两件事对这块地的鼎盛繁华也至关重要。
一是沪杭铁路。1906年，由著名实业家汤寿潜主持修建的沪杭铁路，拱破了清泰门，将火车停进了城里，城站火车站落成，1909年沪杭铁路通车。从此之后，杭州到上海最快只要4小时，慢车的话7个多小时，比之于16小时的轮船快多了，且车票便宜。上海滩源源不断的新知和时尚通过铁路迅速抵达杭州，同时杭嘉湖一带的技术工人和农村劳力也通过火车进入到大上海。据统计，从1925至1934年这十年间，除了1927年由于政局动荡而导致客运人数大幅下降外，沪杭铁路每年客运人数都在510万以上。大量的人流涌入杭州，城站商圈、城南商圈以及湖滨新市场获得了巨大的客资。
另一件事是1922年环湖马路建成，分为圣塘路、白公路（今少年宫广场、白堤及孤山路）、岳坟路（今北山路）、灵隐路等，总长7791米，道路宽6.4米，左右人行道1.6米，与新市场贯通，白堤苏堤都可以开车。湖滨有个永华汽车公司，在环湖马路建成后，就开出了杭州第一条公交线，从湖滨开到灵隐。
看到这里，大家可以明白了，湖滨新市场此时已经回寰自如，可以大开大阖了。
修路、造公共设施都要花钱，钱又从哪儿来呢？民国政府标卖了旧旗营的土地。你们看看这个手法是否很熟悉啊？
“褚先生又将新市场的全部土地，除道路、公园、学校用地外，划成若干单位，分开标售给人民作住家或开设店铺之用。而褚氏本人，则并没买一寸土地。”标卖的土地并不事先约定是住宅或商用，随买家自定义。
新市场每亩特等地1000元，一等地700元，二等地500元，三等地300元。这个元是指银元。当时有体面职业的人，比如医生，一个月的收入30元左右，普通工人的工资10元左右，得是有钱人才能买得起新市场的地。1913年12月1日起正式售卖新市场土地的消息通过报章出去后，效果并不是太好。
第一批吃螃蟹的人，是阮毅成的父亲，阮性存。原众安桥下以西路段也叫性存路，1964年后统一改为庆春路，本是为了纪念这位正直的浙江省法学界大佬的。当年他儿子阮毅成在浙一师（杭高前身）闹学潮，学校看在阮父的声望上，把除了阮毅成之外的其他九个带头的学生给开除了，阮性存一看，立马写信给校方，申请儿子自动退学，也和其他9人一样，不能再上学。他写了八个字：“同罪异罚，迹近卖友”，不愿给儿子网开一面，当时就震惊社会，成为警句。平海路上现在还有他的故居，原团市委所在地，目前门口在卖咖啡冷饮。1914年，阮性存第一个买下了新市场里的一块地，当时土地标卖的标号才到“第十号”。
在《浙江省会旧满营未标卖地图》上，我们看到清理浙江官产处对旗营土地召卖规则进行了修正，把原来占地比较大的地块划成了小块，以便零售或者并购。生意是非常活络做的。但是一旦买定要一次性缴款，不能再分期。
▲《浙江省会旧满营未标卖地图》 到1917年，土地生意还是很冷清，卖出去的还不到一半。政府开始打折了，打七折。这下子买的人就多起来了。到1920年，标卖的土地全部售完。（写到这儿，键盘有点微微不听使唤，大秘密都忍不住想穿越到民国去买地...）
此后，因各种道路的修建，市面旺盛起来，地价飞涨。据说“当时所谓的新贵，几乎都有机会购得。有的人甚至获得数十亩之多。一部分在杭教士，亦大批购进，有的不久转让与人，从中获得厚利；有的购得土地之后，再筹集资金，造起新式店屋及弄堂住宅出租。”大规模的为了商业目的，投机交易，而非自住的造房模式，标志着杭州现代房地产市场的正式产生。
1930年，延龄路市面地价已经炒到最高每亩3万元，清河坊最高地价达4万元，羊坝头、水漾桥、三元坊一带的地价，从之前的每亩三四千元涨到两三万元。不过从政府指导价来看，1933年，湖滨路和延龄路的地价都在每亩5000元左右，而清河坊及城站大致在2500左右，新市场的地价尤其是湖滨路的，是明显高于其他地区了，且炒作空间巨大。杭州的商业中心也从清河坊渐渐北移。政府的标价和市面飞涨的行情，使新市场的房地产业迅速升温，及至孝女路的200间都有私人买下，进行开发。
不过杭州这样的地价和当时的上海相比，又是毛毛雨了。当时上海地价，中区最高，平均每亩15万元，外滩与南京路呈丁字形这块地皮，每亩冲过45万。
孙中山在《民生主义》一书中专门提到过上海的地价：“像上海黄浦滩的地价，比较八十年前(即19世纪50年代)，大概相差1万倍。现在每亩要值几十万。”20世纪30年代，上海已一跃而居世界都市第五位，地价跟着暴涨(像永安公司1882年每亩地价才4200元，到1932年翻了60倍，达25万多一亩)。湖滨新市场随着这个节拍，成为上海及杭嘉湖区域有钱人的逐鹿地。
通过标卖土地，民国政府有钱了。褚辅成把钱拿来投入了公共设施的建设，这是第二步。“又自涌金门至钱塘门，沿湖建立了公众运动场，民众教育馆，及六个公园。五四以后，直至北伐胜利，杭州市常有群众大会，均在公众运动场举行。至民众教育馆，则常演奏音乐或演出话剧，遂成为青年男女常到之地。六个公园，每个布置不同，所植花木亦异。自南至北，亦即为第一公园至第六公园。临湖设有坐椅，供游人欣赏湖景。在第五公园中，建有禁烟大钟，支以铁架。陷敌期中，为敌人移走。第六公园则设有茶座，供客品茗。近挹湖光、远瞻山色。而在公园与公园之间，建有码头，停泊西湖特有之瓜皮小艇，供客唤乘。”
▲公众运动场（湖滨路南侧）舒新城摄于1929年前
湖滨的六个公园，对应了六个坊巷，每个公园做了一个标志物，公园和公园之间，造了码头。整个湖滨很有规划，很像现在花园城市的雏形。无论是本地人还是游客都能在湖滨找到准确的位置。现在你要是在in77，是很难说清楚和别人在哪个地方碰头的。湖滨公园造得这么有想法，城秘采访团又出街了，要去找到当事人。
2019年初夏，我们拜访了原杭州市规划局总工程师、市城建设计研究院总建筑师吴定玮先生，因为湖滨公园就是他的父亲吴寅参与的杰作。吴寅是松阳人，出身书香门第，自小聪颖，后来就读上海南洋路矿专门学校，走上了建筑师的道路。
你可能是第一次听到他的名字，但是杭州不会忘了他。
▲吴寅参与修缮的凤凰寺、苏堤、1929年西博会会场木桥等
吴寅在杭州做了很多事，比如重建保俶塔，修缮六和塔，重修灵隐寺大殿，修缮凤凰寺。抗战胜利后他让日本俘虏运土拓宽白堤，拔掉日本人种的樱花树，恢复间株杨柳间株桃的风景。又拓宽苏堤，六吊桥中有一座压堤桥，桥名是他题的。
1929年首届西湖博览会，他在北里湖造了座便桥，可以从孤山走到北山路，桥上有亭子，亭子里还有音响设备，洋气极了。那时的知识分子，相貌蔼蔼，但有质如金石的品性。
▲吴寅先生1975年4月1日在湖滨所拍，红色圈处即他特别设计的菱形环
这张照片是吴寅先生为了纪念自己参加杭州市政工程工作五十周年，于1975年4月1日在湖滨拍的，照片旁他有说明：“照片中所倚的栏杆是我经手建筑，上面的大樟树是我亲手栽植，远处的保俶塔由我施工，隐约的白堤亦曾经手拓宽，西湖亦曾两度参与浚治。”我觉得但凡只做了其中一件事，都能吹牛吹上一辈子，可是当年的他全做了。
他做设计能独具匠心到什么地步呢？只要在西湖边拍过照的人，你们的照片里一定会出现西湖边的锁链式栏杆，这是吴寅设计的。他觉得锁链式栏杆很柔美，很衬西湖，但不免有调皮的人要坐上去荡发荡发，他就在链条的两个环中间设计了一个菱形环，硌得你不舒服，就可以避免危险。
知道这些后，你再去走湖滨，可能会有一些不同的感觉了，因为城市秘密一个一个在被破解。
城市和乡村最大的区别在于公共设施总量提供的不同。湖滨公园、公众运动场、民众教育馆，都是湖滨新市场公众性的表现。本地人也好、游客也好，湖滨成了可沉潜可游荡的地方，且是青年人的必到之地。
新市场的兴盛已是自然而然的事了，旅馆业、饮食业、服务业、娱乐业和百货业如云丛生。西湖饭店、湖滨旅馆、环湖旅馆、清泰第二旅馆、天香楼、知味观、功德林等安顿了来湖滨的人的吃和住；新市场的商铺又数不胜数：新新百货、张小泉剪刀店、圣亚美术馆、陈沅昌文具店、云飞自行车行、活佛照相馆等各种各样专卖店，每天吸引大量顾客消费。其中解百的前身国货陈列馆，完美演绎了从西方泊来的现代商场的变化进程，从展览发展到销售。每天营业时间比现在还长，早上八点到晚上十点，专卖国货，生意兴隆。
有钱人在延龄路上投资了一所凤舞台，后改建为西湖共舞台，是抗战时杭州最大的剧院。电影院首先有龙翔桥的联华，不久又出现太平洋与大华（即今日的新华）。还有做银行的人，干脆开了房地产公司，叫开明，在迎紫路造房子，楼上开聚丰园京菜馆，楼下开明湖池浴室。当时高大洋房，都不超过3层。有个牙医姓李，首先在迎紫路造七层高楼，称七重天，小高层装电梯的，高级公寓，派头极大。现在这幢房子还在，就是浣纱路解放路拐角处亨得利钟表店，目前叫西华大楼。
1922年浙江省省长张载阳在延安路和仁和路交叉口，创建大世界游艺场后，新市场已是生意兴隆，成为杭市最热闹的商业区了。到湖滨看戏、看电影、溜冰、吃饭、喝茶、泡澡堂、靠位儿，无论是游客还是杭州人，都把湖滨当作目的地，真的是湖滨繁华民国始。
这儿还要加一笔的是，湖滨新市场历经十余年的苦心经营后，终于成为杭州最核心的商业圈，它拦垮了日本人在拱宸桥日租界一带的生意。一生只愿做大事，不愿做大官的民政长褚辅成，心愿得偿。
褚辅成晚年生活简单而规律，“一般6点起床，打一会拳，休息一会，吃早饭。早饭一般就是喝粥，菜就是一碟花生米，还有一碟用剪刀剪成的一段一段的油条，蘸酱油当咸菜吃。”他的一生已经繁华落尽，但心血开辟的湖滨新市场至今繁花满地。
下一篇“城市秘密”将把时光拉到上世纪80年代的湖滨，更多鲜活有趣的内容等着我们一起去解密。
一个卓越的规划设计，定义了一座城市飞速发展的底层逻辑。湖滨很难得地有了一个从头开始的实践，并且创造了至今仍具有可读性的价值范本。
往期回顾：
湖滨四至，它是八旗在杭州下的“蛋”？
参考文献：
《三句不离本杭》阮毅成
《说杭州》钟毓龙
《杭垣旧事》韩祖德
《浙江省会旧满营未标卖地图》浙江省图书馆馆藏
《历时性作为线索的城市传统滨水地区形态考察与更新策略——以杭州市湖滨地区为例》吴屹豪
《论杭州城湖一体城市形态的形成》傅舒兰 西村幸夫
《试论民国前期杭州新市场的土地开发》姚一哲
《近代杭州图集》杭州市档案局
《西湖百景》舒新城
特别鸣谢：浙江省图书馆，吴定璋、吴定玮两位先生
特邀顾问：章胜贤
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