多重利好！保税区物流地产价值凸显
海银HY2019-05-24 17:24
海关特殊监管区域（以下简称“特殊区域”）是经国务院批准，设立在中华人民共和国关境内，赋予承接国际产业转移、联接国内国际两个市场的特殊功能和政策，由海关为主实施封闭监管的特定经济功能区域。在我国对外开放过程中，保税加工贸易的发展是其中一个重要的形态，特殊区域正是承载了企业的各类保税需求，其发展受到了广大进出口企业的普遍欢迎，在我国对外开放过程中发挥了积极作用。
从1990年开始，国家先后推出六种形态的特殊区域，从最早的保税区设立到后来的出口加工区、保税物流园区、保税港区以及综合保税区和跨境工业区等六种类型的特殊区域。其中，综合保税区是特殊区域的最高形态，是我国开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的特殊区域。
为加快海关特殊监管区域整合优化，促进综合保税区科学发展，打造对外开放新高地， 2018年8月31日海关总署印发了《综合保税区适合入区项目指引》，这份政策“大礼包”究竟给在综合保税区的企业带来哪些优惠政策呢？
图1：综合保税区基本政策
图2：综合保税区税收优惠详解
截至2018年底，我国已批准设立140个特殊区域，特殊区域以占二万分之一的国土面积，实现了六分之一的外贸总量，足以说明它的贡献和作用。从上海地区来看，自1990年我国首个特殊区域上海外高桥保税区成立，上海地区先后设立了5类10个特殊区域，目前总验收面积38.786平方公里，分别是：1个保税区（外高桥保税区）、4个出口加工区（松江、金桥、青浦、嘉定出口加工区）、1个保税物流园区（外高桥保税物流园区）、1个保税港区（洋山保税港区）和3个综合保税区（浦东机场、漕河泾、奉贤综合保税区）。
从经济总量来看，2018年上海特殊区域进出口总值1874.5亿美元，同比增长6.0%，占同期上海市外贸总值的28.0%，占长三角特殊区域进出口总值的51.6%，占全国特殊区域进出口总值的24.0%，历年来稳居全国第一。完成商品销售额18864亿元，占全国特殊区域总量52%；完成物流企业经营收入1638亿元，占全国特殊区域总量51%，上海特殊监管区域的制造和服务已经在全国特殊监管区域中打响品牌。从经济密度来看，平均每平方公里产生进出口总值322.8亿元，以占全市1/168的土地面积创造了1/4强的外贸进出口额，特殊区域已经成为上海地区资源集约化程度最高、单位面积产出最多、对开放型经济贡献度最大的特殊经济功能区。（数据来源：《文化报》）
2018年国务院批复同意上海两个综合保税区转型，是上海首批获准转型的特殊监管区域。名称变化的背后，彰显出企业需求升级之变，也为上海挑选和留住高附加值企业增加筹码。而企业从出口加工区到综合保税区，获得的实惠不仅在于减免关税，还包括“保税+”带来的一系列制度优势。全球研发、维修检测、期货交割叠加综合保税区功能后，都将焕发不一样的光彩。
其中，奉贤综合保税区的特色和产业发展定位是打造全国一个以美丽健康为主题的综合保税区。奉贤综保区在原有基础上叠加保税区、保税物流园区、保税物流中心（Ｂ型）的核心政策和功能，实质是扩大了出口加工区入区企业的经营范畴——从原来以加工制造为主，扩大至保税仓储、设计研发、国际采购、国际配送、检测维修、转口贸易等业务；从原来只允许加工制造企业销售经过实质性加工的产品，扩大至允许加工制造企业进行简单加工以及零配件采购和销售。结合奉贤区域战略，以中国国际进口博览会为契机，以“一平台，两中心”为产业载体，即东方美谷跨境电商平台、保税展示交易中心和保税检测维修中心，区域产业形态将进行全面升级。
长三角一体化进程提升高标物流设施需求
据戴德梁行表示，预计至2020年中国物流地产供给缺口超过1万亿平方米，长期的供需不平衡，使得物流用地的空置率迅速下降，租金直线上涨。其中，一线城市的物流地产更趋稀缺。（数据来源：腾讯网）
近年来电商、第三方物流爆发式增长，对高端物流仓储设施的需求继续加强。数据显示，2017年，中国网络零售市场规模达到7.2万亿元；2018年则达到了9万亿元，从2011年到2018年的年均复合增长率为35%。同时，由于现代化物流设施可以较大的提高供应链运转效率、配送分拣精度，所以电商和第三方物流企业对专业化、规模化、集约化的高端物流园区租赁需求较为强烈。（数据来源:新浪网）
另外，由于政府推行集约用地，逐年下调城市工业用地指标，使得高端物流建设用地的拿地难度提升。按照上海市《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》，工业用地的出让将按照“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的基本策略加强对工业用地的出让管理。按照上海工业用地出让管理新规，对土地利用管理将更加精细化，也就是说，对工业用地的供应将逐渐减少，未来的工业用地将更加供不应求，也预示着未来一段时间高标仓储物流设施新增供应量将大幅下降。
展望未来，随着全球经济的持续发展，高端制造业、零售业等对物流供应链的效率要求持续提高，对高标物流设施的需求也将进一步提升。同时，在综合保税区的政策优惠的背景下，园区内物流地产的发展，以其区位优势和项目软硬件优势，将获得更广阔的发展机遇。
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