产业观察 | 成交量环比上升 楼市再迎调控密集期

擦拭干净

百家号05-1613:07

摘要:近两个月楼市出现升温迹象,成交量环比上升,新房价格环比涨幅有所扩大。面对楼市新变化,近半月,住建部约谈12个城市并再次强调楼市调控目标不变,各地楼市再次迎来调控密集期。

本报记者 赵琳琳报道

房子是用来住的,不是用来炒的。

近两个月楼市出现升温迹象,成交量环比上升,新房价格环比涨幅有所扩大。面对楼市新变化,近半月,住建部约谈12个城市并再次强调楼市调控目标不变,各地楼市再次迎来调控密集期。

住建部相关负责人再次强调,坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后,住建部再一次表明坚决的态度。

住建部要求,应认真落实稳房价、稳租金的调控目标,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

多地发布调控政策应对房价

根据国家统计局公布的数据,从环比看,新房价格上涨城市数量在1、2月份均有所减少。到了3月份,上涨的城市有55个,比2月份多了6个城市,且房价环比增幅有所扩大。

其中,部分城市房价涨幅较为明显。数据显示,3月份,新房价格环比涨幅最高的海口为2.1%,其次是秦皇岛(1.4%)和长春(1%)。二手房方面,海口、太原、西安、哈尔滨等地环比涨幅均超过了1%。

一线城市中,北京的房价一直备受关注。近两个月,北京二手房交易量出现回升,价格趋稳。我爱我家市场研究院发布的报告显示,4月,北京二手房网签量创下近一年的最高值。

另据中国指数研究院发布的报告,4月全国楼市成交量环比上升,其中苏州升幅最为明显,大连、济南和温州次之。

记者注意到,面对房价环比涨幅扩大,一些城市密集发布楼市新政,调控力度不断加大。15个热点城市也均发布了调控政策。

北京市住建委5月7日发布的通知拟规定,限房价项目销售时如与周边同品质商品房差价较大,整体收购后转为共有产权住房。有分析称,这将压缩限价房的牟利空间。同时,工、农、中、建四大行上调了北京首套房贷款利率。

4月底,合肥连发楼市调控政策,要求开发商必须申请预售许可,取得预售许可证后,才能进行商品房预售。在租房方面,对租赁住房建设、运营等事项也进行了明确规定。

15个热点城市之外的其他城市中,佛山、哈尔滨、东莞等地的调控力度也有所加大。

佛山规定,避免在夜间(17:30-次日8:30)进行项目开盘或销售活动,对预计购房人数较多的项目,尽可能采用摇号等方式进行销售;哈尔滨提出,对主城6区范围3年内新购的商品住房实施限售;东莞对原限价政策进一步升级,规定新建商品住房销售价格一经备案不得上调。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,调控其实是让市场更规范,其实就是为了促进房地产市场平稳健康地发展,所以预计此类城市接下来政策会有细化的内容,进而也有助于市场的稳定发展。

此类政策的内容核心在于,依据商品房的预售和销售政策,不越轨不冒进,有序推进当前楼盘的销售。此类做法既规范了房企的营销模式,也有助于促进房地产市场的健康平稳发展,对于购房者来说,公平交易的环境也容易确立。

目前,大房企楼盘项目多,销售方面也有刻意追赶业绩的需要,对于这一点,实际上也是需要大房企规范销售行为,防范各类违规销售的做法。否则后续对于大房企的违规,严跃进建议加大惩罚力度。

据悉,省会城市本身的问题是不大的,当然对于省会城市来说,实际上未来调控的力度也会加大,所以政策方面的风险需要注意,否则部分高价地块是容易受到限价的影响的。

“当前关于房企的各类规范做法,其实是为了防范市场交易秩序的混乱。”严跃进告诉记者,单纯对销售来说,可能有业绩的影响。但是房企若是规范销售,其实接下来销售方面的机会还是很多,潜在的需求规模还是很大的。

他表示,类似限制性的做法,有助于促进房企自我改造和纠错。若是有较大的销售回款的压力,那么相关房企其实更应该去把握市场机会,规范销售,同时主动降价。而后续对于政策方面也需要研究,做到项目销售和具体的楼盘营销节奏是匹配的。

中研普华研究员姜开玉在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,楼市调控新政,进一步落实了“房子是用来住的”这一中心思想。中国房地产发展迅速,但存在很多问题。在国民经济发展的过程中,居民对于住房的需求不断上升,经济收入水平虽有提升,却总是跟不上房价的上涨速度。为提高居民生活水平及幸福指数,未来政府在严打房地产投机行为、遏制炒房方面的态度十分明确,市场调控也将不断加码。

市场调控加码促行业规范

众所周知,炒房最大的危害就是带动了社会的集体恐慌,促使房价快速上升,造成房地产泡沫,使房价超出其自身价值,与当地百姓的收入水平不匹配,引发住房恐慌。另外,房地产行业与金融市场联系密切,楼市泡沫破灭也会带来一系列的风险。

姜开玉认为,楼市调控政策之后,更大力度上支持和满足群众刚性居住需求。在满足刚需的市场准则下,中国楼市的发展将会更加规范,房价增长更加可控,楼市经济更加稳定。

严跃进表示,炒房带来了市场的波动,造成刚需购房者购房成本的快速增加,而且赚快钱的模式,也容易打击老实人。对于调控后的市场来说,预计经济调控和法律行政管控会一起,这都有助于让炒房的气焰真正湮灭,而让刚需购房者挺起腰杆能够自信去购房。

另外,从此次政策来看,主要明确强调了“四个意识”的概念,即要有政治意识、大局意识、核心意识和看齐意识,所以实际上也充分体现了一点,即各级政府需要高度重视本轮房地产调控,从大局出发,积极稳定市场。而其他内容实际上也还是房住不炒的逻辑体现,思路基本不变。

姜开玉告诉记者,此次调控信号意义很强,房地产价格管控需要遵循三个目标,即全局的意识、房住不炒的逻辑、枪打出头鸟的管控手段。所以政策趋紧是大概率,没有放松的可能,是稳定市场的表现之一。当前,调控的思路继续咬紧“房住不炒”的逻辑,而且预计接下来还会强化对各地政府的考核内容,所以实际上也体现了房地产市场稳定稳定再稳定的思路。

“虽然楼市近期看上去市场交易不好,但其实还是火暴的。”严跃进告诉记者,各地都需要通过摇号等政策来管控,换句话说,楼市其实还是很不错的。而且潜在房价上涨的压力很大,调控后也是为了巩固市场的发展。否则任由价格上涨,也容易带来很多新的问题,尤其是市场预期的不稳定。

尽管调控力度不断加强,但对于全国楼市来说,未来依然是被看好的。类似趋势在广州市场上就可以得到印证,当然广州市场的特点在于,购房政策比较紧,但类似大湾区的概念被看好,所以实际上依然会有较好的表现。当然若是市场过热,尤其是类似增城、南沙等郊区板块若过热,新的管控内容也依然会出现。

姜开玉表示,未来房价的调控仍离不开市场供需的变化。从供给端,房地产投资及建设住宅基地的面积,住房套数来看,想要满足需求远远不够,实现力度较大。那从需求端出发,可以通过提倡“以租代买”的观念,降低购房需求。目前我国限定购买者的资格,也是一种办法。但楼市的发展更需要市场调控,通过市场机制,来调控和稳定房价才是回归市场经济的本质。

严跃进则认为,稳定房价,中长期看需要在供地等方面积极发力。目前来说,限价依然是必要的。各地项目预售等过程中,依然需要有限价等做法。

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