观点｜蘭园销售迟缓，绿城在重庆是否遭遇水土不服？
住重庆2019-01-17 13:42
文|江水
编辑|CheChe
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文中图片来自于网络
这几天，有网友在小住后台留言，想小住帮忙看看位于冉家坝的绿城蘭园项目，也作为绿城地产在重庆操盘项目的首秀，绿城蘭园也是小住最关注的的项目之一，小住当然义不容辞。
说到绿城，不瞒大家，小住对这个企业还是有些情节的，早年做财经记者的时候，在万科崇尚盖房子工厂化、模板化的时候，绿城无论在建筑设计还是楼盘品质上开启了精品路线，为此收获了不少粉丝。
老板宋卫平也一直被业内冠以“理想主义践行者”的名号，成为与高周转房企形成强烈对比的另类存在。
后来，关于宋卫平做房子的梦想和执着的故事，早已经被同行们开膛破肚写出了无数个版本。
再后来，绿城在资本市场的收、并、改等等一波三折的事情，也隔三差五的出现在各类财经媒体的头条里，每次看到这样的新闻，几个同行聚在一起时都会不约而同的唏嘘几句。
说远了，拉回来。
说一下绿城蘭园这个项目的基本情况吧。
在2017年6月，通过激烈竞争和综合评标，绿城竞得了这个冉家坝地块的开发权，当时拍的的楼面价达到了11500元/平米。
不过后来，绿城很快让渡了50%的开发权益给保利，所以现在蘭园的这一项目是属于绿城和保利联合开发的项目，操盘方属于绿城。这应该是绿城在重庆操盘的第一个项目了。
这个地块占地3万平方米，容积率2.5，从占地面积上来看，项目的体量并不太大。（位置详见下图）
项目的位置还是很好找的，就在重庆妇幼保健院的北侧，松树桥中学的斜对面。
这个区域目前还是比较成熟的，除了蘭园，周边都是一些开发了多年的小区，石子山体育公园、龙湖源著天街也都在项目的附近。
小住从重庆房地产信息网获得的销售数据显示，蘭园一期已经开盘了，但这销售情况，呃……然后……好吧！看图吧！
目前蘭园推出了6号楼和7号楼两栋房源，但从数据看，蘭园的销售情况让人有些意外。
截至小住发稿时，7号楼两个单元76套商品房，签约了9套，6号楼的情况相对好一点，77个单位签约了16套。
从销售数据来看，似乎有些不尽人意。
难道绿城在重庆遭遇了水土不服？到底是什么原因让绿城开盘遇冷呢？
小住带着这些疑问，实地走访了蘭园。
说实话，3万平米对一个楼盘来说，面积应该算比较小的。
所以在现场看到，蘭园一共只有七栋建筑组成，由于早在拿地时就已经约定了销售的状态，目前在售的6号楼、7号楼的项目的外立面已经呈现出来了，基本属于现房销售了。
从整体看，板式结构的外立面延续了绿城蘭园一贯的风格，建筑色调比较简约。因为两梯两户，单梯到户的设计，方正之余没有太多瑕疵。
一定要说说这个销售现场。
现在很多销售现场流行的中式山水景观，始作俑者应该有绿城一个。他们在杭州的很多项目的展示区都极具观赏性，这也推动了房企展示区建设思路的变化。
所以，蘭园的销售现场的气氛营造用了绿城一如既往的江南诗意风格。
销售区虽然并不大，但停车后的一抹高扬的竹林还是很有场景代入感的。到了惠风厅、汀蘭水院，这便是更多的关于景观和文化氛围的营造和展示了，在这方面，绿城显然是驾轻就熟的。
在这个过程中，客户看房的每个动作都被考虑到了，所以你走进去就会拿到这本小册子，里面记录了整个接待流程的顺序。
当然这不是什么独创，重庆不少高端楼盘都有这样的服务流程，但整个看房过程，小住强烈的感受到绿城这个企业对每个工序的标准化要求。
尤其在细节的处理上，标准化制定的能力特别强。
因为是现房看楼，必须是横穿正在施工的小区前往样板间，从看房通道到样板房，绿城细节处理的还是给小住留下了深刻的印象。
比如安全帽和雨伞的摆放处理、小区的主景观带和游泳池的呈现等等。
在项目的中庭内，可以看到，施工方正在对中庭进行施工作业。施工现场，材料井然有序的摆放，虽然现场正在浇筑混凝土，但也没有丝毫杂乱的感觉。
在重庆，很多人都喜欢龙湖细腻的风格，但说到做细节，看了蘭园，你就会发现，绿城居然比龙湖还要细腻。
另外必须要提的是，蘭园是个精装修项目。
从整体看，绿城给的精装修的交付标准应该是目前重庆市场上可看到的最高标准了。从装修标准和细节的掌控可以看出绿城的精装修体系还是比较完善的。
空调、地暖、新风、还有智慧家居系统全部都有，智能马桶，防雾镜、可加热毛巾架统统都是交楼标准。整套房子的智能化程度非常高，装修内容涉及的面也是非常多的，这还是比较符合现代家居生活理念的。
尤其在万科、龙湖这些品牌房企，精装修只送地暖管线不送锅炉的强烈对比下，蘭园的精装修标准以及所呈现的精装修工艺还是会让人怦然心动的。（如果销售说辞落实到位和展示出的装修工艺落实到位。）
那么这么一个看上去还不错的房子为什么销售会遭遇障碍呢？
除了地产市场备受调控，销售业绩普遍向下的因素外，小住也仔细分析了一下，户型面积和价格应该是关键因素。
目前，蘭园推出了两个户型，一个是套内113平米，一个是套内131平米。其实这原本是一个比较讨巧的户型区间，很实用，非常适合一家三口。在二手房市场也最畅销。
但是，这样的面积配上3万的单价，似乎局面就没那美好了。总价一下就攀上到了340多万和380多万。
在目前的市场上，总价在300-400万的项目可选择的余地是非常大的，同样在北区，很多品牌开发商的大平层，洋房，甚至有些小别墅，这个价格还是可以精心挑选一翻。
另外，跟江浙沪地区情况不一样，重庆是按套内计价，从全国的居住面积看，重庆人的居住尺度都算比较大的。
60多套内的小户型在重庆真是就是小户型，但在沿海地区都可以做到三房了。对于重庆改善型的购买者来说。100刚出头的面积又太小了，根本没有什么改善的必要。
看到了吗？这就很尴尬了，刚需的觉得贵，改善的又觉得面积小。这样一个定位有点两不靠。
那项目还有降价的空间吗？这似乎又是项目尴尬的另一点。
小住向业内人士咨询了一下，蘭园这块地拍得时楼面价就达到了1.15万，加上建安成本、税费、装修成本，预计成本就达到了2.5万以上。所以降价空间也比较有限，看来要改善销售局面，绿城还真要在营销层面下一番功夫才行呢。
最后总结一下！
优点：绿城蘭园从目前踩盘的情况看是个不错的楼盘
精装修交付标准比较高，展示出的工艺水平也比较好
户型设计也比较合理
缺点：
产品面积对于改善人群，偏小
产品价格对于刚需人群，偏贵
大家有哪些想要了解的楼盘呢？欢迎广大住粉们留言或私信给小住，小住帮你去看。
理清经济脉络，探寻楼市真相，为购房者答疑解惑。
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