海南炒房将严重伤害自由贸易区发展

易宪容

百家号04-2509:34

中央政府决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,支海南逐步探索、稳步推进中国社会主义特色自由贸易港建设,分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。4月14日,国务院《关于支持海南全面深化改革开放指导意见》(下称《意見》)正式落地。

《意見》明确提到,将支持海南开通跨国邮轮旅游航线、支援在海南建设国家体育训练南方基地和省级体育中心、探索发展竞猜型体育彩票等。国家移民管理局日前发布消息,自2018年5月1日起,在海南省实施59国人员入境旅游免签证政策。大力推建海南自由贸易港发展成业态丰富、品牌集聚、环境舒适、具特色鲜明的国际旅游消费胜地等。一句话,中央政府给出一系列的政策,让海南的经济发展起来。《意见》的时间表显示,自由贸易港在2025年初步建立,2035年成熟,2050年建成完毕。

可以说,政府希望把海南打造成了一个吸引世界目光的自由贸易港,对于国内其他地方来说,政策之优惠是绝无仅有的。因为,对于中国许多地方来说,其开放度仍然是十分有限。特别是金融市场的开放更是与国际市场来说更是相差很远。不过,对于世界许多地方来说,这些政策也就是算什么了。比如说,不少国家公民的护照免签证的国家都达到100多个国家,那么海南是否对这些国家的公民有多少吸引力是不确定的。

还有,经济全球化、金融全球化已经推行几十年了,许多国家的贸易基本上处于自由贸易之环境下,资金、商品等跨国的流动都是习以为常的事情,所以制度开放的效应正在逐渐地递减。世界是这样,中国也是如此。比如在深圳和珠海,居民所需要的物品及资金的跨境流动早就不成为什么事情。即使存在一些管制,当地的居民及企业早就找到规避这种管制的方式。所以,海南要想成为一个真正的自由贸易港,并非仅是制度上放开就能够达的,但重要的是海南本身内在的基本经济环境、制度环境及地方政府的发展理念等。如果海南的主事者仍然希望短期的制度暴利发展起来和繁荣起来,而不是经过长期逐渐地成长,这是几乎不可能的事情,反之同样会走向上个世纪90年代房地产泡沫破灭的老路。这也是海南建省30年来,其经济发展一直滞后于沿海各省及差距越来越大原因所在。

海南经济发展之所以滞后,不仅在海南的经济基础差,居民的收入水平一直处于全国较低的水平,而且在于政府的主事者一直没有找到利用本地资源优势及条件长期发展的路径。特别是近几年,海南基本上采取了完全依赖房地产的经济,更是让海南的经济无法走出上世纪90年房地产泡沫破灭的阴影。

近几来,海南以房价推高来保证经济增长,已经发展到了极致。近年来,海南房地产市场持续升温,根据相关的统计资料,过去4年海南商品房成交额合共超过6,100亿元(是2008年全年GDP的4倍,是2010年全年GDP的3倍);2017年房地产市场销售面积增长达82%。海口今年3月新建商品住宅售价以按月升2.1%领跑全国。而且近两年进入海南房地产的资金基本上都海南省外的炒房资金。链家数据显示,2017年上半年海南购买住房成交中,省外居民购买住房占90%以上,主要来自东北三省、北京天津河北等。

更为好玩的是,面对海南房地产市场火爆,房价快速上涨,一年多来海南政府出台了14次以上的房地产调控政策,但是每一次房地产调控政策出台,都会成了房地产市场销售火爆、推高房价的最大动力。也就是说,政府每一次出台的房地产调控政策都成为当地房地产饥饿营销的工具。政府推出房地产政策的目的不是要让火爆的房地产市场热度下降,反之是火上浇油。

海南全岛建设自由贸易试验区的消息传出后,短短一个星期的时间,从全国各地赶来的购房者,纷纷涌入海南各市县。各大楼盘销售中心咨询者络绎不绝,很多购房者抱着“买到就是赚到”的心态,采取一次性付款方式购房。有楼盘销售人员称,很多购房者都不仔细研究房屋的朝向等因素,生怕抢不到了。有部分楼盘价格几天时间出现了1000元-3000元上涨。也就是说,《意见》出台之后,购买抢房成了海南将成立自由贸易试验港最大奇观。而海南限购房地产炒作的政策(被称为最严的房地产调控政策)直到一个多星期后才出台。而这些限制房地产炒作政策,不仅没有让这些政策公布之后立即落地,而是留出了近一个星期的缓冲时间。同时,相应的房地产调控政策如挤牙膏似地分三次挤出。而这些都表明海南的主事者一种心态,不愿意放弃“房地产化”经济,先把房地产市场炒作起来,把房价推高再说。

可以说,海南自由贸易试验区发展前,政府先是把当地的房价推高,先造就房地产市场的短期繁荣,这将对海南未来自由贸易港的发展将带来严重的负面影响。这不仅会让整个海南的企业营运成本全面提高(目前海南城市的高房价与沿海经济发达地方有过之无不及),也会改变整个海南的营运环境及企业和居民的基本价值。再加上,如果这次海南调控政策让房地产炒作泡沫又一次破灭,那么海南自由贸易港要发展起来可能是遥远的事情。 这就是当前海南房地产市场的现实。

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