联合办公需更快找到盈利模式

衡雁写字楼租赁培训

发布时间:18-12-1112:39

写在前面:

还记得入行之初,所在项目打算做一个比较高大上的样板间,当初有一家来投标的是CBRE推荐的,方案及项目汇报也之后闲聊,中间聊到他们是“雷格斯(Regus)”的供应商;然后聊到Regus这个公司模式。

那便是第一次知道商务中心了,也是第一次知道有以工位计价的办公产品,从操作模式上,这也是后面联合办公完全沿用的方式,并没有过多创新。

后面去搜集了大量关于雷格斯,世服宏图等服务式办公模型的信息,也算是开了眼吧;

后面就琢磨,其实就好比酒店,一般都是按照标间或者套房计价的,但是还有一些酒店是按照床位计价的,比如青年旅社。

不可否认,不管商务中心服务式办公,还是联合办公也好,都是一种创新。得为这些创新点赞。

WeWork的出现:借助共享的概念,资本的助力,大大小小的联合办公品牌如雨后春笋般起来,百花争鸣,似乎给大家一种错觉,这就是现今创业的风口。

这一期主要就联合办公这类产品规模及盈利模式做一个简单探讨。

特别鸣谢:德仕(TEC) 提供沙龙交流场地。

本文关键词:坪效差,租金,盈利

以杭州为例联合办公目前的整体规模如何?

目前进驻到杭州的规模较大的品牌有:

1:WeWork:

第一个店:工联大厦10000方,总工位数载1774个,国庆之后开业,正式招商时间约2个月。

入驻率:招商工作有条不紊。

(入驻率比较敏感。为了防止被各位联合办公的领导们半夜要求删稿,入驻率不高的联合办公品牌,接下来文中会用招商进度有条不紊来形容。)

再看看大家比较关心的价格:目前报价报价2000-2500元每个工位,但是实际成交价格:1000-1500元每个工位。

从目前渠道方的消息来看,没有提价或者减免优惠的消息放出。目前有客户看中的,依旧有五折左右的优惠。

第二个店:黄龙万科中心店,约5000方,预计2019年开业。

2:优客工厂

滨江店;规模5000方;2018年5月份开业,招商时间共计7个月,目前入驻率过半。

报价与成交价一致:均价在1100每工位每月;

3:氪空间

平安店:

平安金融中心:规模10000方;工位在1700个左右,招商于八月份正式开展。

入驻率:招商工作有条不紊。

报价:3000;成交价1300-1500每个工位;

万塘汇5000方;

坤和中心近5000方,预计2019年春节后开业;

4:寰图

目前只有平安金融中心一个店;规模在6000方,工位数量在600个工位;于今年春节后正式开业招商,招商经历近10个月时间。

入驻率情况:招商工作有条不紊。

寰图经历过一些定位的变化,目前报价:3500每个工位每月;但是也有比较多的折扣,最低听闻有1800附近成交的工位,合算起来也有五折的优惠;

5:SOHO3Q

目前杭州只有一个店:财富金融中心;规模在8000方;入驻率过半。

报价与实际成交价相差无几:1200每个工位每月;

6:We+酷窝

we+酷窝(双城国际:5000方;EFC:1000方;800-1000元;运河广场:2000方),工位价格大概在:800-900/ 工位,整个杭州市规模共计5000方;不做重点赘述。

7:Regus雷格斯商务中心

雷格斯华润:1200方,

德力西:1500;

外经贸:1200;

欧美中心:1300;

杭州共规模体量:4200方

工位成交价2000-2500左右;

8:P2,FUNWORK,创富港等

目前市面联合办公的成本如何?

对于联合办公,资本方一直强调坪效:

关于坪效,举个例子:

进行了一个简单计算:传统写字楼每平方米的坪效为4元,而同类型的联合办公空间均价为1800/工位,换算坪效为12元,是传统写字楼的三倍。

直观一点,比如杭州工联“WeWork”目前拥有总工位数1774个,工位服务费报价为2000-2500元/工位/月,按照未来趋于90%的稳定入驻率计算。“WeWork”所在写字楼平均5.0元/平/天的租金,该联合办公的坪效达到10.5元/平/天。

但现实总是这么残酷,事实又总是这么事与愿违,出货价格低,入驻率等问题都是联合办公需要直面的挑战。

对于开发商,并没有给到联合办公这类的二房东更优惠的价格。

以杭州平安氪空间项目为例,其租赁的价格是:5元每平米每天;

以氪空间(1700个工位)为例,抛开装修费用不计,我们以租金,物业为主要运营成本计算。

氪空间:物业费22.8元每平米含能耗;一年租金及物业费合计:2102.4万;

按照目前均价1400左右的成交价:要保证盈亏平衡:

入驻率至少达到:72%;

目前市场如何呢?以成功运营典范funwork为例,经过2017年底的100满租,到2018年,基本也就维持在80%的入驻率,满租在写字楼租赁,尤其是联合办公,就是个伪命题啊。

想一想全年的空置率平均下来不能超过28%,才能达到日常收支平衡;

而这样的算法还不含广告推广费,渠道佣金,装修成本折旧等。

不好意思,把佣金,装修折旧,及广告营销费加上,再算入驻率。

不好意思,这道题太难了。

目前联合办公扩展的业务有哪些?

虽然联合办公还处于大刀阔斧的抢占资源阶段,但是随着竞争压力的加大,同质化严重,以及市场的不景气,每家公司都在积极探索更多元的盈利模式。

尽管每家公司都表示自己早已挣脱出传统二房东的模式,坚称自己主要的价值在于企业服务的后端,但从市场上的反馈来看,连温饱都没有解决,后端服务,大部分联合办公都还处于理论阶段。(在此推荐之前的文章:WeWork在华营销需要更接地气)

简单的说,目前联合办公商务中心一类的产品,基本上都还是以卖工位的收益为主,如果空置率高,工位难卖,自然在出货阶段,就会降价出手。而传统办公空间,开发商为了维持价格体系,维持楼宇的租金预期收益,宁愿空着,也不会轻易降价。

空置即成本,这是二房东每天挂在嘴上念念叨叨的大悲咒。

在行业规模不断扩大的同时,联合办公的盈利模式往往也成为关注的焦点。

目前,联合办公运营主要还是依赖收租的“二房东”模式。即从地产商拿到低价写字楼,经过再装修后,租用给入驻企业,管理费或者租金的租赁差是基础收入。

但在该行业的收入结构中,租金收入仍占比90%左右,其他类似增值业务收入和政府补贴总共占比不到10%。

对于联合办公而言,到底有哪些赢利点?

业内人士有一个共识,即联合办公“二房东”虽可解决眼前盈利困境,但不可能一直做下去。租金并不能为共享办公从业企业带来大规模的盈利,在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务,才是联合办公行业后续盈利的关键点。

随着行业的整合,从业企业的业务模式逐渐完善,在用户规模积累至一定程度后,可以针对用户开展不同的增值服务。具体而言,联合办公可以提供交友、商务、成长及其他配套服务,并在此基础上做衍生,比如投资孵化、社群收入、撮合成交等。

而聚焦增值服务的软实力,还需要在硬实力上打造智能办公系统,这也成为行业发展的标准配置。不同于传统写字楼,联合办公空间更强调用户的体验。联合办公企业深耕用户实质需求,采用人工智能、大数据技术、云计算等技术,提高办公智能化水平,提升用户体验。

关于盈利模式总结起来未来也许有这么几点:

第一、生态圈的股权投资。通过股权投资加大联合办公的服务生态,同时也享有股权收益。

第二、流量搭载。在联合办公区域里,每一个单独的办公桌就相当于一个流量入口,每个空间就是一个流量的综合体。通过搭建平台,进行撮合交易,争取流量变现。

第三、品牌加盟与管理输出。除了加盟管理费,大量企业会员用户的数据沉淀下来会更快扩充数据库,加盟业务会让发展更快更轻,规模化的扩张已经可以覆盖更多的管理成本。

简单地说:就是作为开发商业主配套的一部分。

总结:上述都是理论存在的,有多少企业愿意买单,目前还是一个未知数。

联合办公,到底在赌什么?

不可否认,目前的联合办公都还处于争抢资源的阶段,大家都认为资源端才是价值所在,所以拼了命的削尖脑袋要拿下CBD的大面积房源;

他们的思路很简单,一个城市的核心区域的物理空间总是有限的吧,杭州只有一个钱江新城CBD,我在这个区域拿到资源了,先把位置占了,至于什么能开花结果,下一步再说。

联合办公一定程度上是在赌未来的经济,2018年的联合办公市场就好比2016年的共享单车行业,风风火火跑马圈地,下半年市场急剧降温,马上各种联合办公的压力就显现了。

大家都在赌未来所在区域的空置率达到历史最低,房源供不应求,利用短租的优势,大幅拉升工位价格,实现盈利。

但是如果经济不景气,办公室租赁刚需的需求急速萎缩,那么我们能遇见的就是大批量的二房东付不出租金和物业费,甚至也付不出佣金。

办公楼的二房东暴雷,影响力将远超P2P,远超长租公寓。因为影响的是主体是一个个公司,一个个公司背后是一个个员工, 一个个家庭。

写在最后:

联合办公作为办公产品的新物种,为行业标准化流程的制定,结算周期的加快,甚至空间的设计感,为客户,以及开发商提供了更多的多样化的方案,我们也不可否认,也许未来办公的生态,联合办公为占据非常大的一块。

但目前,从入驻率,从市场行情,从运营标准,都还不是让人非常乐观。

说一千道一万,租办公室对于公司来说并是一个非常低频的决策。而办公市场跟经济环境有着根本的逻辑关系。

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