灵活办公的集大成者—IWG集团
创业家2019-02-17 16:56
说起IWG集团，或许雷格斯(Regus)这一名字更能令人感到熟悉。
不仅因为IWG集团在 2016 年方才由雷格斯集团更名而来，而且雷格斯商务中心一直是公司经营近三十年来最成功的办公空间品牌，可谓深入人心。经过 29 年的风雨成长，包含雷格斯在内多个办公空间品牌的IWG集团早已成为世界范围内规模最大的灵活办公服务提供商。截至 2018 年上半年，IWG集团已建立起全球超过 250 万人的会员社区，在 110 个国家的 1090 个城镇拥有 3211 个办公中心，提供近 50 万个工位。
01灵活办公服务的集大成者
创立于 1989 年的雷格斯同年建立首家商务中心，位于比利时首都布鲁塞尔，专门为频繁差旅的商务人士提供灵活的办公场地及服务，包括传真机、电话、复印机等办公设备。
彼时，互联网正刚刚开始探索公共商业用途，距离当下大火大热的“共享办公”概念的诞生也尚有近 20 年的时间。除去提供办公所需的空间场地，雷格斯还配备各类办公支持服务，包括办公室行政、秘书支持、前台接待、专业的IT支持，以及全球最大的视频会议室网络等。
其中，最有特色、代表性的一项服务便是“虚拟办公室”。众所周知，地理位置决定租金水平，租金水平则区分了目标客群。
因此，跨国企业分支部门、大型企业短期异地办公、付费能力较强的中小公司和商务差旅人士等都是雷格斯商务中心的典型客户。不过，随着近些年服务式办公与创业者的结合逐渐成为新的趋势，IWG集团也拓展了联合办公空间产品线。
02IWG集团的运营之道
——单点模型
IWG集团的商业模式并不复杂，一言以蔽之，便是“低价租地，高价转租”。因此，无论是按照工位数量、办公时长或规模计算，其主要收入均来自IWG集团所承租的空间及增值服务。营收和利润主要取决于两大核心指标：办公空间规模和出租率。
首先，办公空间规模有两个衡量指标：中心数量和工位数量。根据IWG集团财报数据统计， 2005 年办公中心数量是 670 家，截止 2017 年已发展至 3300 个中心，平均每年新开约 200 家办公中心。
而工位数量，在过去五个财年，则保持每年平均10%-20%以上的速度在增长。适当扩张新中心之外，IWG集团每年也会战略性关闭部分亏损或微盈利的中心，经爱分析测算，大概比例在1-3%不等。
再看出租率。
经过在全球五大洲近 30 年的起伏经营，历经数个经济周期，IWG集团的出租率趋于稳定，其平均水平基本维持在70-80%之间。
受灵活办公的特质影响，其各办公中心通常需要保持一定比例的空置率以适应不时之需。虽然，IWG集团一直强调经济规模效应，通过扩张网点来摊销总部成本。但是从实践来看，近两年平均网点配备人数维持在2. 2 人水平不变，人力成本的压缩空间接近极致，现阶段很难再进一步降低。
03扩张伴随风险
经济环境影响收入利润
在经济光景不好的时候，办公租赁市场往往也随之疲软。比如 2008 年的金融危机爆发后，全球经济进入下行通道，IWG集团在 2009 年、 2010 年连续两年营收倒退，低于前一年的水平。
不过，通过一系列战略性措施，诸如降低实际收费标准、缩减亏损的中心、大幅放缓新店扩张速度等，即使在财务表现最差的 2010 年，IWG集团仍有接近1%的净利润率。除了宏观的市场环境收缩影响外，导致IWG集团(当时还是雷格斯集团) 2001 年- 2004 出现重大亏损也与此前公司扩张速度过快有很大关系。
在此之前，IWG集团(当时还是雷格斯集团)连续三年以超过50%的速度进行快速扩张，其中 1999 年更是接近100%。
这样连续多年的“细胞分裂式”扩张，无疑包含过多的运营风险。加之，空间产品本身从投资、设计、装修到对外出租，整个周期需要3- 6 个月，在应对市场变化时很难迅速调整。
一旦遇上经济危机或衰退，越激进的扩张步伐，越容易导致重大损失。此外，人员流动性高也是行业痛点之一。
根据IWG集团 2014 年财报披露，当年招募培训员工共 3500 名，可是同期员工总数却仅相对前一年增长不足 400 人，足见公司人员的流动率较高。
04老师傅IWG集团 VS.青春风暴WeWork
作为老牌灵活办公服务提供商，IWG集团算是啃哧啃哧干了快三十年，但自 1999 年上市以来，市值最高时也未曾突破 35 亿英镑(约 45 亿美元)，当前市值 21 亿英镑( 30 亿美元)。
转眼看WeWork，成立不过 8 年，目前在一级市场的估值早已突破 200 亿美元，直奔 350 亿美元。如此“贫富不均”，难免引发一系列的关注和思考。更何况，IWG集团的办公空间规模差不多是WeWork的五倍之多。
其实，两家公司有很多相同点。比如都有完善的会员体系、提供整套的办公解决方案，其租赁面积和租约都十分灵活，以及租金差是最核心的盈利模式等。
再来看不同点。
首先从客群入手，IWG集团从服务式办公室起家，其最早、也是最多的产品是雷格斯商务中心。
这类产品定位中高端市场，选址大多在核心CBD的甲级或超甲级写字楼，单个中心面积在500- 1500 平方米，共享面积相对较小，但人均办公面积较大，平均在 10 平方米左右。因此，在目标客群中，大型/成熟企业短期异地办公、分支机构/办事处临时办公、经常差旅的商务人士等都属于典型代表。
在互联网时代，人们更加认同平等、共享等理念。同时，大量自由职业者(freelancer)兴起，根据麦肯锡的一份报告，2016 年底，美国和欧洲的自由职业者人数达到1. 62 亿，占劳动人口中的比例增至16%，而且这部分人以年轻人居多，从事艺术、媒体、互联网等领域。受互联网文化思潮、自由职业者、工作组织变化等影响，办公室需求也发生变化。
比如，互联网行业高节奏的发展对空间的需求变得更加灵活和多样，员工之间需要更多的交流，方便相互引发创意，注重协作等，联合办公空间便是在这一大需求环境下应运而生。虽然IWG集团在传统服务式办公室的领域已经颇有建树，其成熟的品牌形象和广泛的全球布点为其建立较强的竞争壁垒。
但是，在面对新需求的竞争下，IWG集团的转变显得有些滞后，新品牌的建立也刚刚开始。最后，两家公司在场景延伸能力方面差距明显。
相比较IWG集团较为单一的业务场景，WeWork一直在不断创新。除了办公空间这一大类场景，WeWork还在尝试其他空间场景，包括宿舍式住房WeLive、健身房Rise、和社区教育WeWork Labs计划，以及私立小学WeGrow等。
05对国内联合办公行业的借鉴
相比国外市场的步步演进，国内的联合办公算是一个很年轻的行业，大多数的空间成立于 2013 年之后。
由于本地化的联合办公空间/众创空间进入门槛不高，加之“双创”热潮和政府支持下，大量的办公空间由此设立。但是落地运营，联合办公的本质仍是地产经济，脚踏实地是稳步前进的运营基础。而从企业立足资本市场的角度看，WeWork是很好的学习榜样。不断扩大项目运营的空间面积，从单一的办公业态扩展至综合的商业生态。
同时，从项目运营阶段走向上游的项目开发阶段。比如纳什空间，其鸟巢旗舰中心占地约1. 4 万平方米，混合了商业办公、零售、餐饮、健身中心、休息区等综合业态。
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