承租的商铺卷闸门坏了能否要求解除合同？高明法院这样判……
法智融媒2019-06-28 11:43
租赁由来已久，
商铺租赁几乎每天都在发生，
但当发生租赁纠纷时，
你确定你懂得如何解决吗？
图自网络比如租赁的商铺门突然坏了，合同又没有约定由谁来承担维修责任，那到底是你修还是房东修？又或者因房东不作为，自己也不想再租了，以此为由解除合同，已交的押金还能要回来吗？
图自网络这一连串的疑问，
伙伴们心中都有答案了吗？
如果还没有的，不如来看看高明法院最近审理的这起房屋租赁合同纠纷吧，看看案中的承租方张某与出租方关某之间的纠纷应当如何化解？法院又是如何判决的？
案情回顾：合同不是你想解除就解除的？！
为了更好地发展自己的事业，2016年3月18日,张某与关某签订了一份《商品房、商铺租用合同》，并明确约定，关某同意将位于高明区荷城街道高明大道的一处商品房商铺出租给张某使用，租赁期为4年,从2016年3月18日至2020年3月18日止，其中头两年租金为900元/月，往后逐年递增。
图自网络一般进行房屋租赁，为了督促双方能自觉履行合同，出租方都会要求承租方交纳押金的，张某也不例外。所以签订合同之日，张某就向关某支付了1800元押金。此外，双方还约定，如果张某在租期未满时经关某同意将商品房商铺转租给他方，押金仍将归关某所有，不得退还。
图自网络房屋租下以后，张某把房屋一层作为商铺使用。但后来，张某便发现卷闸门经常不能正常使用，严重影响到人员进出。为此张某多次向关某提出要求更换新的卷闸门，但都没有协商成功。
2018年3月23日,张某向关某发送微信语音,表示不论日后是否安装新的卷闸门,租完这个月都不再续租这个房屋了。对此，关某也作出了回应。2018年4月13日，在关某夫妇在场的情况下，张某迁出了关某的房屋。
图自网络本以为这个房屋租赁关系随着张某的搬出就结束了，但约9个月后，关某向法院提起了诉讼，请求确认张某与其之间的租赁合同于2018年12月31日解除，并没收张某押金1800元，张某应向其支付2018年1月1日至合同解除日的租金11700元，以及其垫付的水电费323.51元。
关某：你还欠着我的租金、水电费这些费用，你得结清了才能走。
张某：你那卷闸门坏了那么久，我让你修你也不修，你已经违约了，而且我也不想再租了，就用押金抵扣房租。当时也微信通知了你，我要解除合同，我搬离房屋的时候，你也在场。你的起诉没有合理依据。
法庭上，
双方各不相让，
那么，法院会怎么看呢？
法院判决：不维修并不能构成出租方违约，押金归出租方所有。
高明法院经审理查明认为，首先，根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定的除外，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
图自网络实际上，张某在使用租赁房屋期间，发现卷闸门损坏，要求关某进行维修，关某在合理的期限内未履行维修义务，张某可以自行维修，将维修费用用于抵扣租金，但张某并没有进行自行维修，而是自行迁出房屋，拒绝继续履行合同。张某以卷闸门无法正常使用，且与关某就卷闸门的维修未能达成一致意见的理由，主张解除合同，并不符合法定或约定解除合同的条件。因此，张某单方解除合同，已构成违约，关某有权依照合同第五条的约定没收押金，并要求被告缴纳拖欠的租金。
图自网络其次，张某在2018年3月23日已经通过微信语音，明确告知关某不再继续租赁此房屋，关某也当即做出了回应，且三个证人也证实在张某于2018年4月13日迁出房屋时，关某夫妇亦到场观看搬迁情况。因此，法院有理由相信关某已经收到了张某不再继续履行合同，不再继续承租案涉房屋的意思表示。
再者，根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
图自网络事实上，张某迁出房屋拒绝继续履行合同的行为已构成事实上的租赁关系解除，关某在获知张某拒绝继续履行合同的意思表示和搬迁行为后，并没有请求人民法院或者仲裁机构确认张某解除合同的效力，或者将空置的房屋另行出租，以减少租金收入的损失，反而放任案涉房屋继续空置，造成租金损失的发生。
图自网络因此，关某与张某就案涉房屋的租赁关系自2018年4月17日起即告解除，该日起至以后的租金损失应由关某自行承担。双方的租赁存续关系从2016年3月18日起至2018年4月17日止，共25个月，张某应缴交的租金合共为22600元，经核算，张某实际缴纳了19800元租金，尚欠租金2800元，该部分欠缴的租金应由张某负责缴纳，张某在租赁期间拖欠的水电费323.51元,张某表示愿意承担,法院予以准许。
图自网络综上，高明法院判决确认关某与张某签订的《商品房、商铺租用合同》于2018年4月17日解除，张某垫付水电费323.51元，并向关某支付租金2800元，关某没收张某的押金1800元。
图自网络明法君有话说
随着经济发展，流动人口的增加，因房屋租赁而产生的纠纷矛盾也日渐突出。司法实践中不少案件都是因为在租房过程中产生纠纷，诉至法院，结果往往都是因为当事人法律意识不强，闹得腾房赔钱，有苦难言。
图自网络为了让双方少些烦心的事情，明法君建议大家在签订房屋租赁合同的时候，双方可明确约定好由谁来承担维修义务，什么情况下大家可以解除合同，以及纠纷发生时，选择哪一种恰当的解决方式。同时，平时也要注意保存好发票、收据、合同这些证据，以防发生纠纷的时候无证可举。
编辑 | 法智融媒·法智时讯运营小组
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